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Nueva línea de avales a hipotecas de vivienda protegida inicia en julio

Pablo — Mon, 25 May 2009 21:56:51 +0000

Se acerca la fecha para la puesta en acción del nuevo plan del gobierno español tendiente a reactivar el mercado inmobiliario, en este caso específicamente el de las VPO o viviendas de protección oficial. Es que en julio próximo se pondrá en marcha la línea de avales a hipotecas de VPO.

Un detalle importante es que se limitarán a los primeros 4 o 6 años las garantías sobre el 50% del importe de las hipotecas de VPO, previendo que ese período es el que acarrea mayores problemas. Según diferentes estudios, la morosidad se concentra en dicho período.

La medida apunta a brindar a las familias con dificultades para adquirir una casa en otras condiciones una garantía temporal para adquirir una vivienda de protección oficial. Al mismo tiempo, se busca que las entidades financieras concreten nuevos préstamos y alivianen los requerimientos para acceder a la financiación.

Aunque la situación es similar a la que se vive en el otorgamiento de hipotecas para la compra de viviendas libres, es importante destacar que el riesgo de morosidad es menor en las viviendas de protección oficial o VPO. Mientras que en las propiedades comunes se ubica en alrededor del 2,36%, en el rubro de las viviendas de protección oficial el indicador no llega al 2%.

La línea de avales tendrá una duración limitada, con un plazo de ejecución que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se ubicará entre los cuatro y los seis años desde la firma de la hipoteca. La ampliación o reducción del plazo del aval dependerá de las condiciones establecidas por la entidad financiera otorgante de la financiación.

Se ha tomado esta medida porque los distintos estudios realizados permiten comprobar que el 69% de las hipotecas que entran en moratoria lo hacen durante los seis primeros años, en un período de pago que en las VPO puede extenderse habitualmente hasta los 25 años. Para ser más precisos, entre el tercer, cuarto y quinto año se registra el mayor índice de probabilidad de registrar deuda.

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La relación entre los tipos de interés y la reactivación económica

Pablo — Fri, 15 May 2009 21:56:47 +0000

No cabe duda que el descenso en los tipos de interés puede ser importante para la economía española, teniendo en cuenta que la mayoría de las hipotecas y créditos se concretan a interés variable. ¿Puede ser esta característica un dinamizador para la reactivación económica que se requiere si el deseo es salir de la crisis?.

Luego de la reducción aplicada en este mes, el Banco Central Europeo ha concretado más de tres puntos de descenso en los tipos de interés en un período de diez meses. Como es sabido, muchas veces la política monetaria es aplicada como una herramienta veloz para concretar la reactivación de una economía en recesión. Habrá que ver si esta vez se repite la historia…

Aunque un gran número de familias aún no lo noten en sus cuotas hipotecarias, el descenso en los tipos de interés ha traído cierto alivio en cuanto al pago de las hipotecas, porque promueve revisiones favorables para los deudores que posibilitarán (en muchos casos) evitar moras, devoluciones o embargos.

Además de este impacto sobre las cuotas de las hipotecas, resta ver que reacción provocarán los descensos en los tipos de interés en la oferta y demanda de nuevas hipotecas y créditos. Vale destacar que el descenso en el costo de la financiación no garantiza una ampliación de la disponibilidad o del requerimiento de nuevas hipotecas.

Varios puntos juegan en contra de esta posibilidad, como por ejemplo la disminución de los proyectos de inversión inmobiliaria, aquejados por la caída de las ventas y la profunda incertidumbre económica. Otro tanto han hecho el aumento del paro y la disminución de ingresos.

Muchos se preguntan por qué el descenso del Euribor o del precio oficial del dinero no se refleja en las nuevas hipotecas que presentan los bancos. Hay dos puntos claves: la prima de riesgo, que subió un punto y medio e influye en las propuestas bancarias, y el coste de refinanciación mayorista, que también se incrementó alrededor de un punto y medio. Estos factores también son tomados en cuenta por los bancos para fijar los valores de las nuevas ofertas.

