Historia de la hipoteca

¿Cómo nacieron las hipotecas?. ¿Cuál fue la evolución del término?. Vamos a ver aquí un breve desarrollo histórico de la noción de hipoteca, con el objetivo de analizar su uso en otras épocas y poder compararlo con el lugar que ocupa actualmente en nuestra sociedad.

En principio hay que decir que el término hipoteca ya era usado en la Antigua Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma. En el marco de la civilización romana se lo denominó prenda, y constituía una garantía de pago en la compra de tierras.

Podemos decir en consecuencia que la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la Antigua Roma había dos formas básicas de garantizar una deuda. La ya mencionada prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual, y la fiducia.

La fiducia consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Aunque generaba una gran desprotección para el acreedor, era utilizada en ese contexto. Asimismo, como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.

La misma se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendador, y puede decirse que esta figura es el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, sólo se comenzaron a emplear de forma generalizada cuando se inició la actividad de los Registros, ya que de lo contrario no eran operaciones con seguridad jurídica.

Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos feudales. Los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago podía concretarse con lo cosechado, con dinero o con animales.

Mucho tiempo después, la evolución de la securitización sobre 1970 y el nacimiento de los títulos de deudas respaldados, o sea garantizados por un activo real, como por ejemplo prendas de automotores o hipotecas sobre viviendas, permitió un mayor auge del mercado hipotecario, sobretodo en su versión inmobiliaria.

Estados Unidos fue el país iniciador del “boom” de las hipotecas, donde se creó un organismo que impulsó el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, a lo que luego se sumaron los bancos comerciales y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras naciones europeas siguieron este camino, que actualmente está ampliamente difundido en todo el mundo.

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