Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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La cifra ascendió a los 671.450 millones de euros, un 1,8% más que en el mismo mes de 2008, de acuerdo a los datos del Banco de España. Este porcentaje descendió más de dos puntos con relación al indicador de enero, que se ubicó en el 4%, y prácticamente bajó nueve puntos con respecto al incremento del 10,5% que se había registrado en abril del año pasado.

La lectura puede ser distinta si consideramos términos absolutos, ya que la deuda de las familias por compra de vivienda se mantiene desde este punto de vista en sus máximos históricos, ubicándose como establecimos anteriormente en 671.450 millones de euros, una cifra que duplica la concretada en 2003.

Pero no deja de ser un punto positivo esta merma en la suba de las deudas, teniendo en cuenta por ejemplo que en comparación con la cifra registrada al cierre del mes de marzo la deuda hipotecaria creció solamente un 0,01%, habiendo registrado cuatro caídas intermensuales seguidas durante diciembre de 2008 y los tres meses iniciales del año en curso.

Quizás esto esté en línea con el descenso en los indicadores de compra de vivienda. Los mismos, según datos del Ministerio de Vivienda, cayeron un 16,5% en los tres primeros meses del 2009, al compararlos con el trimestre anterior. De esta manera, se totalizaron 104.703 operaciones de compraventa en España.

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Según la entidad mencionada, este incremento tendrá su causa en el riesgo del desempleo, que vendría a sustituir al elemento de riesgo que era más importante con anterioridad a la crisis: las subas en los tipos de interés, un problema que hoy ya no existe sino que, por el contrario, constituye una ventaja.

Los indicadores mencionados alcanzan cifras mayores cuando se trata de hipotecas solicitadas por inmigrantes. En ese segmento, la morosidad podría llegar al 12% de acuerdo a la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Por otro lado, los especialistas de esta asociación no esperan fuertes cambios en la morosidad de las empresas inmobiliarias, que actualmente se ubica en torno al 6%.

Los números indicados permiten concluir a la AHE que luego de superada la profunda crisis económica será imprescindible realizar un replanteo en la normativa del mercado hipotecario, que permita una gestión más efectiva de los riesgos y el fomento de la cultura del ahorro previo a la concreción de una hipoteca.

Aunque en general el comportamiento del mercado hipotecario será negativo al analizar todo 2009, arrojará como punto positivo este año el fuerte descenso en la carga hipotecaria que supondrá para muchas familias la caída del Euribor y de los tipos de interés. De esta forma, se estima que la media anual del Euribor no superará el 2% en 2009, implicando una reducción global de 20.000 millones de euros en la carga financiera de todas las familias españolas, una cifra que podrá servir para reactivar otras áreas de la economía.

Con relación al precio de la vivienda, la AHE no espera descensos abruptos. Se piensa también que podrán crearse zonas de nuevo desarrollo o áreas costeras con baja demanda en las cuales los cambios en los valores serán mayores, pero en el resto del territorio se mantendrá una oferta cercana a los precios actuales.

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De concretarse finalmente este número, las hipotecas a revisarse en junio y formalizadas hace un año registrarán descuentos que oscilarán entre los 3.100 y los 6.300 euros al año. En total, el Euribor arrastra ocho meses consecutivos de descenso.

La historia de esta fuerte baja se inició en octubre pasado, cuando el indicador se ubicaba en el 5,248%. Al cerrar mayo en el 1,644%, el descenso llega a los 3,6 puntos porcentuales. Pero no se acaban aquí los “récords” del Euribor durante mayo.

Es que el 19 de este mes el indicador marcó su menor tasa intradía de todos los tiempos, al ubicarse en el 1,595%. Luego de esa jornada, el Euribor ascendió mínimamente durante siete sesiones consecutivas, cerrando finalmente el mes en el 1,644%.

A pesar de haberse registrado ese breve incremento, los principales analistas coinciden en que el indicador no cambiará de tendencia y seguirá en descenso, ubicándose en los próximos meses en un porcentaje cercano al 1,5%.

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En cuanto a las entidades que se harán cargo de esta financiación de viviendas de protección oficial, existirá un grupo denominado “instituciones preferentes”, que gestionarán hasta un 75% del total de créditos acogidos a esta línea de avales.

A estas instituciones, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) se compromete a garantizarles una morosidad del 3% de su cartera. Para el resto de las entidades financieras (bancos y cajas) el estado garantizará el 2% de morosidad.

