Qué se necesita para construir casas

Lo primero que necesitamos para construir nuestra casa es un terreno donde emplazarla. Esto puede ser una verdad de perogrullo, pero de veras que es un punto que vale la pena destacar. El terreno debe contar con algunas características particulares que aseguren el éxito de la empresa. Una de las más importantes es aquella que podemos denominar “idoneidad física del suelo”, es decir: el suelo debe ser apto para la construcción que proyectamos (para conocer sobre la idoneidad fìsica del suelo donde emplazaremos nuestra vivienda, se suele pedir un estudio geotécnico del terreno).

Otra de las cosas que se deben hacer antes de emprender la autoconstrucción es la consulta a las normativas en uso referidas a cuántos metros cuadrados y bajo qué condiciones se puede construir (estos aspectos son regulados por los correspondientes Planes Generales de Ordenación Urbana y Normas Subsidiarias).

Pero no sólo de trámites hay que armarse, sino que la autoconstrucción necesita de nosotros una característica que si se tiene se vive mejor: paciencia. ¿Por qué? Veremos que el proceso nos exigirá de un autocontrol, un planeamiento y un grado de supervisión mucho mayor que el de la compra de una casa ya terminada. Tomemos como ejemplo la elección del arquitecto encargado del proyecto. En él recaerá la responsabilidad de hacer de algo que no está ahí y es puro potencial, algo bien material: nuestra vivienda. Y debemos saber que los arquitectos son humanos, que los plazos se modificarán, que los materiales pueden encarecerse, que algo que tenemos en la cabeza no siempre concordará con aquello que finalmente se construye.

Ventajas y desventajas de la construcción de casas

La construcción, entonces, cuenta con algunos puntos a favor y otros en contra respecto a otras formas de acceso a la vivienda propia. En cuanto a las ventajas, podemos mencionar:

• Diseño y control de cómo se verá nuestra casa a nuestro gusto.
• Importante ahorro de dinero respecto a la compra de una casa ya terminada ya que se ahorra el trato con un promotor o intermediario.

Sobre las desventajas, mencionaremos las siguientes:

• Mayor dedicación y seguimiento del proceso frente a la compra de una casa ya terminada.
• Problemas que pueden surgir en la edificación que ya han sido resueltos cuando compramos la casa terminada (y nos hemos salteado la etapa de la construcción, se entiende).
• Descontento con el resultado parcial o final de la construcción (lamentablemente, no siempre acabará siendo cuanto imaginamos desde un principio. Cuando compramos una casa, por el contrario, accedemos a una vivienda a sabiendas de cómo es).

Compra sobre plano

Hemos dejado este tipo particular de acceso a la vivienda para el final porque cuenta con algunas características mixtas. ¿Qué es la compra sobre plano? La compra sobre plano es una modalidad de compra donde adquirimos una vivienda sobre definiciones gráficas (planos) que no ha sido construida aún. Esta modalidad representa algunas ventajas económicas (importantes descuentos frente a lo que es una casa ya terminada, por ejemplo) y permite, por otro lado, ingresar algunas modificaciones al plano original aunque debiendo pagar el coste añadido que suponga.

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Sin embargo, realizar reformas en el hogar no es algo tan sencillo como parece en primer término. Es necesario solicitar varios presupuestos antes de elegir la mejor opción y, además, planificar convenientemente cada paso para no tener que sufrir distintos inconvenientes durante la realización de las obras, como por ejemplo retrasos excesivos o malas ejecuciones.

Es posible advertir que debido a la crisis los obreros ofrecen servicios por su cuenta en el ámbito de las reformas hogareñas, con la ventaja de ser más económicos que aquellos que nos pueden brindar las empresas del rubro. Sin embargo, hay que tener cuidado con relación a las garantías que puedan brindarnos estos trabajadores.

Es aconsejable informarse sobre estos obreros y comprobar que se trata de operarios profesionales y que cuentan con toda la documentación necesaria para trabajar de acuerdo a la legislación. También es vital exigir un compromiso en cuanto al cumplimiento de los plazos de la obra.

No siempre los presupuestos baratos van a ser los más interesantes. Hay que tener en cuenta la calidad de los materiales que se emplearán, por ejemplo. Además, es muy importante asegurarse la coordinación del trabajo del albañil, el pintor o el fontanero, para obtener la seguridad de un comienzo rápido y efectivo de las obras.

Cuando los trabajadores son autónomos, es vital exigir el número de NIF para comprobar que se encuentran legalmente inscriptos. También es importante solicitar el seguro de responsabilidad civil y exigir la factura una vez abonado el trabajo, en la cual figure el detalle de los trabajos realizados. A la hora de pagar, siempre intente abonar una seña lo menor posible y cancele el total solamente luego de verificar por su propia cuenta los resultados de las reformas encaradas.

