Sucede que los bancos y cajas han sacado a la venta las mencionadas propiedades en precios promocionales, algo que lógicamente incomoda a las inmobiliarias al no poder competir con estos valores. Por eso, el llamado G-14, que agrupa a las grandes inmobiliarias del país, ha pegado el grito en el cielo.

Para poder estar a tono de la situación, las inmobiliarias exigen igualdad de condiciones frente a las entidades financieras, algo que permitiría una competencia más leal. Sin embargo, hasta el momento los bancos y las cajas han respondido con fuertes rebajas en los precios y buenas condiciones para las hipotecas, o sea todo lo contrario.

Con el propósito de hacer más equitativas las condiciones, el G-14 solicita que los parámetros de financiación en las ofertas de la banca sean similares a los que pueden obtenerse al comprar pisos directamente a las inmobiliarias. Nadie esperaría que las inmobiliarias se pongan a tono bajando ellas los precios o suavizando las condiciones de financiación…

Igualmente, aunque los bancos no sean precisamente entidades benéficas, es difícil que el mercado no se termine inclinando hacia ellos en una situación como la actual. Es que deben desprenderse en forma obligatoria de activos y, por otro lado, en un contexto de crisis cualquier rebaja o condición beneficiosa es muy valorada por los consumidores.

De esta manera, entidades como el Santander, Caja Madrid o Caixa Catalunya ya han anunciado descuentos de hasta el 40% en los precios de las propiedades disponibles. No les queda otra salida para desprenderse de activos inmobiliarios que en realidad no desean y para contener la fuerte tendencia a la suba de la morosidad hipotecaria.

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¿Por qué?. Sencillamente porque fueron concedidos préstamos a personas de las que poco se conocía, al tratarse de un colectivo nuevo para este tipo de operaciones en España. Como en épocas anteriores a la crisis todo parecía posible, los límites brillaron por su ausencia y hoy vemos las consecuencias…

Los datos de los porcentajes mencionados pertenecen al Boletín Financiero del Banco de España, que resalta de forma significativa la mayor tasa de impago de los extranjeros en el terreno hipotecario. La explicación del organismo es que se trata de un área de negocio nueva para las entidades, en una población que ha crecido con gran fuerza en los últimos años.

Resulta lógica la apreciación de los directivos del Banco de España, pero igualmente no alcanza para esconder otro de los graves errores de gestión que permitieron desembocar en la actual crisis, y que pueden multiplicarse y hallarse en entidades de otros países (empezando por Estados Unidos).

Asimismo, la entidad madre del sistema bancario español vaticinó que durante los próximos trimestres solamente se registrarán aumentos en estos indicadores, por lo tanto resultará vital para las diferentes instituciones bancarias gestionar adecuadamente esa tasa de impagos.

A nivel general, el incremento del paro, de los activos dudosos y la moderación del crédito permitieron colocar la tasa de mora en el 2,48% sobre fines de 2008, dejando en claro que en un contexto como el actual solamente puede esperarse un mayor incremento en estos porcentajes, salvo que se reviertan bruscamente los principales indicadores económicos.

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Según explica la organización denunciante, en el momento de renegociar las hipotecas para alargar su plazo, muchas entidades financieras colocaron una cláusula en la que se establecía un límite para el Euribor del 3%, sin que fueran tenidos en cuenta porcentajes menores para aplicar descuentos.

Lógicamente, esto estaba dispuesto en la llamada “letra chica” del contrato, que mucha gente no lee y, en consecuencia, ata su suerte a lo que allí haya indicado la entidad financiera en cuestión. Para Adicae, este comportamiento no es leal y muestra una decisión concreta de las instituciones para no permitir que sus clientes se beneficien con los descensos del Euribor.

Al mismo tiempo, la entidad que defiende a los usuarios ha expresado que muchos bancos y cajas colocan entre sus clientes productos de inversión con gran riesgo, que se camuflan como seguros. Estos estarían garantizando un tope máximo en caso de una subida de tipos.