Para resumir, puede decirse que aunque la disminución en los tipos de interés puede ser muy positiva desde diferentes puntos de vista, no significa la salida automática de la crisis. Se requerirán de otros factores que actúen en conjunto como para poder lograr una verdadera reactivación económica.

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Buscan impulsar VPO en alquiler sobre suelos públicos

Pablo — Fri, 24 Apr 2009 21:56:56 +0000

Una nueva regulación elaborada por los Ministerios de Economía y Hacienda y de Vivienda de España permite estimular la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) para alquilar sobre suelos públicos, o sea aquellos otorgados bajo el sistema de derecho de superficie.

Los promotores que llevan adelante proyectos que se encuadren en esta realidad podrán disponer de mejores condiciones de financiación, incluso con la posibilidad de titularizar los créditos. Lógicamente, la medida apunta a reactivar un mercado con escaso movimiento, que acusa el golpe de la crisis económica.

Asimismo, la reforma de la institución superficiaria (derecho de superficie), que establece la nueva legislación de suelo, es otro elemento que actúa en este sentido. Quizás la novedad más importante se relaciona con que los promotores con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie podrán formar parte (por primera vez) de las cédulas y bonos hipotecarios.

Con estas modificaciones se logra mejorar la financiación a los promotores interesados en construir viviendas de protección oficial para posteriormente explotarlas en alquiler. El desarrollo de proyectos relacionados con el derecho de superficie es una figura muy utilizada en varios países de Europa, pero que en España aún no ha sido aprovechada.

La principal ventaja es que las entidades financieras podrán conceder créditos a los promotores y posteriormente refinanciarlos en el mercado de capitales, algo que significará una importante reducción en los costos de estas operaciones. Como lógica consecuencia, se potenciará la construcción de un mayor número de viviendas de protección oficial.

Vale aclarar que el régimen plantea un tiempo máximo de 20 años para prolongar el derecho de superficie en los proyectos. De acuerdo a los especialistas, esta medida podría atraer especialmente a los promotores interesados en construir viviendas colectivas para alquiler, como podría ser el caso de las residencias estudiantiles.

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Cae a nivel mundial la titulización de activos e hipotecas un 79% en 2008

Pablo — Thu, 16 Apr 2009 21:56:27 +0000

La titulización de activos e hipotecas descendió un 79% en todo el planeta durante el último año, de acuerdo a un informe que anualmente elabora el International Financial Services de Londres (IFSL), especialmente dedicado a las estadísticas sobre la emisión de estos productos financieros.

El dato no es menor, sobretodo por lo pronunciado de la caída. El descenso ya viene concretándose desde septiembre de 2007 en forma ininterrumpida. Según los responsables de la organización especializada, esto se debe a los inconvenientes en el mercado crediticio, la ausencia de liquidez y la menor inclinación al riesgo de los inversores, sobretodo luego de la eclosión de la actual crisis mundial.

Aunque el descenso comenzó antes, la etapa más pronunciada se efectivizó en el último cuatrimestre de 2008. Según el IFSL, la crisis del sector se agudizó luego del escándalo de las hipotecas “subprime” y de otros datos negativos, como por ejemplo la quiebra del banco de inversión Lehman Brothers.

Estas condiciones, junto a la recapitalización que han realizado muchas entidades bancarias de todo el mundo, han provocado que dos tercios de las entidades financieras que participaban del mercado de titulización decidieran abandonarlo, por lo menos en el corto plazo.

Vale recordar que la titulización es una forma de financiación que permite transformar ciertos activos, habitualmente préstamos, en valores negociables en el mercado. Es una opción empleada por muchas empresas, que además sirve para transferir riesgos. También es utilizada por los gobiernos.

