Desde diciembre de 2008 a marzo de 2009 no se han registrado nuevas construcciones en las grandes inmobiliarias, algo que las empresas que conforman el grupo G-14 nunca habían vivido. Tampoco parecen haberse registrado nuevas obras en abril. ¿Qué se requerirá para activar este alicaído mercado?.

Lógicamente, el fuerte freno en la construcción se encuentra directamente ligado a la disminución en la venta de inmuebles, que descendió un 32,6% (564.464 unidades) según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda. Como lógica consecuencia, se ha creado un gigantesco stock de viviendas sin vender.

Se calcula que en España existen entre 700.000 y un millón de propiedades que no se pueden vender, a lo que se suman los fuertes problemas de financiación para las inmobiliarias. De esta manera, mientras en 2006 se desarrollaron casi un millón de nuevos proyectos de construcción, este año no se llegará ni siquiera a las 150.000 nuevas viviendas construidas.

A esto se suma el nuevo papel de los bancos y cajas, que devenidos en “inmobiliarias” lanzan a la venta aquellos activos que poseen, obtenidos por devoluciones o ejecuciones. Y en ese rubro las ofertas superan descuentos de un 40% en el precio de las viviendas, promociones que las inmobiliarias genuinas no pueden ni siquiera soñar en alcanzar.

Por lo pronto, de no registrarse un importante cambio en las condiciones del mercado, una reactivación en la economía y un freno en el desempleo, todo parece indicar que 2009 se irá como uno de los años con menor actividad constructiva inmobiliaria en la historia española.

Entradas relacionadas

• ¿Conviene hoy el alquiler con opción a compra? (2)
• Málaga: inmobiliarias lanzan ofertas únicas ante la crisis (0)
• Bancos e inmobiliarias enfrentados por los precios en el sector (0)
• Andalucía: fuerte rechazo en hipotecas solicitadas y cierre de inmobiliarias (0)

Sucede que los bancos y cajas han sacado a la venta las mencionadas propiedades en precios promocionales, algo que lógicamente incomoda a las inmobiliarias al no poder competir con estos valores. Por eso, el llamado G-14, que agrupa a las grandes inmobiliarias del país, ha pegado el grito en el cielo.

Para poder estar a tono de la situación, las inmobiliarias exigen igualdad de condiciones frente a las entidades financieras, algo que permitiría una competencia más leal. Sin embargo, hasta el momento los bancos y las cajas han respondido con fuertes rebajas en los precios y buenas condiciones para las hipotecas, o sea todo lo contrario.

Con el propósito de hacer más equitativas las condiciones, el G-14 solicita que los parámetros de financiación en las ofertas de la banca sean similares a los que pueden obtenerse al comprar pisos directamente a las inmobiliarias. Nadie esperaría que las inmobiliarias se pongan a tono bajando ellas los precios o suavizando las condiciones de financiación…

Igualmente, aunque los bancos no sean precisamente entidades benéficas, es difícil que el mercado no se termine inclinando hacia ellos en una situación como la actual. Es que deben desprenderse en forma obligatoria de activos y, por otro lado, en un contexto de crisis cualquier rebaja o condición beneficiosa es muy valorada por los consumidores.

De esta manera, entidades como el Santander, Caja Madrid o Caixa Catalunya ya han anunciado descuentos de hasta el 40% en los precios de las propiedades disponibles. No les queda otra salida para desprenderse de activos inmobiliarios que en realidad no desean y para contener la fuerte tendencia a la suba de la morosidad hipotecaria.

Entradas relacionadas

• Hipotecas más económicas en las cajas (0)
• Denuncian que bancos y cajas no posibilitan beneficiarse con el Euribor (2)
• ¿Qué pasará con los precios de las hipotecas? (0)
• Seguro contra morosos (0)
• No más del 80% (1)

Los promotores que llevan adelante proyectos que se encuadren en esta realidad podrán disponer de mejores condiciones de financiación, incluso con la posibilidad de titularizar los créditos. Lógicamente, la medida apunta a reactivar un mercado con escaso movimiento, que acusa el golpe de la crisis económica.

Asimismo, la reforma de la institución superficiaria (derecho de superficie), que establece la nueva legislación de suelo, es otro elemento que actúa en este sentido. Quizás la novedad más importante se relaciona con que los promotores con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie podrán formar parte (por primera vez) de las cédulas y bonos hipotecarios.

Con estas modificaciones se logra mejorar la financiación a los promotores interesados en construir viviendas de protección oficial para posteriormente explotarlas en alquiler. El desarrollo de proyectos relacionados con el derecho de superficie es una figura muy utilizada en varios países de Europa, pero que en España aún no ha sido aprovechada.

La principal ventaja es que las entidades financieras podrán conceder créditos a los promotores y posteriormente refinanciarlos en el mercado de capitales, algo que significará una importante reducción en los costos de estas operaciones. Como lógica consecuencia, se potenciará la construcción de un mayor número de viviendas de protección oficial.

Vale aclarar que el régimen plantea un tiempo máximo de 20 años para prolongar el derecho de superficie en los proyectos. De acuerdo a los especialistas, esta medida podría atraer especialmente a los promotores interesados en construir viviendas colectivas para alquiler, como podría ser el caso de las residencias estudiantiles.

Entradas relacionadas

• Viviendas de protección oficial: el tema de los sorteos (1)
• ¿Qué importancia tiene el proyecto de ley para fomentar el alquiler? (0)
• ¿Es posible que subarrendar parte de una vivienda sea legal? (0)
• Viviendas de protección oficial: por qué pueden perderse (7)
• Sigue el descenso en la cantidad de hipotecas y en las construcciones (0)

De acuerdo a distintos medios locales, este indicador no es el único que permite observar que en Andalucía la crisis inmobiliaria es más intensa. A las hipotecas negadas se suma un 30% de las inmobiliarias cerradas en España durante 2008, porcentaje que lleva a esta región a encabezar las estadísticas nacionales en este punto.