Por otro lado, la fuerte necesidad de miles de consumidores de renegociar su hipoteca ante el aumento del desempleo y el cimbronazo de la crisis económica ha provocado que muchas entidades presionen para obtener límites en los descensos del Euribor, incluso en aquellas solicitudes que se alinean en la moratoria hipotecaria oficial, de acuerdo a lo manifestado por Adicae.

Todas estas cuestiones han provocado que la asociación de usuarios haya interpuesto las reclamaciones correspondientes ante el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), con el propósito de exigir a estos organismos que protejan a los consumidores frente a los supuestos abusos de las entidades bancarias.

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El dato no es menor, sobretodo por lo pronunciado de la caída. El descenso ya viene concretándose desde septiembre de 2007 en forma ininterrumpida. Según los responsables de la organización especializada, esto se debe a los inconvenientes en el mercado crediticio, la ausencia de liquidez y la menor inclinación al riesgo de los inversores, sobretodo luego de la eclosión de la actual crisis mundial.

Aunque el descenso comenzó antes, la etapa más pronunciada se efectivizó en el último cuatrimestre de 2008. Según el IFSL, la crisis del sector se agudizó luego del escándalo de las hipotecas “subprime” y de otros datos negativos, como por ejemplo la quiebra del banco de inversión Lehman Brothers.

Estas condiciones, junto a la recapitalización que han realizado muchas entidades bancarias de todo el mundo, han provocado que dos tercios de las entidades financieras que participaban del mercado de titulización decidieran abandonarlo, por lo menos en el corto plazo.

Vale recordar que la titulización es una forma de financiación que permite transformar ciertos activos, habitualmente préstamos, en valores negociables en el mercado. Es una opción empleada por muchas empresas, que además sirve para transferir riesgos. También es utilizada por los gobiernos.

Los números son claros: mientras el mercado de titulización de activos e hipotecas había alcanzado un volumen de dos billones de dólares en 2007, esa cifra cayó a los 441.000 millones de dólares en 2008. En Europa y España la situación es distinta, ya que se registró un alza en el último año. Según el IFSL, se espera una recuperación de este mercado a nivel global durante el primer cuatrimestre de 2009.

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Estos datos se desprenden del informe World Retail Banking Report (WRBR) elaborado por Cap Gemini, el Grupo Unicredit y la Asociación Europea de Dirección y Marketing Financiero (EFMA). En 2008, los consumidores han abonado una media de 70,3 euros anuales en comisiones bancarias en la eurozona, o sea por los diferentes servicios que prestan las entidades.

Esta cifra cambia según el lugar del globo, por ejemplo desde los 54,3 euros de la zona Asia-Pacífico a los 76,6 euros de los países europeos no pertenecientes a la eurozona. En España, los bancos redujeron en 2008 el 7,2% los valores de los servicios que cobran a sus clientes, mientras que en todo el planeta la reducción se ubicó en el 2%.

El estudio recoge datos de 17 países, ocho de los cuales son europeos, incluyendo entrevistas a ejecutivos de 54 bancos comerciales de primer nivel. Aunque este descenso puede ser considerado una buena noticia en el contexto actual, es importante tener en cuenta que el recorte de las comisiones en la banca española fue durante 2008 un 2,6% menor al registrado en 2007.

Por otra parte, el informe sugiere que el descenso en los precios de las comisiones bancarias podría continuar e incrementarse durante los próximos cinco años. Esto se concretaría debido al desarrollo de alternativas bancarias online de bajo costo y al impacto de la web, a un mayor control de las autoridades de reglamentación y a la convergencia de los precios de diferentes regiones.

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El objetivo es abaratar las viviendas, ya que el banco financiará el 100% de las hipotecas a los promotores solamente si estos rebajan un 20% el precio de los inmuebles. Esto permitiría la salida de una buena cantidad de viviendas de ese amplio stock de propiedades que no encuentran a su comprador.

Lo solicitado por la entidad es que el promotor rebaje el precio de las viviendas hasta el 20%, respecto a la valoración efectuada al momento de la concesión del crédito al promotor. Al mismo tiempo, la entidad bancaria asumió la responsabilidad de acelerar los trámites de subrogación, para que los compradores puedan concretar más rápidamente sus operaciones.