Los números son claros: mientras el mercado de titulización de activos e hipotecas había alcanzado un volumen de dos billones de dólares en 2007, esa cifra cayó a los 441.000 millones de dólares en 2008. En Europa y España la situación es distinta, ya que se registró un alza en el último año. Según el IFSL, se espera una recuperación de este mercado a nivel global durante el primer cuatrimestre de 2009.

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¿Qué pasó con la moratoria del ICO?

Pablo — Thu, 09 Apr 2009 21:56:35 +0000

Fue sin dudas una de las medidas más publicitadas y defendidas por la administración de José Luis Rodríguez Zapatero en noviembre último, durante la presentación del paquete de estímulo fiscal que se lanzó para intentar detener o mitigar los fuertes impactos de la crisis económica mundial en España. Pasados cuatro meses, poco se sabe sobre sus efectos…

La medida incluía una moratoria para el pago de hipotecas a la que se podrían acoger 500.000 familias. Para ello se dispuso un fondo de 6.000 millones de euros, en un esfuerzo dirigido a desempleados y autónomos que hubieran sufrido una importante disminución en sus ingresos. El proyecto se instrumentó a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

La oportunidad para los más afectados por la crisis era realmente muy interesante. Es que permitía reducir la cuota mensual de las hipotecas en un 50%, en el caso de los bancos y cajas que se incorporaran a la línea ICO-Moratoria. Sin embargo, cuatro meses después los resultados no parecen ser los esperados.

De acuerdo a datos confirmados por el propio ICO, hasta el momento solamente 56 familias solicitaron la mora de su deuda hipotecaria. ¿Tan sólo 56 familias requieren esta ayuda en España?. La respuesta es más que obvia: deberían ser muchas más las interesadas y beneficiadas.

¿Cuál es la excusa?. Según los bancos, han surgido complicaciones con el ICO en el momento de separar las obligaciones del ente oficial y las de cada entidad financiera. Diferentes informaciones del sector hablan de inconvenientes técnicos a la hora de poner en acción la propuesta.

Lo cierto es que la celeridad en la publicidad de la oferta no fue mucha: la línea sólo está disponible desde el 1 de marzo. Igualmente, los bancos ofrecen la posibilidad de seleccionar esta opción, aunque los problemas que han surgido y los retrasos en las fechas de publicidad han abierto un gran interrogante sobre la eficacia de esta medida.

Por el bien de los titulares de hipotecas en problemas, esperemos que próximamente comience a funcionar de acuerdo a lo prometido.

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Créditos para comunidades de propietarios

Pablo — Wed, 08 Apr 2009 21:56:50 +0000

Para los casos en los cuales la gestión de distintos inmuebles se concreta a través de las llamadas comunidades de propietarios, existe la posibilidad de adquirir créditos colectivos para financiar inversiones necesarias para la comunidad, como por ejemplo reparar un inconveniente en el ascensor o poner en condiciones alguno de los espacios comunes. Vamos a ver las características principales de estos productos financieros.

En estos créditos colectivos, la cuota a abonar para devolver el dinero se fija de acuerdo al ahorro mensual del que dispone la comunidad de propietarios. La mayor ventaja de estos productos financieros se sustenta en que no resulta necesario el endeudamiento individual de los distintos propietarios para poder hacer frente a un gasto concreto de la comunidad.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que son muy pocas las entidades que ofrecen este tipo de créditos, y siempre se trata de cajas de ahorro. En aquellas oportunidades existentes en el mercado español, el plazo máximo de amortización se ubica entre los 10 y 15 años.

Además, incorporan uno o dos años de carencia. Suelen cobrarse comisiones de apertura y cancelación total o parcial, en porcentajes en torno al 1% y el 1,5%. Los créditos se otorgan para financiar necesidades concretas de la comunidad, como pueden ser reformas de fachadas o cubiertas, supresión de barreras arquitectónicas, ascensores o cambios en las instalaciones de gas o calefacción, entre otras.

