Sigue el descenso en la cantidad de hipotecas y en las construcciones

Aparentemente, la crisis que desde hace un año castiga al sector inmobiliario español no se detiene, por lo menos así lo continúan evidenciando las estadísticas. Sobre fines de junio, se registraron fuertes descensos en los importes y la cantidad de hipotecas concretadas, junto a importantes caídas en la cantidad de inmuebles que se construyen en el país.

Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

Baja el IVA para el leasing y las viviendas protegidas

Con el propósito de estimular esta figura de comercialización inmobiliaria, la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados de España ha aprobado un proyecto de ley tendiente a bajar el IVA para los alquileres de vivienda con opción a compra, desde el 16% al 7%. También se aplicará la medida para las viviendas protegidas, en este caso con una reducción del 7% al 4%.

El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

Desciende la deuda hipotecaria

Cuando la morosidad hipotecaria comenzaba a ser un índice altamente negativo en el mercado español, los números de abril marcan que la tendencia está disminuyendo. De esta manera, los niveles de deuda aumentaron durante ese mes un 1,8%, el porcentaje más bajo de toda la serie histórica.

La cifra ascendió a los 671.450 millones de euros, un 1,8% más que en el mismo mes de 2008, de acuerdo a los datos del Banco de España. Este porcentaje descendió más de dos puntos con relación al indicador de enero, que se ubicó en el 4%, y prácticamente bajó nueve puntos con respecto al incremento del 10,5% que se había registrado en abril del año pasado.

La lectura puede ser distinta si consideramos términos absolutos, ya que la deuda de las familias por compra de vivienda se mantiene desde este punto de vista en sus máximos históricos, ubicándose como establecimos anteriormente en 671.450 millones de euros, una cifra que duplica la concretada en 2003.

Pero no deja de ser un punto positivo esta merma en la suba de las deudas, teniendo en cuenta por ejemplo que en comparación con la cifra registrada al cierre del mes de marzo la deuda hipotecaria creció solamente un 0,01%, habiendo registrado cuatro caídas intermensuales seguidas durante diciembre de 2008 y los tres meses iniciales del año en curso.

Quizás esto esté en línea con el descenso en los indicadores de compra de vivienda. Los mismos, según datos del Ministerio de Vivienda, cayeron un 16,5% en los tres primeros meses del 2009, al compararlos con el trimestre anterior. De esta manera, se totalizaron 104.703 operaciones de compraventa en España.

Prevén duplicación de la morosidad hipotecaria al concluir 2009

La Asociación Hipotecaria Española (AHE), indicó a los medios que de acuerdo a sus estimaciones la morosidad en el pago de hipotecas terminará el ejercicio 2009 en el 4%, frente a cerca del 2% que alcanzó al finalizar 2008, lo que supondría una duplicación de este indicador de confirmarse estos números.

Según la entidad mencionada, este incremento tendrá su causa en el riesgo del desempleo, que vendría a sustituir al elemento de riesgo que era más importante con anterioridad a la crisis: las subas en los tipos de interés, un problema que hoy ya no existe sino que, por el contrario, constituye una ventaja.

Los indicadores mencionados alcanzan cifras mayores cuando se trata de hipotecas solicitadas por inmigrantes. En ese segmento, la morosidad podría llegar al 12% de acuerdo a la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Por otro lado, los especialistas de esta asociación no esperan fuertes cambios en la morosidad de las empresas inmobiliarias, que actualmente se ubica en torno al 6%.

Los números indicados permiten concluir a la AHE que luego de superada la profunda crisis económica será imprescindible realizar un replanteo en la normativa del mercado hipotecario, que permita una gestión más efectiva de los riesgos y el fomento de la cultura del ahorro previo a la concreción de una hipoteca.

Aunque en general el comportamiento del mercado hipotecario será negativo al analizar todo 2009, arrojará como punto positivo este año el fuerte descenso en la carga hipotecaria que supondrá para muchas familias la caída del Euribor y de los tipos de interés. De esta forma, se estima que la media anual del Euribor no superará el 2% en 2009, implicando una reducción global de 20.000 millones de euros en la carga financiera de todas las familias españolas, una cifra que podrá servir para reactivar otras áreas de la economía.

Con relación al precio de la vivienda, la AHE no espera descensos abruptos. Se piensa también que podrán crearse zonas de nuevo desarrollo o áreas costeras con baja demanda en las cuales los cambios en los valores serán mayores, pero en el resto del territorio se mantendrá una oferta cercana a los precios actuales.