Esta iniciativa solamente está disponible para inmuebles desarrollados por alguna de las empresas con presencia en APCE y para cuya construcción se hayan empleado créditos del Banco Santander. En consecuencia, es una medida acotada a un sector concreto pero que puede llegar a sentar un precedente y ser adoptada posteriormente por otras entidades.

APCE está conformada por las principales empresas del sector inmobiliario español. Por lo tanto, al ser más de 2.000 las firmas nucleadas en la Asociación de Promotores Constructores de España, estamos hablando de un interesante número de empresas que pueden llegar a beneficiarse con este acuerdo, provocando aunque sea una mínima reactivación del mercado inmobiliario.

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Los bancos parecen decididos a ganar clientes que busquen mejorar las condiciones de sus hipotecas. Para ello, reducen los diferenciales que aplican en las hipotecas para seducir a los clientes de otras entidades, aunque por otro lado y en algunos casos estos diferenciales implican una mayor vinculación del cliente con la entidad, mediante la conocida contratación de servicios anexos. Por eso, antes de cambiarse de entidad siempre es vital afinar los números lo máximo posible.

Esta necesidad de los bancos, que al no poder tomar clientes con hipotecas nuevas se han decidido a presentar seductoras ofertas de subrogación hipotecaria, debe ser tomada con mucha cautela por los titulares de hipotecas. Es que en muchas ocasiones podemos salir fuertemente beneficiados, pero en otras no tanto…

En consecuencia, no hay que dejar de leer la letra pequeña y usar la calculadora para saber si la subrogación evidentemente conviene, sin dejarse apabullar por la oferta de diferenciales más económicos sin antes confirmar si los gastos y servicios anexos de la nueva hipoteca no significarán una erogación aún más grande que la anterior.

Algunos ejemplos:

Deutsche Bank ofrece actualmente un diferencial de Euribor + 0,27% a partir del segundo año, con un tipo fijo del 2,99% durante los primeros doce meses. Sin embargo, la Hipoteca Rompedora también incluye la domiciliación de nómina, seguro de vida y de hogar, tarjeta de crédito por no menos de 3.000 euros al año y planes de pensiones o fondos de inversión de 3.000 euros en adelante.

Hipotecambias de Caja España ofrece un diferencial de Euribor + 0,25%, pero además se exige domiciliar nómina o pensión (mínimo 600 euros mensuales) y contratar un plan de pensiones, con un ingreso mínimo anual de 600 euros. De no cumplirse estas condiciones, el diferencial pasa a + 0,75%, con un TAE del 4,284%.

Barclays ofrece un diferencial de Euribor + 0,35%, exigiendo un seguro de vida.

ING ofrece Euribor + 0,75% (TAE 2,92%), siendo necesario domiciliar la nómina en el banco y contratar un seguro de hogar. Sin embargo, cada mes ING devuelve el 2% de los principales recibos y brinda tarjetas de crédito y débito gratuitas para sacar dinero a débito gratis en los cajeros de la red 4B. Todas estas operaciones no registran ningún tipo de comisiones.

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Se trata de una modalidad de reciente aparición en el mercado, y que por ejemplo en muchas entidades era optativo hasta el año pasado.  Actualmente, resulta un requisito obligatorio para acceder a alguna de las pocas hipotecas disponibles en el mercado financiero español.

En Banco Caixa Geral, por ejemplo, el seguro de protección de pagos es obligatorio para poder acceder a una hipoteca que se ofrece con un diferencial Euribor de + 0,33%. Asimismo, el valor de este seguro cambia de acuerdo a los ingresos de los solicitantes y del importe a financiar, entre otros factores.

El mencionado seguro cubre las cuotas hipotecarias hasta un máximo de cinco años, frente a imprevistos o accidentes como desempleo o invalidez temporal del titular. Otras entidades han optado por el mismo esquema. Así sucede también con la Hipoteca Fidelidad de Unicaja, que ofrece mejores condiciones al contratar distintos productos, entre ellos un seguro de incapacidad temporal o desempleo.