En este tipo de créditos compartidos puede conseguirse financiación por el 100% del valor requerido. El producto es suscripto por el presidente de la comunidad de propietarios en nombre de la misma, y todos los derechos y obligaciones inherentes al crédito se dividen entre todos los copropietarios. Para solicitarlo se requiere toda la papelería habitual en comunidades de propietarios (CIF de la comunidad de vecinos, autorización del CIRBE, libro de Actas, etc.).

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Se incrementa el rechazo de solicitudes de hipotecas

Pablo — Wed, 11 Feb 2009 21:56:48 +0000

Siguiendo los números que marca un estudio realizado por Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), durante 2008 se rechazaron más de la mitad de las hipotecas solicitadas en bancos por personas que podrían ser catalogadas como “solventes”, o sea que cumplen los requisitos indicados por las entidades.

Esto marca la fuerte paralización de la concesión de créditos que puede observarse en España. Y las consecuencias no se sintieron únicamente en las hipotecas. Al mismo tiempo, la mitad de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano se tuvieron que cancelar por la falta de financiación.

Según explicó en conferencia de prensa el Consejero de Comunicación de API, Germán Navarro, en algunas zonas del país el rechazo a las solicitudes de hipotecas en casos viables llega hasta un 80%, como por ejemplo en Levante. Una situación a todas luces problemática.

Durante 2008 también se ha depreciado el valor de las viviendas. En ese aspecto, el precio de cierre de las ventas de viviendas de segunda mano se situó un 20% por debajo del obtenido en 2007, a la vez que el plazo de venta promedio se situó casi en 12 meses, cuando en 2007 se necesitaban 6 meses para vender una propiedad.

Ante esta situación, han resurgido dos opciones hasta hace poco tiempo secundarias: el alquiler (incluso con opción a compra) y las permutas de inmuebles o trueques, que se incrementaron considerablemente en el último año. En el primer caso, se registró un importante auge en 2008 y se prevé un mayor crecimiento en 2009, sobretodo teniendo en cuenta el descenso que se estima en los precios durante los próximos meses.

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Créditos para el alquiler: características (2º Parte)

Pablo — Thu, 29 Jan 2009 21:56:21 +0000

Continuamos la serie iniciada en el anterior artículo con respecto a los créditos para alquiler. En este caso, vamos a centrarnos en las opciones dirigidas a los propietarios y a las promotoras, que al igual que en las medidas especializadas para los inquilinos buscan estimular este mercado en España.

Las alternativas para los propietarios se centran en préstamos para mejorar la vivienda. Es que muchas veces las modificaciones o arreglos necesarios para poder alquilar una propiedad son los que traban la decisión del dueño, ante la necesidad de hacer una inversión en este sentido.

Para lograr superar estos inconvenientes, el Ministerio de la Vivienda, a través de la Sociedad Pública de Alquiler, pone a disposición de los propietarios un préstamo para realizar las obras, por supuesto si aceptan alquilarlo a través del mencionado organismo público.

En el préstamo colaboran el BBVA y la Sociedad Pública de Alquiler. El importe máximo a entregar es 20.000 euros y puede devolverse hasta en cinco años. No se cobran comisiones de apertura y puede gestionarse en cualquier sucursal del BBVA o a través de Internet.

Para los promotores

Por otra parte, para atender las necesidades de los promotores dispuestos a desarrollar viviendas destinadas al alquiler, el Instituto de Crédito Oficial ha puesto en marcha la “Línea ICO-Vivienda 2009″. El plan contempla la colocación en el mercado de alquiler de unas 25.000 viviendas.

El crédito para cada promotor no puede superar los 50 millones de euros, en una o varias operaciones. El tipo de interés es variable, bajo referencia ICO más 1,44%, con un plazo de pago de siete años. Se aplica amortización única al vencimiento de la operación.

En resumen, podemos ver a lo largo de estos dos artículos que existen opciones para que todos los actores que pueden desarrollar el mercado de alquileres en España potencien su actividad, en momentos en los cuales las financiaciones de este tipo no abundan precisamente.

