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Construir una casa

Hipoteca Inmobiliaria .es — Mon, 25 Jan 2010 19:39:54 +0000

La construcción de tu propia casa sin dudas que es una opción válida para acceder a una vivienda. Pero, ¿cuándo conviene construir casas por propia cuenta? La autoconstrucción tiene sus bemoles, para qué negarlo. Sin embargo, también representa importantes ventajas respecto a otras maneras de acceder al derecho básico de un lugar al que podamos llamar “hogar”.

Qué se necesita para construir casas

Lo primero que necesitamos para construir nuestra casa es un terreno donde emplazarla. Esto puede ser una verdad de perogrullo, pero de veras que es un punto que vale la pena destacar. El terreno debe contar con algunas características particulares que aseguren el éxito de la empresa. Una de las más importantes es aquella que podemos denominar “idoneidad física del suelo”, es decir: el suelo debe ser apto para la construcción que proyectamos (para conocer sobre la idoneidad fìsica del suelo donde emplazaremos nuestra vivienda, se suele pedir un estudio geotécnico del terreno).

Otra de las cosas que se deben hacer antes de emprender la autoconstrucción es la consulta a las normativas en uso referidas a cuántos metros cuadrados y bajo qué condiciones se puede construir (estos aspectos son regulados por los correspondientes Planes Generales de Ordenación Urbana y Normas Subsidiarias).

Pero no sólo de trámites hay que armarse, sino que la autoconstrucción necesita de nosotros una característica que si se tiene se vive mejor: paciencia. ¿Por qué? Veremos que el proceso nos exigirá de un autocontrol, un planeamiento y un grado de supervisión mucho mayor que el de la compra de una casa ya terminada. Tomemos como ejemplo la elección del arquitecto encargado del proyecto. En él recaerá la responsabilidad de hacer de algo que no está ahí y es puro potencial, algo bien material: nuestra vivienda. Y debemos saber que los arquitectos son humanos, que los plazos se modificarán, que los materiales pueden encarecerse, que algo que tenemos en la cabeza no siempre concordará con aquello que finalmente se construye.

Ventajas y desventajas de la construcción de casas

La construcción, entonces, cuenta con algunos puntos a favor y otros en contra respecto a otras formas de acceso a la vivienda propia. En cuanto a las ventajas, podemos mencionar:

Diseño y control de cómo se verá nuestra casa a nuestro gusto.
Importante ahorro de dinero respecto a la compra de una casa ya terminada ya que se ahorra el trato con un promotor o intermediario.

Sobre las desventajas, mencionaremos las siguientes:

Mayor dedicación y seguimiento del proceso frente a la compra de una casa ya terminada.
Problemas que pueden surgir en la edificación que ya han sido resueltos cuando compramos la casa terminada (y nos hemos salteado la etapa de la construcción, se entiende).
Descontento con el resultado parcial o final de la construcción (lamentablemente, no siempre acabará siendo cuanto imaginamos desde un principio. Cuando compramos una casa, por el contrario, accedemos a una vivienda a sabiendas de cómo es).

Compra sobre plano

Hemos dejado este tipo particular de acceso a la vivienda para el final porque cuenta con algunas características mixtas. ¿Qué es la compra sobre plano? La compra sobre plano es una modalidad de compra donde adquirimos una vivienda sobre definiciones gráficas (planos) que no ha sido construida aún. Esta modalidad representa algunas ventajas económicas (importantes descuentos frente a lo que es una casa ya terminada, por ejemplo) y permite, por otro lado, ingresar algunas modificaciones al plano original aunque debiendo pagar el coste añadido que suponga.

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Derecho a tener una Vivienda

Hipoteca Inmobiliaria .es — Mon, 25 Jan 2010 15:08:05 +0000

Una de las funciones básicas de un Estado Moderno es la de hacer que cada uno de sus ciudadanos pueda acceder a una serie de derechos que aseguren su buen desenvolvimiento en sociedad. Uno de estos derechos es el derecho a contar con una vivienda a la que poder regresar hacia el final de su jornada laboral y poder llamar “hogar”. Pero la vivienda es algo más que un lugar material, es un concepto: permite evitar los sentimientos de naufragio y deriva que tanto mal le hacen a los seres humanos. La vivienda es un centro, un ancla para el hombre moderno.

Y si decimos que el derecho a la vivienda es un derecho que un Estado Moderno debe ocuparse de hacer cumplir, no lo decimos a boca de jarro: el artículo 47 de la Constitución Española y la Declaración Universal de los Derechos Humanos así lo establecen. Independientemente de la naturaleza de nuestro lazo con la vivienda (esto es, como dueños de la misma, inquilinos, etc.) o de sus características propias (precio, superficie, etc.), el hombre debe tener su vivienda. Es su derecho.