¿Cómo será la mecánica de los avales?. Luego de 75 días de haberse registrado un impago, el banco o caja realizará la ejecución provisional de los avales , sin requerirse documentos de ningún tipo. Esto correrá para las próximas 12 cuotas luego del impago.

De continuar la situación de morosidad luego de ese período, se liquidará el aval a través de la devolución del importe al ICO o ejecución definitiva. Esto significa que la operación no debe llevarse al listado de morosidad del Banco de España, sino que se concreta una solución con mucha mayor rapidez.

El aval que otorga el estado permite gestionar la hipoteca durante 12 meses, en los cuales se puede renegociar la operación y evitar la deuda.

Otras características importantes son:

• Vigencia hasta 31 de diciembre de 2010 o agotamiento de la cuantía.
• Pueden acogerse personas físicas que adquieran una vivienda calificada como VPO en el plan 2009-2012.
• Existe un fondo de 6.000 millones de euros para alrededor de 100.000 casas a un precio medio de 150.000 euros.
• La garantía corre hasta el 50% de la hipoteca. El importe de la misma no puede superar el 80% del valor de tasación.
• Ejecución del aval: 4 ó 6 años desde la firma de la operación, de acuerdo a las condiciones de cada entidad.

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Un detalle importante es que se limitarán a los primeros 4 o 6 años las garantías sobre el 50% del importe de las hipotecas de VPO, previendo que ese período es el que acarrea mayores problemas. Según diferentes estudios, la morosidad se concentra en dicho período.

La medida apunta a brindar a las familias con dificultades para adquirir una casa en otras condiciones una garantía temporal para adquirir una vivienda de protección oficial. Al mismo tiempo, se busca que las entidades financieras concreten nuevos préstamos y alivianen los requerimientos para acceder a la financiación.

Aunque la situación es similar a la que se vive en el otorgamiento de hipotecas para la compra de viviendas libres, es importante destacar que el riesgo de morosidad es menor en las viviendas de protección oficial o VPO. Mientras que en las propiedades comunes se ubica en alrededor del 2,36%, en el rubro de las viviendas de protección oficial el indicador no llega al 2%.

La línea de avales tendrá una duración limitada, con un plazo de ejecución que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se ubicará entre los cuatro y los seis años desde la firma de la hipoteca. La ampliación o reducción del plazo del aval dependerá de las condiciones establecidas por la entidad financiera otorgante de la financiación.

Se ha tomado esta medida porque los distintos estudios realizados permiten comprobar que el 69% de las hipotecas que entran en moratoria lo hacen durante los seis primeros años, en un período de pago que en las VPO puede extenderse habitualmente hasta los 25 años. Para ser más precisos, entre el tercer, cuarto y quinto año se registra el mayor índice de probabilidad de registrar deuda.

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Una hipoteca es un producto financiero de riesgo, ya que supone la pérdida del inmueble y el endeudamiento del titular en caso de impago. Por lo tanto, y aunque esto no signifique paralizarse o entrar en estado de pánico, debe tenerse en cuenta esta realidad y actuar con la seriedad del caso, una característica que ha brillado por su ausencia en muchos ciudadanos y bancos durante los últimos años.

Resulta fundamental que quien encare un proceso hipotecario lo haga con las máximas garantías posibles y con total conocimiento de las incertidumbres que lleva asociada esta figura financiera, sobretodo si se ha elegido una hipoteca a interés variable. De esperar que los bancos resuelvan sus problemas, el final puede ser muy perjudicial para las familias…

Por otra parte, además de hacer educación financiera para que los ciudadanos concreten hipotecas solamente si cuentan con la solvencia necesaria, los supervisores estatales deberían actuar con la suficiente celeridad para exigir a los bancos que no otorguen hipotecas a quienes no podrán cancelarlas el día de mañana y que, al mismo tiempo, informen adecuadamente a sus clientes sobre todas las cláusulas, sin obviar los famosos puntos de la “letra pequeña” que tantos estragos pueden causar.

En la actualidad, resulta importante saber que los mínimos del Euribor no se mantendrán para toda la vida, por lo tanto al concretar una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta que podrían llegar a registrarse fuertes subas en el futuro. Por todo esto, y si está pensando en concretar una hipoteca en este momento, asesórese convenientemente y no se deje llevar únicamente por las ofertas de los bancos.