No resulta descabellado pensar en un seguro de este tipo frente a la situación económica imperante, pero por otro lado no parece del todo justo que las entidades lo impongan a la fuerza. Quizás debería tratase de una elección del propio interesado (como se ofrece en algunos bancos), quien en última instancia será el responsable de la posible deuda.

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Es que desde octubre pasado se han venido registrando continuos descensos en el valor del dinero, hasta ubicarlo actualmente en el 2%. Como si esto fuera poco, el Euribor lleva 69 días a la baja y, a pesar de todas estas cuestiones, el crédito continúa mermando y los diferenciales siguen incrementándose.

En otras palabras, Trichet exigió a los bancos que muestren en los productos que ofrecen a sus clientes las nuevas condiciones del mercado, expresando además que las entidades se encuentran obligadas a otorgar crédito a particulares y empresas, ya que esto forma parte de sus funciones básicas.

Aunque por otro lado el titular del BCE expresó que la situación en el mercado financiero está mejorando, también remarcó que muchos bancos no se deciden a realizar algunos tipos de operaciones y que 2009 será, evidentemente, un año complejo en este punto. La calma volvería en el 2010, de acuerdo a las declaraciones del funcionario.

Asimismo, aunque el Euribor va camino a cerrar enero en torno al 2,7%, lo que significaría un ahorro de 147 euros al mes y 1.760 al año para los titulares de hipotecas, otras cuestiones tornan más compleja la situación de las familias hipotecadas. Hablamos del diferencial Euribor.

Esto provoca que se abonen intereses bastante más abultados que los que deberían pagarse de acuerdo al comportamiento del indicador. Es que de acuerdo a los tipos de interés promedio que calculan entidades como la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el diferencial Euribor puede llegar hasta los 2,438 puntos.

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Aunque el descenso en los tipos de interés ha propiciado una rebaja en las ganancias que puedan obtenerse al colocar dinero en depósitos bancarios, siguen siendo igualmente una de las formas más sencillas y convenientes para invertir sin riesgo el dinero que hayamos podido ahorrar.

Estas soluciones combinan la posibilidad de resguardar convenientemente el dinero ahorrado y, al mismo tiempo, ir obteniendo rentabilidad en base a los intereses. En la actualidad, la TAE media de los depósitos hasta un año se sitúa en el 4% y las cuentas de ahorro de alta rentabilidad ofrecen un interés medio del 3,5%. Las mencionadas son las opciones más convenientes.

Sin embargo, las ofertas están cambiando frente al descenso del valor del dinero, lo que obliga a ser más selectivo a la hora de escoger un producto de ahorro. Sin embargo, las cuentas bancarias de ahorro siguen siendo un excelente instrumento de inversión si el objetivo es no arriesgar un solo euro.

Es que además de la seguridad que brindan permiten beneficiarse con el tipo de interés, que aunque se encuentre en descenso aún permite sostener el poder adquisitivo, frente a una tasa de inflación más baja. Hay un detalle muy importante: con estas cuentas es muy sencillo recuperar la liquidez de un momento a otro, sin abonar ningún tipo de comisiones.

¿Cómo saber qué opción será la más conveniente?. Es muy importante estar atento a los plazos, ya que muchas entidades ofrecen tipos de interés muy seductores pero que se mantendrán por un escaso margen de tiempo. Por eso es vital conocer la rentabilidad TAE en forma anual, y no por períodos promocionales de algunos meses. También es importante el tipo de producto, ya que los depósitos a largo plazo son los más afectados por el descenso de los tipos de interés.

Internet es un medio vital para conseguir las mejores ofertas, tanto en cuentas bancarias como en depósitos a plazo. Es que los menores costos de este canal posibilitan que las entidades lancen sus propuestas más interesantes directamente por la web. Por eso, antes de decidir tómese su tiempo e investigue hasta hallar la opción que más rentabilidad le permita obtener.

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