Cómo acceder a una vivienda

Las formas de acceder a una vivienda y de así poder hacerle justicia a este derecho universal son variadas. Hay quienes cuentan con el poder adquisitivo para acceder directamente a ella, comprarla y ser de esta manera dueños de su propio hogar. Pero esta manera de llegar a la vivienda propia admite algunas variantes: si se cuenta con poco dinero, se puede acceder o incluso constituir una cooperativa.

Por otro lado, existe la opción de la vivienda social. Aquí habrá que estar listo a esperar algún tiempo, puesto que este tipo de iniciativas de los Estados suele tener sus bemoles: entre burocracia y asignación suele pasar un buen trecho de tiempo. Y también es bueno saber que no sólo el Estado Español ofrece este tipo de planes de viviendas, sino que muchas veces son los ayuntamientos y las diferentes comunidades autónomas quienes tratan de ayudar para que este derecho esencial se vea satisfecho.

Por último, también están aquellos que deciden no adquirir su vivienda de alguna de estas maneras y se deciden por alquilar o incluso por alquilar con opción a compra (una buena forma de convencerse antes de dar el gran paso con tu propia casa).

En conclusión, ya sea a través de la compra directa de una casa ya construida o un terreno donde construirla, ya sea a través de las cooperativas o con la ayuda del Estado y las viviendas sociales o a través del alquiler, todo ciudadano tiene derecho a contar con aquello que le da seguridad y a lo que poder denominar “hogar”.

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Nueva línea de avales a hipotecas de vivienda protegida inicia en julio

Pablo — Mon, 25 May 2009 21:56:51 +0000

Se acerca la fecha para la puesta en acción del nuevo plan del gobierno español tendiente a reactivar el mercado inmobiliario, en este caso específicamente el de las VPO o viviendas de protección oficial. Es que en julio próximo se pondrá en marcha la línea de avales a hipotecas de VPO.

Un detalle importante es que se limitarán a los primeros 4 o 6 años las garantías sobre el 50% del importe de las hipotecas de VPO, previendo que ese período es el que acarrea mayores problemas. Según diferentes estudios, la morosidad se concentra en dicho período.

La medida apunta a brindar a las familias con dificultades para adquirir una casa en otras condiciones una garantía temporal para adquirir una vivienda de protección oficial. Al mismo tiempo, se busca que las entidades financieras concreten nuevos préstamos y alivianen los requerimientos para acceder a la financiación.

Aunque la situación es similar a la que se vive en el otorgamiento de hipotecas para la compra de viviendas libres, es importante destacar que el riesgo de morosidad es menor en las viviendas de protección oficial o VPO. Mientras que en las propiedades comunes se ubica en alrededor del 2,36%, en el rubro de las viviendas de protección oficial el indicador no llega al 2%.

La línea de avales tendrá una duración limitada, con un plazo de ejecución que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se ubicará entre los cuatro y los seis años desde la firma de la hipoteca. La ampliación o reducción del plazo del aval dependerá de las condiciones establecidas por la entidad financiera otorgante de la financiación.

Se ha tomado esta medida porque los distintos estudios realizados permiten comprobar que el 69% de las hipotecas que entran en moratoria lo hacen durante los seis primeros años, en un período de pago que en las VPO puede extenderse habitualmente hasta los 25 años. Para ser más precisos, entre el tercer, cuarto y quinto año se registra el mayor índice de probabilidad de registrar deuda.

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Adosados y complejos de viviendas: ¿realmente convienen?

Pablo — Mon, 18 May 2009 21:56:49 +0000

Se denominan adosados a las propiedades inmobiliarias como casas o departamentos construidos en complejos de viviendas que se ubican habitualmente en las afueras de las ciudades. Son llamativos para muchos, porque ofrecen un menor valor y más metros cuadrados construidos que un piso en el centro, aunque también tienen sus desventajas…

Quizás las dos contras más importantes de esta opción sean la calidad de las construcciones, que habitualmente es menor a la que registran los pisos y casas en la ciudad, y la falta de servicios en el entorno cercano, algo que obliga lógicamente a usar en forma constante el automóvil.

Sin dudas, estas dos condiciones pueden desembocar en gastos extras en un futuro, por ejemplo en cuanto a la movilidad o a la obligación de realizar arreglos en la propiedad. Un tercer punto que también suele truncar la posibilidad de adquirir un inmueble de este tipo por parte de ciertas familias es la estética, ya que este tipo de construcciones suele efectuarse habitualmente con un diseño muy básico y genérico.