Ver 1ª parte: Créditos para el alquiler

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Reunificación de deudas con Freedom Finance

Pablo — Tue, 13 Jan 2009 21:56:25 +0000

Como explicábamos hace unos días en un anterior post, la reunificación o consolidación de deudas es una posibilidad concreta para muchos titulares de hipotecas. Es que en determinadas ocasiones se hace imposible hacer frente al pago de varios créditos junto a una hipoteca, por lo tanto surge la posibilidad de conciliar deudas. Entre las distintas posibilidades, vamos a analizar la de Freedom Finance.

Esta empresa es una de las gestoras internacionales más importantes en reunificación de deudas, siendo líder en el Reino Unido. En España gestiona la oferta hipotecaria con todas las entidades financieras locales, lo que nos permitirá llegar a un acuerdo prácticamente en todos los casos.

En principio se efectúa un análisis de las posibilidades financieras del deudor y de su capacidad de pago, para posteriormente gestionar con todas las entidades buscando el mejor convenio posible. El cliente recibe constantemente informes sobre el estado de las negociaciones, lo que brinda transparencia a la propuesta.

En muchos casos, Freedom Finance no cobra una comisión al cliente sino que la obtiene directamente de los bancos. Lógicamente, considerando el riesgo que toma la firma ante el crecimiento de los índices de morosidad, se cobrarán suculentos intereses, muy superiores a la media o promedio de los productos que ofrecen los bancos y cajas (oscilan entre un 25% y un 30%).

Un punto muy importante es que Freedom Finance también considera situaciones especiales de impagos, embargos o inclusión en listas de morosos, una condición que excluye cualquier otra posibilidad de llegar a un acuerdo. De esta manera, podremos concretar una reunificación que por nuestra cuenta no lograríamos.

En general, la propuesta es pagar una cuota única y más holgada por todas nuestras deudas, aunque siempre deberemos tener en cuenta que la extensión en los plazos de pago y los intereses a pagar terminarán engrosando la cantidad a abonar por los créditos e hipotecas tomados originalmente.

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Reunificación de deudas: una salida posible

Pablo — Thu, 01 Jan 2009 21:56:42 +0000

Cuando las deudas ahogan a una familia, cualquier solución que permita descomprimir la situación es bienvenida. En el marco de la actual crisis, y cuando la hipoteca se junta con el pago de créditos personales y préstamos de otra índole, la reunificación de deudas es una opción a tener en cuenta.

Esta herramienta financiera consiste en aunar todos nuestros pagos mensuales en una única cuota a un interés menor, lo que permitirá pagar un monto menor al que correspondería abonar por todas las obligaciones por separado. Lógicamente, no todo es color de rosas: a cambio de este beneficio, el plazo de pago se extenderá.

Si sumamos el aumento en el período de pago y los honorarios, comisiones e impuestos que acarrea la reunificación de deudas, tendremos que saber que significará terminar abonando una mayor cantidad de dinero. Por lo tanto, es una opción aconsejable únicamente en situaciones críticas, cuando no quede otra salida…

Varias firmas, mayormente entidades no financieras, ofrecen el servicio de gestión de reunificación de deudas. El funcionamiento es sencillo, ya que todas las obligaciones se incluyen en un único préstamo, que puede conseguirse incluso a través de estas empresas aunque la persona tenga órdenes de embargo o cuotas sin pagar. El ahorro en los pagos mensuales puede llegar, dependiendo de cada caso, hasta el 50%.

Sin embargo, antes de tomar esta decisión es preciso estudiar adecuadamente nuestra situación. Por ejemplo, puede lograrse una subrogación hipotecaria (si la hipoteca es el principal gasto) que nos permitirá abonar una cuota más accesible en ese producto, sin necesidad de reunificar todas nuestras obligaciones.

En la actualidad, comparar diferentes alternativas y opciones es muy sencillo a través de la web, pudiendo hallar la mejor propuesta para nuestros bolsillos…