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En principio, vale destacar que el índice de mora en hipotecas no ha superado en Canadá el 1% en los últimos 20 años. El blindaje logrado se sustenta en los seguros de crédito obligatorios y en los estrictos criterios en la concesión de las hipotecas, por lo menos de acuerdo a las opiniones de los expertos que han analizado este modelo.

La realidad es que mientras los bancos luchan en todo el mundo para no verse afectados por la suba en la morosidad, el sistema financiero canadiense goza hoy (en plena crisis) de mucha salud. Un detalle es válido: desde 1923 solamente han quebrado en el país dos bancos regionales.

El mercado hipotecario de Canadá ofrece un sistema híbrido, con control público y privado repartido. Aparentemente, uno de los puntos centrales que permite eliminar los típicos altibajos en el mercado financiero es la obligatoriedad del seguro de crédito hipotecario cuando el valor de la hipoteca supera el 80% del valor de tasación del inmueble.

Asimismo, una incólume legislación marca la homogeneidad en los criterios de concesión de créditos, todos supervisados por el Canadá Mortgage and Housing Corporation. En otras palabras, una metodología firme que no está atada a los intereses individuales de cada institución.

Otras de las ventajas que remarcan los especialistas en cuanto al sistema canadiense es que se impone a los bancos una serie de limitaciones muy concretas y coherentes, por ejemplo en relación a los plazos de amortización de las hipotecas. Al mismo tiempo, que la mayoría de las hipotecas estén referenciadas a un tipo de interés fijo es otro indicador que ayuda en este panorama más serio y claro.

En resumen, no pasa lo que sucede en España y tantos otros países: aunque los gobiernos fijen políticas o den consejos, son los bancos los que terminan imponiendo su propia postura, fijando formas particulares de concesión de hipotecas. Sin embargo, la enseñanza que nos deja esta crisis es suficientemente clara: sin regulaciones estrictas, sin orden ni sentido común, no hay capitalismo o sistema económico posible.

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Estas cifras surgen del último informe de la Oficina de Estadística de la Unión Europea (UE), Eurostat. España fue superada únicamente por Eslovenia, país en el cual la construcción creció un sorprendente 22,4%, a pesar de la profunda crisis mundial. A nivel continental, la construcción descendió un 9,1% en el índice interanual, más del doble que la media española del mismo indicador.

¿Qué pasó con los otros países?. Luego de España se ubicó Suecia, con un 2,2% de crecimiento. Por otro lado, también se registraron fuertes y pronunciados descensos, como en el caso de Hungría (-13,9%), Alemania (-7,8%) y Rumania (-6,4%). En toda la eurozona, el aumento intermensual de enero llegó al 1,3%.

Por otro lado, en los países de la llamada UE-27 se concretó un aumento del 1,8%, aunque en la tasa interanual la caída llegó al 7,3%. Los principales elementos que marcaron esta realidad son el descenso en la construcción de obras de ingeniería civil, que se redujo un 1,6% en la eurozona y un 2,1% en el bloque UE-27.

Para España las noticias son alentadoras en cuanto a la construcción, ya que la caída interanual del 4% permitió superar los cinco meses consecutivos con descensos superiores al 10%, además de un brutal descenso del 27,3% en diciembre de 2008. Esto permite comprobar que el sector se mantiene en pie a pesar de la crisis, y con una buena posición en el concierto europeo.

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Estas viviendas de aprovechamiento por turno, llamadas anteriormente multipropiedad, han registrado numerosas denuncias ante estafas y abusos. La idea básica es que se comparte entre varios compradores y por turnos establecidos una misma vivienda, aunque existen otras condiciones más complejas a tener en cuenta.

Se compra con estas operaciones el derecho a disfrutar con carácter exclusivo de un alojamiento amueblado en un período anual concreto, que tiene un mínimo de siete días, por un plazo de entre tres años y cincuenta años, de acuerdo a lo indicado en el contrato correspondiente.

Aunque a primera vista parezca así, no se está comprando una parte de la vivienda en muchos casos. No se adquieren cuotas o fracciones de la propiedad, sino un derecho real pero limitado en el tiempo para usufructuar el bien. En ese sentido, este sistema se asemeja más a ser socio de un club, ya que con el pago de una cuota pueden usarse sus instalaciones.

Por otro lado, existen otras opciones que sí establecen un régimen de porcentajes de propiedad de la vivienda. En esta modalidad existiría una comunidad compuesta por todos los copropietarios. Al igual que en la otra variante, nunca existe un propietario único o excluyente.