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Este 10% de contracción es otro indicio más sobre el fuerte parate en la especialidad, que va de la mano con el freno en la construcción y con el crecimiento del desempleo. No parece haber tenido demasiada importancia en estas cifras el fuerte descenso en el Euribor, que continúa batiendo récords mínimos históricos, y la bajada en el valor del dinero en la Eurozona.

Quizás la única buena noticia es que la desaceleración no desembocó en un decrecimiento interanual, ya que aún pudo mantenerse la tendencia alcista. El sector cerró marzo con 21.291 millones de euros de saldo hipotecario extra con respecto a marzo de 2008 y con 4.183 millones de euros más en relación a febrero del corriente.

De este saldo, 605.473 millones de euros pertenecen a las cajas de ahorro, que han aumentado un 1,3% con respecto al ejercicio anterior. En tanto, 396.161 millones pertenecen a los bancos (un incremento del 3,0%) y 69.249 millones a las cooperativas de crédito, con un alza del 4,4%.

El saldo hipotecario ha decrecido en el caso de los llamados establecimientos financieros de crédito, que alcanzaron los 17.089 millones de euros en marzo de 2009 sufriendo un descenso del 6% con relación a 2008. Los activos hipotecarios titulizados, por su parte, crecieron un 35,3%. La mayor cantidad de estos activos correspondió a los bancos, con un 42,1% de incremento.

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Luego de la reducción aplicada en este mes, el Banco Central Europeo ha concretado más de tres puntos de descenso en los tipos de interés en un período de diez meses. Como es sabido, muchas veces la política monetaria es aplicada como una herramienta veloz para concretar la reactivación de una economía en recesión. Habrá que ver si esta vez se repite la historia…

Aunque un gran número de familias aún no lo noten en sus cuotas hipotecarias, el descenso en los tipos de interés ha traído cierto alivio en cuanto al pago de las hipotecas, porque promueve revisiones favorables para los deudores que posibilitarán (en muchos casos) evitar moras, devoluciones o embargos.

Además de este impacto sobre las cuotas de las hipotecas, resta ver que reacción provocarán los descensos en los tipos de interés en la oferta y demanda de nuevas hipotecas y créditos. Vale destacar que el descenso en el costo de la financiación no garantiza una ampliación de la disponibilidad o del requerimiento de nuevas hipotecas.

Varios puntos juegan en contra de esta posibilidad, como por ejemplo la disminución de los proyectos de inversión inmobiliaria, aquejados por la caída de las ventas y la profunda incertidumbre económica. Otro tanto han hecho el aumento del paro y la disminución de ingresos.

Muchos se preguntan por qué el descenso del Euribor o del precio oficial del dinero no se refleja en las nuevas hipotecas que presentan los bancos. Hay dos puntos claves: la prima de riesgo, que subió un punto y medio e influye en las propuestas bancarias, y el coste de refinanciación mayorista, que también se incrementó alrededor de un punto y medio. Estos factores también son tomados en cuenta por los bancos para fijar los valores de las nuevas ofertas.

Para resumir, puede decirse que aunque la disminución en los tipos de interés puede ser muy positiva desde diferentes puntos de vista, no significa la salida automática de la crisis. Se requerirán de otros factores que actúen en conjunto como para poder lograr una verdadera reactivación económica.

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Muchos siguen sin poder advertir este descenso en sus hipotecas, pero la caída del indicador es realmente muy pronunciada y sorprendente. Recordemos que hace exactamente un año, en mayo de 2008, el Euribor se ubicaba en torno al 4,994%, un tercio de su valor actual.

El indicador por excelencia de las hipotecas españolas ya viene destrozando récords en los últimos meses. Primero fue en marzo, cuando llegó al 1,909%, y posteriormente en abril, cuando se ubicó en el 1,771%, de acuerdo a datos confirmados por el Banco de España.

Pero el retroceso no culminaría aquí, ya que muchos analistas prevén que el Euribor cierre el mes en relación al 1,5%. Esto significaría en teoría para aquellas hipotecas a revisar en junio y con aplicación del indicador de mayo que el abaratamiento debería rondar entre los 3.300 y 6.600 euros anuales, ya se trate de una hipoteca por 150.000 ó 300.000 euros, los números tomados como hipotecas promedio.

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