Por otro lado, también existen otros beneficios más allá del económico. Por ejemplo, estos adosados o complejos de viviendas suelen ubicarse en zonas rurales o alejadas que cuentan con mejores condiciones medioambientales, menor contaminación sonora y una seductora propuesta de paz y tranquilidad.

Más puntos positivos

Otro punto a favor pueden ser los servicios comunitarios que muchos de estos complejos suelen ofrecer, como por ejemplo guardería para niños, lugares de esparcimiento o infraestructura deportiva, algo que constituye una forma de vida familiar más agradable y placentera que la que puede hallarse muchas veces en los grandes centros urbanos.

Por su parte, aunque los gastos en transporte aumenten debido a la necesidad de viajar hacia el centro para adquirir determinados productos o realizar diferentes gestiones, se ahorrará dinero por otro lado en el garaje, ya que es muy habitual que estos adosados dispongan del espacio necesario para guardar el coche en la misma propiedad.

Al mismo tiempo, podemos mencionar que los gastos de comunidad en este tipo de complejos (que muchas veces poseen viviendas a estrenar) suelen ser menores a los que hay que abonar en un edificio de departamentos ubicado en el área céntrica de una gran ciudad. Otra ventaja a tener en cuenta.

En resumen, podemos decir que existe una larga lista de beneficios pero también desventajas a la hora de pensar en esta opción para obtener nuestra propiedad. Seguramente, la decisión estará ligada a la forma de vida de cada familia, al tipo de trabajo que realicen sus integrantes y a las necesidades que posean de acuerdo a sus edades e intereses.

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Venta de inmuebles: ¿algunos indicios de recuperación?

Pablo — Fri, 10 Apr 2009 21:56:52 +0000

Según algunos especialistas, la parte más fuerte de la crisis ya ha sido superada por el mercado inmobiliario español. Para ellos, de aquí en más debe esperarse un incremento en las ventas de pisos, como así también un crecimiento en la concesión de hipotecas. Habrá que esperar para saber si los optimistas o los pesimistas tenían razón…

Algunas claves que permiten concluir a algunos expertos que se van a vender más propiedades en 2009 que en 2008 son, entre otras, que los tipos de interés han descendido, que los precios de los inmuebles se han retraído a valores de 2003 y que los bancos comenzarán a entregar más hipotecas, por ejemplo.

Asimismo, también destacan que las inversiones volverán al mismo tiempo que los bancos comiencen a prestar más dinero nuevamente, pasada la parte más compleja de la crisis. Esto llevará a que mucha gente que había planificado alquilar se decida ahora por la compra de un inmueble.

Es así que incluso ciertos especialistas creen que en lo que llevamos de 2009 se han comercializado entre un 25% y un 40% más de viviendas llave en mano con respecto a 2008. De acuerdo a sus opiniones, esta situación se agudizará durante el segundo semestre del año en curso, momento en el que comenzarán a observarse los indicadores marcados con anterioridad.

La explicación para este pronóstico positivo se sustenta también en que los precios han descendido entre un 20% y un 25%, junto a los valores de las cuotas hipotecarias. Lógicamente, esto insume un menor esfuerzo de compra, tanto para quien adquiere una vivienda en efectivo como para aquel que concreta una hipoteca.

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Fuerte descenso en la compraventa de viviendas

Pablo — Wed, 18 Mar 2009 21:56:23 +0000

La caída en los índices de compraventa de viviendas fue notoria durante enero pasado en toda España, llegando a un 38,6%. Pudo observarse con mayor fuerza en los pisos de segunda mano que en los nuevos. Los datos corresponden al Instituto Nacional de Estadística (INE).

En enero se registraron en España 37.931 operaciones de compraventa, un 38,6% menos que en el mismo período de 2008. Este número es la cuarta cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2007. En el caso específico de las viviendas de segunda mano, la compraventa disminuyó un 47,2%.

En este rubro, las operaciones concretadas fueron 17.096. En cuanto a las viviendas nuevas, el descenso fue bastante menor, con un 29,1% de caída y 20.835 operaciones concretadas. Sin embargo, hay un dato positivo: respecto a diciembre de 2008, la compraventa de viviendas creció un 17%.

Las viviendas protegidas siguen sin despuntar por completo, ya que el 88,4% de las operaciones de compraventa efectuadas en enero se realizaron con vivienda libre, y solamente el 11,6% restante con los distintos tipos de viviendas protegidas. La compraventa de viviendas protegidas descendió así a nivel interanual un 40,9%.