Vale destacar que al incluirse en el monto a abonar los servicios de administración y mantenimiento del edificio y del complejo turístico en cuestión, habrá que hacer frente a estos gastos como si se tratara de una propiedad convencional.

En muchos casos, estos plantes de viviendas de aprovechamiento por turno pueden financiarse. Además, generalmente es posible intercambiar el tiempo comprado en una plaza geográfica por otro paquete en otro lugar, lo que brinda flexibilidad a las propuestas vacacionales.

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Aunque el descenso en los tipos de interés ha propiciado una rebaja en las ganancias que puedan obtenerse al colocar dinero en depósitos bancarios, siguen siendo igualmente una de las formas más sencillas y convenientes para invertir sin riesgo el dinero que hayamos podido ahorrar.

Estas soluciones combinan la posibilidad de resguardar convenientemente el dinero ahorrado y, al mismo tiempo, ir obteniendo rentabilidad en base a los intereses. En la actualidad, la TAE media de los depósitos hasta un año se sitúa en el 4% y las cuentas de ahorro de alta rentabilidad ofrecen un interés medio del 3,5%. Las mencionadas son las opciones más convenientes.

Sin embargo, las ofertas están cambiando frente al descenso del valor del dinero, lo que obliga a ser más selectivo a la hora de escoger un producto de ahorro. Sin embargo, las cuentas bancarias de ahorro siguen siendo un excelente instrumento de inversión si el objetivo es no arriesgar un solo euro.

Es que además de la seguridad que brindan permiten beneficiarse con el tipo de interés, que aunque se encuentre en descenso aún permite sostener el poder adquisitivo, frente a una tasa de inflación más baja. Hay un detalle muy importante: con estas cuentas es muy sencillo recuperar la liquidez de un momento a otro, sin abonar ningún tipo de comisiones.

¿Cómo saber qué opción será la más conveniente?. Es muy importante estar atento a los plazos, ya que muchas entidades ofrecen tipos de interés muy seductores pero que se mantendrán por un escaso margen de tiempo. Por eso es vital conocer la rentabilidad TAE en forma anual, y no por períodos promocionales de algunos meses. También es importante el tipo de producto, ya que los depósitos a largo plazo son los más afectados por el descenso de los tipos de interés.

Internet es un medio vital para conseguir las mejores ofertas, tanto en cuentas bancarias como en depósitos a plazo. Es que los menores costos de este canal posibilitan que las entidades lancen sus propuestas más interesantes directamente por la web. Por eso, antes de decidir tómese su tiempo e investigue hasta hallar la opción que más rentabilidad le permita obtener.

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Muchos analistas ya cuestionan al Euribor como ese “Dios intocable” que teje la suerte de gran parte de los españoles, o sea de todos aquellos que se encuentran pagando una hipoteca. Es así que las mismas autoridades del Banco Central Europeo se preguntan por qué no desciende aún más, cuando los tipos de interés lo han hecho en mayor medida.

Al mismo tiempo, los bancos y cajas tampoco reaccionan, ya que es fácil advertir que las propuestas en diferenciales Euribor se han incrementado en el último tiempo en vez de bajar. Gran parte de los profesionales del sector cree, por otra parte, que su reemplazo sería muy caótico, y que no se advierte un sustituto posible a corto plazo.

En estos momentos, el Euribor no marca con su índice el intercambio de crédito real entre los bancos, como debería ser de acuerdo al espíritu con el que fue creado. Por lo tanto, no refleja transacciones reales sino que indica un tipo teórico, aquel que los bancos utilizarían en caso de recibir préstamos que hoy nadie les otorga.

Pero las alternativas no parecen muy interesantes tampoco. Es que supondrían un mayor riesgo para los titulares de hipotecas que el propio Euribor. Por ejemplo, una práctica habitual en otras naciones es referenciar las hipotecas a los bonos a 30 años. En principio parecería más sensato, ya que se trata de un plazo temporal más cercano al que se emplea en las hipotecas.

Sin embargo, como siempre las apariencias engañan. Porque los bonos mencionados registran habitualmente cambios en sus valores aún más pronunciados e impredecibles que el propio Euribor, lo que implicaría mayores dolores de cabeza para las familias hipotecadas…

En resumen, parece que a pesar de los problemas que trae y de su poca claridad, y salvo que algún genio frote la lámpara e invente un nuevo indicador, el Euribor será un mal menor que seguirá acompañándonos por un buen tiempo…

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Hasta antes de la crisis, la alternativa más viable era la venta de la propiedad, porque permitía obtener el dinero correspondiente al valor del inmueble y dividirlo por partes iguales entre los dos integrantes del matrimonio.

