Alquileres: la subrogación

Si una persona alquila una propiedad junto a su grupo familiar y antes del término del contrato, fallece, existe un mecanismo legal llamado subrogación que protege a la familia en estos casos, para que los integrantes de la misma puedan continuar con el contrato de renta si así lo desean.

Más precisamente, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que trata este tema y se ocupa de la protección de la familia cuando muere el inquilino. Este órgano legal es el que establece que familiares pueden subrogarse y que orden debe seguirse en caso que existieran varias personas interesadas.

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Revisión del alquiler

Es sabido que el monto mensual que cobran los propietarios por el alquiler de una casa puede ir retocándose a lo largo del tiempo. Sin embargo, esos cambios no son antojadizos o responden a un capricho del dueño. Deben estar fundados en los distintos principios que establecen las leyes al respecto, que regulan este tema en España.

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¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Cuando un propietario se decide a alquilar su vivienda, debe tener en cuenta varias cuestiones que, aunque no garanticen el cumplimiento efectivo del contrato de alquiler por parte del inquilino, por lo menos pueden ayudar a prevenir malas experiencias en este tema. Al mismo tiempo, debe estar informado sobre los pasos a seguir en caso de confirmarse el peor de los pronósticos: la falta de pago de las mensualidades.

Prevención

Las medidas preventivas, por llamarlas de algún modo, podrían ser:

  • Verificar la solvencia financiera del inquilino, por ejemplo solicitándole el recibo de sueldo, la certificación de ingresos o averiguando si posee alguna propiedad que luego pueda ser embargada ante una deuda.
  • Pedir más meses de fianza (la ley plantea uno como mínimo).
  • Solicitar un aval bancario que cubra gran parte del contrato de alquiler.
  • Contratar un seguro especial, o sea pólizas que cubren el impago en alquileres o los perjuicios causados por desperfectos en la vivienda.

En caso de impago

Si el inquilino no abona en fecha y la situación se extiende en el tiempo, en primer término es necesario establecer la comunicación legal pertinente. Carta o telegrama con acuse de recibo, carta certificada notarial, etc. Cuando estos primeros pasos no funcionan, y el inquilino no regulariza su situación, no muestra voluntad de pago y no deja la vivienda, existen tres caminos posibles: reclamar la renta adeudada, solicitar el desahucio para recuperar la casa, pero sin reclamar lo adeudado, o plantear una acción conjunta por los dos ítems: desahucio y deuda.

Cada propietario deberá analizar que le conviene en función del monto adeudado por el inquilino, la actitud del mismo (si está abierto al diálogo o es inflexible) y otros condicionantes, como el tiempo que le resta de contrato. Sin embargo, es importante saber que:

  • A través de la reclamación de deudas se podrán cobrar los alquileres adeudados y los intereses, pero el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta la finalización del contrato. Esta opción es la más aconsejable cuando queda poco tiempo de contrato y el inquilino demuestra cierta solvencia.
  • Cuando se comprueba que el inquilino es insolvente y no existe ninguna posibilidad de cobrar, y encima queda mucho tiempo de contrato, lo ideal es plantear directamente el desahucio, para recuperar la vivienda y poder volver a alquilarla.
  • En un tercer caso, cuando queda mucho tiempo de contrato pero además existe alguna forma de cobrar lo adeudado por el inquilino, lo ideal es plantear la acción conjunta, solicitando al mismo tiempo el pago de los alquileres adeudados y el desahucio.