En cuanto a las diferencias entre Comunidades Autónomas, en enero el 56,5% de la compraventa de viviendas se registró en Andalucía, con 8.418 operaciones, seguida de la Comunidad Valenciana (4.762); Cataluña (4.095) y Comunidad de Madrid (4.170).

Por otro lado, también descendió el precio del suelo. Durante el cuarto trimestre de 2008 se situó en 248 euros el metro cuadrado, un 10,5% menos respecto al mismo período de 2007, en este caso según datos del Ministerio de Vivienda.

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Tasación de inmuebles: cómo se determina el valor

Pablo — Wed, 11 Mar 2009 21:56:52 +0000

Continuamos con la temática de la tasación de propiedades, que como explicábamos en un artículo anterior es muy importante para determinar, en el caso de una hipoteca, la cantidad de dinero que finalmente entregará el banco. Vamos a ver qué puntos tiene en cuenta el tasador para determinar el valor del inmueble.

Habitualmente, el valor de tasación no se corresponde con el precio real del inmueble, sino que tiende a ser menor. Para poder calcular este índice, el tasador evalúa el estado del inmueble, los equipamientos que posee y cualquier otro punto que pueda marcar el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, tiene en cuenta otros condicionantes, como por ejemplo el precio de venta de inmuebles similares o la ubicación de la propiedad.

De acuerdo a la teoría, el tasador debe estudiar la vivienda in situ, aunque no todos los agentes trabajan de esta forma. Muchas veces, las tasaciones se concretan únicamente teniendo en cuenta datos como el precio de venta, la zona y otras informaciones que pueda aportar el comprador.

La primera acción del tasador es solicitar al propietario los planos de la vivienda. Al tasar una vivienda libre se tiene en cuenta la superficie total construida, mientras que en el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), solamente se consideran los metros útiles.

Otros parámetros importantes son la antigüedad de la vivienda y su conservación, si la misma está alquilada o en ella reside actualmente el propietario, la conservación de las instalaciones de carpintería, alicatado y pintura, la ubicación del inmueble, la cantidad de habitaciones y ambientes y otros puntos más.

También se consideran los servicios anexos a la vivienda, como por ejemplo si el inmueble cuenta con portero automático, línea teléfonica, conexión a Internet, agua caliente, calefacción, aire acondicionado, espacios exteriores, etc. En el caso de un edificio, se tiene en cuenta la cantidad de ascensores y los espacios comunes que posee el mismo.

En todos los casos, además de la presencia de estos elementos, será un condicionante importante la calidad de la construcción, de los equipamientos y de los servicios. Todos estos factores terminarán constituyendo un conjunto de información que determinará finalmente el valor de tasación de la vivienda.

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Sigue cayendo el precio de las viviendas en España

Pablo — Wed, 04 Mar 2009 21:56:02 +0000

Desde enero de 2008 hasta hoy, el precio de los inmuebles en España ha descendido en un 10%, esperándose por otro lado de acuerdo a los principales analistas que el retroceso supere el 20% durante el resto de 2009. ¿Cuál es la mejor medida ante esta situación?. ¿Qué hacer si estamos pensando en realizar una operación inmobiliaria?.

Para muchos españoles, la idea de comprar es seductora en este momento, frente a la posibilidad de adquirir una vivienda a un menor costo que el habitual. Vale recordar que pueden hallarse viviendas con descuentos de entre el 5% y el 40% con respecto a los precios de fines de 2008, lo que significa un importante ahorro.

Siguiendo con la idea de comprar, otros prefieren esperar un tiempo. Es que como decíamos anteriormente, se espera al finalizar este año una caída aún mayor en los valores de las propiedades. Esto ha llevado también a que exista un importante porcentaje del parque inmobiliario en situación de indefinición.

Otro punto importante a tener en cuenta en esta situación es la limitación del crédito por parte de las entidades financieras. Esto puede desembocar en un número considerable de propiedades que no puedan concretar su venta, por lo tanto los propietarios requerirán en forma excluyente disminuir los precios o dejar la operación para más adelante.

Los que decidan disminuir los valores, según los principales analistas inmobiliarios, deberán hacerlo entre un 20% o un 30% durante el transcurso de este año. Y aunque no sea el momento más propicio para vender, la crisis económica ha puesto en una situación compleja a muchos propietarios, que se verán en consecuencia obligados a disminuir los valores y vender rápidamente sus inmuebles, incluso con disminuciones que pueden llegar hasta el 40% del valor real.