Al momento de vender la vivienda la hipoteca cambia, porque pasa a una tercera persona, si es que el banco o caja en cuestión así lo acepta. Sin embargo, en el marco de la situación actual la opción de la venta no es la más indicada.

Es que en un escenario de fuerte caída del mercado inmobiliario y de los precios de las viviendas, se hace muy complejo vender la propiedad a un precio adecuado, sin perder lo invertido inicialmente.

Existen sin embargo otras vías alternativas. Algunas de ellas son:

• Que uno de los miembros del matrimonio decida comprar o vender la parte proporcional de su vivienda a su ex-pareja.
• Que se cancele la primera hipoteca, negociando una nueva por parte de una de las dos partes.
• Que un único titular se haga cargo de la hipoteca, cambiándola a su nombre.

Estas son solamente algunas de las alternativas. Si vive una situación similar, busque la ayuda de un profesional para encontrar la mejor salida.

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De acuerdo a la legislación española, el cargo de administrador puede ser ejercido por cualquier propietario, por personas físicas calificadas profesionalmente o por empresas especializadas. Los requisitos para ocupar el puesto de administrador son:

• Ser licenciado en Derecho, Ciencias Políticas, Económicas, Empresariales, Veterinaria o Ingeniería Técnica Agrícola, Forestal o Agrónoma.
• Cursar el plan de estudios de Administradores de Fincas, una carrera de tres años que se cursa en una docena de universidades españolas.
• Estar colegiado.

Más allá de algunas tareas cotidianas o rutinarias, el trabajo del administrador de copropiedades es hoy mucho más complejo. En resumen, su tarea es gestionar el patrimonio común de la comunidad y lograr su conservación y rentabilización. Esto incluye toda la infraestructura y los servicios.

Indudablemente, se trata de una actividad que requiere su tiempo y que necesita del manejo de cuestiones tan diversas como trámites legales, aspectos técnicos, seguimientos contables y financieros, detalles arquitectónicos y urbanísticos, entre otros tantos ítems.

Por supuesto, el servicio no será gratuito para los copropietarios. Se calcula, por ejemplo, que en un edificio con 25 propiedades, portería, ascensor y garaje los honorarios del administrador rondarán los 19 euros mensuales por propietario.

Evidentemente, es un gasto que se hace imprescindible en comunidades grandes e incluso medianas. En departamentos de menos de 10 propiedades, por el contrario, quizás sea posible que alguno de los dueños se haga cargo de las tareas, lo que supone un importante ahorro económico.

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Hay un error que habitualmente se comete: se denomina piso tutelado a toda vivienda destinada a mayores, pero en realidad ingresamos dentro de esta clasificación cuando el inmueble tutelado es de iniciativa pública, en cierto modo en forma de servicio “externo” brindado por el estado a través de determinados equipamientos sociales.

Asimismo, la gestión no está centralizada en el estado nacional sino que cada Comunidad Autónoma es la encargada de desarrollar esta alternativa, supervisando estos pisos tutelados. Igualmente conviven las dos opciones, ya que también pueden encontrarse apartamentos para mayores de gestión privada, aunque en este caso no podrían llamarse tutelados.

La principal diferencia está en los precios: mientras los estatales rondan los 900 euros al mes, los privados se van a los 1.800. Para acceder a estas posibilidades hay que cumplir ciertos requisitos:

• Ser mayor de 65 años, residentes en la comunidad en cuestión en los últimos dos años. El cónyuge del solicitante o la persona unida de hecho también pueden acceder al beneficio, si es que ha cumplido los 60 años de edad.
  
• No sufrir ninguna enfermedad que requiera atención continua en un centro hospitalario.
  
• Tener autonomía para realizar las actividades cotidianas básicas, o sea no necesitar asistencia permanente.
  
• No poseer alojamiento estable o en condiciones adecuadas, y que no pueda ser reformado.
  
• Estar en situación de riesgo, al residir en soledad.

Cuando la persona obtiene el piso tutelado, además del alojamiento puede acceder a servicios complementarios, como asistencia médica telefónica, asistencia social o apoyos de diferente tipo.

Pisos concertados

Otra alternativa son los llamados apartamentos concertados, que no son gestionados por el estado ni en forma privada sino a través de asociaciones u organizaciones sin ánimo de lucro. Los precios rondan los 900 euros mensuales, aunque algunas entidades bancarias ofrecen ayudas para las personas con mayores dificultades económicas.

La ventaja de esta opción es que se ofrece un régimen de pensión completa, que al mismo tiempo incluye la asistencia permanente de auxiliares y personal capacitado. Evidentemente, las propuestas son variadas y aptas para todos los bolsillos y necesidades. Si posee algún familiar en esta situación, deberá elegir el mejor camino posible para su seguridad y bienestar.

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