Contrato de cesión de vivienda

Entre integrantes de una familia, es algo habitual que se preste una propiedad que está deshabitada a un hijo, sobrino o pariente que no posee los recursos para alquilar o comprar un inmueble por su cuenta. Sin embargo, cuando el propietario quiere recuperar su vivienda, muchas veces los lazos familiares se olvidan y el «huésped» no reintegra la propiedad. ¿Qué hacer en estos casos?.

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Cómo ahorrar para comprar una vivienda

Para salir del círculo eterno de los alquileres y transformarse en propietario, el único camino posible es el ahorro. No solamente si estamos pensando en adquirir una vivienda en efectivo, sino también al decidir tomar un préstamo hipotecario. Es que estos créditos cubren generalmente, como máximo, un 80% del valor del inmueble. Por lo tanto, es imprescindible tener dinero ahorrado para abonar el 20% restante y para pagar los gastos de notaría, que suman generalmente un 10% extra.

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Viviendas a construir: qué hacer ante el retraso en la entrega

Cuando nos embarcamos en un plan de financiación de viviendas a construir, ya sea de un edificio de pisos que se está levantando o de un grupo de casas que se está erigiendo en una nueva urbanización, uno de los máximos miedos es el tema de la entrega. ¿Estará lista mi casa en la fecha que me prometieron?. ¿Tendré que seguir pagando alquiler más tiempo?.

Ante esto, es posible seguir algunos consejos para protegerse de estafas, retrasos que insuman pérdidas económicas y otros perjuicios que nos pueda acarrear el incumplimiento en los plazos de entrega. La realidad es que en los últimos tiempos las quejas por estas cuestiones han crecido en forma alarmante, y las demandas o reclamos a los promotores de estos planes se han multiplicado en la misma medida.

En principio, es necesario exigir en el contrato de compraventa que se coloque la fecha de entrega del inmueble. Si no figura, hay que solicitar inmediatamente a la constructora, inmobiliaria o promotor que lo incluya. En el caso en que la fecha esté indicada y se produzca igualmente un incumplimiento en los tiempos, hay que esperar tres meses y, con posterioridad, reunir la documentación que verifique los perjuicios provocados por la demora y llevar adelante algunos de estos pasos:

  • Reclamar por vía judicial ante los Juzgados de Primera Instancia (tiempos más lentos).
  • Poner en marcha pleitos colectivos, junto a otros damnificados y con la ayuda de asociaciones de consumidores.
  • Desarrollar un arbitraje de consumo, que establece una medida de cumplimiento obligatorio para las partes pactada en una negociación extrajudicial (más rápida).
  • Si no se cumple el plazo de entrega, el promotor es responsable de los daños y perjuicios que se han causado al propietario. Por lo tanto, debe abonar alquileres, mudanzas, hospedajes y cualquier otro gasto relacionado con la demora en la entrega del inmueble.

Por otro lado, también pueden tomarse algunas medidas de precaución antes de firmar el contrato:

  • Exigir el afianzamiento de las cantidades entregadas, mediante seguro o aval (obligación del vendedor).
  • Suscribir una póliza individual con los datos personales y los de la vivienda (para el comprador).
  • Como comprador, no rescindir el contrato para reclamar la correspondiente indemnización, porque de lo contrario estaremos perdiendo nuestros derechos sobre la propiedad en cuestión.

El Euribor llega al 5% y roza su récord histórico

En las mediciones registradas durante la segunda y la tercera semana de mayo, el Euribor rozó y luego alcanzó el 5%. Éste índice se acerca en gran medida a su máxima histórica, cuando en 2000 llegó al 5,248%. El pasado jueves 22 de mayo, el indicador que afecta fuertemente las cuotas mensuales de quienes afrontan hipotecas de interés variable, alcanzó el 5,000%.

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Los gastos de notaría

Cuando se compra o se vende un inmueble, la visita a un notario es un paso obligado, para poder así registrar legalmente la operación. Esto insume costos concretos a cargo del comprador, que debemos considerar a la hora de planificar la compra o la venta. Además, es importante saber que conceptos facturan los notarios, para estar alertas y no abonar más dinero que el necesario.

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Impuestos para el comprador al adquirir un inmueble

A la hora de comprar un inmueble, es importante tener en cuenta aquellos impuestos o gravámenes que será necesario abonar para adquirir la casa en las condiciones legales pertinentes.

Al ser el sector hipotecario uno de los más activos, moviendo importantes sumas de dinero en España, resulta vital que el comprador esté al tanto de sus obligaciones impositivas.
En este punto, los impuestos a tener en cuenta son:

  • El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Se abona únicamente en la compra de viviendas nuevas (primera transmisión), aplicándose un 7% para viviendas nuevas y un 4% para vivienda nueva de VPO (viviendas de protección oficial).
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Éste gravamen se aplica únicamente en las compraventas de viviendas de segunda transmisión o posterior. El índice se ubica actualmente en el 6% ó 7%, según la Comunidad Autónoma en la que se efectúe la operación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Éste impuesto grava los documentos notariales, que en este caso es la escritura de compraventa. Aquí se aplica un tipo del 0,5% a un 1% del valor de la operación, dependiendo de la jurisdicción.
  • Desgravaciones fiscales a la vivienda (Impuesto sobre la renta IRPF). Es importante saber que luego de la compra de una vivienda, en su declaración de la renta podrá desgravar algunas de las inversiones y gastos relacionados con esta operación.

Considerar todos los puntos

Luego de adquirir la vivienda llegará el momento de abonar los impuestos, que deben ser siempre considerados para no llevarse ninguna sorpresa. Estos impuestos, junto a los diferentes gastos de tramitación, pueden llegar a incrementar en un 10% el costo de la vivienda. Nunca olvide esto y súmelo al valor inicial de compra del inmueble cuando esté eligiendo su vivienda.

Es muy importante no terminar pagando impuestos que corresponden al vendedor. Recuerde que son obligación del comprador solamente el IVA, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Tramitaciones Patrimoniales, si es una vivienda de segunda mano.

Sepa que el vendedor no puede exigirle el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al año de compra ni el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava la llamada plusvalía. Este gravamen es abonado por el comprador únicamente en el territorio de Navarra.

Informándose correctamente podrá realizar una compra justa, tanto sea en efectivo como mediante un préstamo hipotecario, de acuerdo a los parámetros de la ley y sin pagar de más por impuestos que no le corresponden.