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Viviendas de protección oficial: el tema de los sorteos

Pablo — Wed, 25 Feb 2009 21:56:44 +0000

Hay una realidad ineludible: el elevado precio de las viviendas de venta libre y la crisis económica ha llevado a que mucha gente en España deba volcarse a las viviendas de protección oficial como única posibilidad para acceder a la propiedad, tanto en cuanto a la venta o al alquiler de un inmueble. Sin embargo, hay un tema controversial en el medio: el sistema de sorteos.

Sucede que la cantidad de viviendas de protección oficial disponible es sensiblemente menor al número de personas interesadas, por lo tanto debe realizarse un sorteo para seleccionar a los afortunados que podrán iniciar el proceso para comprarlas o alquilarlas. Para muchos, este es el método más equitativo, pero sin embargo algunos especialistas creen que sería mucho más justo un sistema de baremación.

En esta oportunidad alternativa, en vez de darle la misma posibilidad a todos mediante un sorteo, se establecería una relación jerárquica para brindarle prioridad a quienes vivan en una situación económica más compleja, de modo que obtener una vivienda protegida sea un derecho en el cual predomine la necesidad de cada ciudadano, y no una mera cuestión de suerte.

También es importante recordar algo: no todos los ciudadanos pueden participar en el sorteo de una VPO. Para poder formar parte del concurso se requiere reunir las condiciones que estén estipuladas en las bases. Algunas de ellas son:

Estar empadronado en el municipio en el que se sortea la vivienda.
En ocasiones, se piden diez años de residencia en la localidad en la que se ha construido la casa.
Las personas titulares de una casa tampoco pueden participar en el sorteo.
Los ingresos son otro de los criterios, que generalmente deben superar (como mínimo) los 1.000 euros mensuales.

A la vez, existen diferentes modalidades en los sorteos de acuerdo al municipio. Algunos valoran ciertas características del solicitante, como por ejemplo formar parte de una familia monoparental, padecer alguna discapacidad, ser víctima de violencia de género, conformar una familia numerosa o vivir en condiciones de marginalidad, entre otras.

En estos casos, se otorgan varios números a estas personas, que en consecuencia corren con ventaja frente a otros participantes del sorteo. Igualmente, las contradicciones en el sistema surgen solas: ¿qué sentido tiene entregarle una vivienda de protección oficial en alquiler o venta a préstamo a una persona en situación de marginalidad, si luego no podrá pagarla?.

Quizás sería más indicado plantear un sistema jerarquizado de acuerdo a las necesidades de cada persona, dentro de aquellas que sean solventes para abonar los montos mensuales, privilegiando a las familias con mayores necesidades. Y, por otra parte, para las personas que no cuenten con los ingresos necesarios, plantear un sistema diferente mediante moratorias u otras alternativas.

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Comprar viviendas embargadas

Pablo — Wed, 18 Feb 2009 21:56:08 +0000

En momentos de crisis y de suba en el porcentaje de impagos, muchos titulares se ven en la obligación de vender su propiedad para poder evadir una deuda. Por otro lado, esto puede ser una excelente oportunidad para un comprador, ya que los precios de estas viviendas suelen ser más económicos. Sin embargo, hay que tomar precauciones porque pueden existir algunos riesgos.

En primer término, vamos a definir brevemente el proceso de embargo. En una fase inicial, el inmueble está en proceso de embargo a la espera de la formalización del trámite. Concretado este punto, la propiedad es embargada y pasa a estar bajo el control de la entidad bancaria correspondiente.

Sin embargo, mientras dura el proceso de embargo, los propietarios intentan poner a la venta la propiedad para poder evitar el embargo definitivo. En caso de venderse antes de concretarse la segunda fase del embargo, el deudor puede pagar la deuda y frenar el proceso.

Esto lleva a que los propietarios estén urgidos por vender la propiedad. Sin embargo, en ocasiones esto puede significar un precio más económico y en otras no tanto. Resulta vital comparar precios antes de adquirir una propiedad embargada, sin pensar que solamente por su condición será más económica.

Los especialistas también aconsejan conocer a fondo las condiciones de compra del inmueble. Esto incluye cargas y gravámenes que tenga la vivienda, la existencia de cuotas o gastos de la comunidad a abonar, la presencia de impuestos impagos y otras características que pueden encarecer la operación.

Muchas veces no está de más contratar los servicios de un gestor inmobiliario en estos casos, que podrá asesorar y conducir los trámites hasta llegar a buen puerto. Los cuidados deben extremarse, ya que incluso se han registrado casos de viviendas embargadas vendidas que seguían siendo ocupadas por sus anteriores dueños o por usurpadores. En otras palabras, no hay que confiar en nadie y guiarse solamente por los datos que podamos comprobar en la realidad.