Ventajas y costos de las agencias inmobiliarias

Más de la mitad de las personas que están interesadas en comprar, vender o alquilar una casa en España acuden a una agencia inmobiliaria para encarar el tema. Allí obtienen una asesoría profesional, mayor eficacia y comodidad. Sin embargo, el trabajo de la agencia no es gratuito e insume porcentajes y aranceles que debemos tener en cuenta antes de encarar la operación.

Read moreVentajas y costos de las agencias inmobiliarias

¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Cuando un propietario se decide a alquilar su vivienda, debe tener en cuenta varias cuestiones que, aunque no garanticen el cumplimiento efectivo del contrato de alquiler por parte del inquilino, por lo menos pueden ayudar a prevenir malas experiencias en este tema. Al mismo tiempo, debe estar informado sobre los pasos a seguir en caso de confirmarse el peor de los pronósticos: la falta de pago de las mensualidades.

Prevención

Las medidas preventivas, por llamarlas de algún modo, podrían ser:

  • Verificar la solvencia financiera del inquilino, por ejemplo solicitándole el recibo de sueldo, la certificación de ingresos o averiguando si posee alguna propiedad que luego pueda ser embargada ante una deuda.
  • Pedir más meses de fianza (la ley plantea uno como mínimo).
  • Solicitar un aval bancario que cubra gran parte del contrato de alquiler.
  • Contratar un seguro especial, o sea pólizas que cubren el impago en alquileres o los perjuicios causados por desperfectos en la vivienda.

En caso de impago

Si el inquilino no abona en fecha y la situación se extiende en el tiempo, en primer término es necesario establecer la comunicación legal pertinente. Carta o telegrama con acuse de recibo, carta certificada notarial, etc. Cuando estos primeros pasos no funcionan, y el inquilino no regulariza su situación, no muestra voluntad de pago y no deja la vivienda, existen tres caminos posibles: reclamar la renta adeudada, solicitar el desahucio para recuperar la casa, pero sin reclamar lo adeudado, o plantear una acción conjunta por los dos ítems: desahucio y deuda.

Cada propietario deberá analizar que le conviene en función del monto adeudado por el inquilino, la actitud del mismo (si está abierto al diálogo o es inflexible) y otros condicionantes, como el tiempo que le resta de contrato. Sin embargo, es importante saber que:

  • A través de la reclamación de deudas se podrán cobrar los alquileres adeudados y los intereses, pero el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta la finalización del contrato. Esta opción es la más aconsejable cuando queda poco tiempo de contrato y el inquilino demuestra cierta solvencia.
  • Cuando se comprueba que el inquilino es insolvente y no existe ninguna posibilidad de cobrar, y encima queda mucho tiempo de contrato, lo ideal es plantear directamente el desahucio, para recuperar la vivienda y poder volver a alquilarla.
  • En un tercer caso, cuando queda mucho tiempo de contrato pero además existe alguna forma de cobrar lo adeudado por el inquilino, lo ideal es plantear la acción conjunta, solicitando al mismo tiempo el pago de los alquileres adeudados y el desahucio.

Euribor al 5,432%: récord diario histórico

Este martes 10 de junio, el Euribor rompió todas las marcas y proyecciones y se ubicó en el 5,432%, marcando un nuevo máximo diario histórico.

Bastó solamente un día para que el indicador creciera un 5,7%, producto de las declaraciones realizadas por el titular del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, quien informó acerca de una posible subida en el valor de la moneda europea para contrarrestar la inflación provocada por el alza del barril de petróleo y de los alimentos en toda Europa.

De esta forma, el viernes 6 (5,418%), el lunes 9 (5,429%) y este martes (5,432%) los records diarios fueron derrumbándose progresivamente, en un mecanismo alcista que parece no tener fin.

El mencionado porcentaje, concretado sobre el fin de la primera semana de junio y principios de la segunda semana del mismo mes, desbarrancó al anterior máximo diario histórico, que se había registrado en agosto de 2000, cuando el indicador alcanzó el 5,341%.

Lo que resulta más preocupante para el mercado de las hipotecas en España es que la media mensual del Euribor (que se toma para el cálculo de las variaciones en las cuotas) se ubica hasta el momento en 5,243%, lo que marcaría (de finalizar el período en estos días) una media muy cercana al mes de agosto de 2000, cuando alcanzó el mayor valor mensual con un 5,248%.

La nueva subida del Euribor podría elevar en casi 1.000 euros al año la hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años, si es que la tendencia alcista no cesa, como suelen coincidir la mayoría de los analistas, en un período que podría llegar hasta fines del corriente año.

Vender una vivienda, cómo ahorrar impuestos

La venta de una vivienda incluye importantes montos a pagar en concepto de diferentes impuestos. Teniendo en cuenta esto, resulta vital planificar la venta para intentar reducir en la mayor medida posible la carga impositiva, por supuesto cumpliendo con la ley al mismo tiempo. Ahora bien, ¿cómo es posible ahorrar en impuestos al vender un piso o una casa?.

Para poder lograr este objetivo, una de las salidas es la llamada exención por reinversión, que puede ser total o parcial. Dependiendo del tipo de venta, una u otra podrá ser la más aconsejable. Para comenzar, es preciso entender que como el propietario vende su vivienda a un precio mayor que el que pagó en el momento de comprarla, se obtiene una ganancia sobre la que se deben abonar impuestos.

El cálculo del porcentaje a pagar en función de este impuesto se realiza en base al tiempo que pasó desde la compra inicial hasta la venta, empleando un instrumento denominado «coeficiente de actualización para ventas». El índice se incrementa mientras más tiempo haya pasado entre ambas operaciones. O sea: si usted compró en 1992, pagará un índice mayor al vender en 2008 que si la compra inicial se hubiera realizado en 1998.

Exención

La denominada exención por reinversión se aplica cuando el dinero obtenido por la venta de la propiedad es empleado para comprar otro inmueble. En este caso no corresponderá pagar impuestos, siempre y cuando se cumplan los siguientes ítems:

  • La vivienda que se vende y la que se compra deben ser viviendas habituales. Esto significa que deben ser la residencia permanente del contribuyente por un plazo mínimo de 3 años.
  • Declarar la ganancia en el IRPF del año correspondiente a la venta, dejando en claro la intención de reinvertir.
  • Es necesario realizar la reinversión durante los dos años que siguen a la venta del inmueble.

Opciones

En el marco de esta exención por reinversión, existe la opción de exención total, para lo cual se deberá reinvertir todo el dinero obtenido con la venta en la compra de la nueva vivienda, o la alternativa de exención parcial, que consiste en reinvertir solamente una parte del monto obtenido con la venta. En este caso se pagará un tributo únicamente por el monto que no se reinvierte.

Como existe un límite anual de deducciones (2.160 euros es actualmente el techo de deducción anual en concepto de vivienda en España), la exención total es conveniente cuando este límite no se supera y se realiza la reinversión en el plazo de dos años. Si por el contrario el monto límite es superado, por lo tanto se pierden buena parte de las deducciones o exenciones, resulta más útil aplicar una excención parcial e invertir adecuadamente la parte del dinero que tributará impuestos.