Según los actores locales del mercado inmobiliario, en 2009 se han multiplicado por seis las acciones judiciales sobre viviendas con relación al año pasado. Esto se suma al 51% de las hipotecas pedidas por personas solventes que fueron rechazadas en 2008. Las operaciones de compraventa, en tanto, han caído en un 40%.

En el caso específico de las agencias inmobiliarias que han suspendido sus actividades, en Andalucía la situación se ha agravado más debido a que durante el “boom” inmobiliario habían abierto allí más empresas que en otros sitios de España, sobretodo debido al interés turístico de la zona.

Al mismo tiempo, los especialistas del sector en la zona creen que el precio de las viviendas usadas se encuentra en su mínima expresión, y que prácticamente no podría descender más. Esta compleja situación no se advierte tanto en cuanto a las propiedades nuevas.

Para poder paliar la situación, las inmobiliarias de Andalucía se han volcado a actividades que exceden la compraventa, seguramente la operación que más reditúa en este tipo de negocios. Sin embargo, las peritaciones judiciales, el alquiler, los servicios de gestión del patrimonio y la constitución de cooperativas de viviendas son algunas de las tareas que las inmobiliarias realizan para poder sobrellevar la crisis.

Entradas relacionadas

• Bancos e inmobiliarias enfrentados por los precios en el sector (0)
• ¿Qué pasó con la moratoria del ICO? (0)
• ¿Qué pasará con los precios de las hipotecas? (0)
• ¿Qué es el TAE o tasa anual equivalente? (3)
• ¿Qué es el suelo hipotecario? (1)

Continuando con la cuestión de la información que debe guardarse para poder reclamar en caso de registrar un inconveniente en una vivienda sobre plano, también es importante considerar la licencia de obras, los certificados de propiedad de los terrenos y cualquier material publicitario de la constructora o inmobiliaria donde se detalle la propuesta, que también compromete a la firma.

Habiendo ordenado y clasificado esta información, será momento ahora de consultar las cláusulas del contrato. Siempre es importante que se consigne en el contrato la indemnización que deberá percibir el propietario si la vivienda no se construye en tiempo y forma. Una vez visualizada la fecha que la constructora fijó como tope para la entrega de la propiedad, podrá ahora saberse si el plazo ya expiró. En ese caso, ya es posible reclamar legalmente la devolución de la señal más un 6% de interés.

Otro aspecto muy importante es el aval. La legislación obliga a los promotores a garantizar a los compradores la devolución del dinero entregado si la obra no comienza o si la misma no se concluye en el tiempo indicado. Esta garantía de reintegro debe constituirse a través de un aval bancario.

Asimismo, la empresa constructora debe depositar el dinero de los futuros propietarios en una cuenta independiente a la habitual de la promotora, pudiendo emplear esos montos solamente para llevar a cabo la construcción de la vivienda.

El aval bancario mencionado debe entregarse junto con la documentación relacionada con la vivienda. Si la promotora no efectivizó esa entrega, el comprador puede hallar la entidad que otorgó el aval en los recibos de pago o en el contrato de compraventa. Si no se encuentra ahí y la empresa no facilita el dato, el comprador puede solicitar a la justicia que intime a la inmobiliaria a entregar esa información. Si el aval no fue concretado, la situación de la promotora se torna muy complicada.

El aval es muy importante, ya que en caso de incumplimiento el comprador puede rescindir el contrato y ejecutar el aval, debiendo recibir el dinero adelantado y un 6% de intereses. Solamente logrará esto si se demuestra que la promotora no ha cumplido en tiempo y forma lo pautado.

Para efectuar los reclamos frente a la constructora, es conveniente emplear un método que permita obtener una constancia de los trámites, como puede ser el burofax. Allí, el comprador deberá indicar que requiere la disolución del contrato por incumplimiento y, por consiguiente, reclama la devolución de su señal + el 6% de interés en un tiempo determinado. Adjuntará a esta declaración la copia de la documentación que comprueba la situación: contrato, aval, gastos, etc.

De no recibir contestación de la promotora, el comprador deberá reiterar la misma metodología pero, en este caso, reclamando su dinero en la entidad que formalizó el aval por la construcción. Un detalle importante es seguir abonando las cuotas del plan, para que no se aduzca ningún tipo de incumplimiento por parte del comprador.

Entradas relacionadas

• Viviendas sobre plano: no perder la señal (I) (2)

Pocos compradores saben que en estos casos es posible recuperar la señal y además reclamar un 6% de interés. Es que muchas veces la inquietud supera a las familias, luego de haber invertido dinero con mucho esfuerzo para poder adquirir una vivienda sobre plano y ver como el proyecto no se concreta.

Asimismo, el aumento en el incumplimiento de los contratos por parte de los promotores ha provocado también un incremento en el número de casos de este tipo. Falta de previsión o una mala gestión llevan a que los proyectos no se concreten, quedándose la familia sin su vivienda y con la inseguridad de saber si podrán recuperar el dinero adelantado.

No cabe duda que hasta hace poco tiempo, la compra de una vivienda a construir era una de las formas más ventajosas para llegar a ser propietario. Es que los montos menores, junto a la posibilidad de abonar en cuotas mientras se efectuaba la construcción, solamente con un previo adelanto, tornaban muy seductora a esta posibilidad.

El lado negativo, relativo al hecho de no poder contar aún con la casa al estar en proceso de construcción, y el riesgo de algún inconveniente durante dicho proceso eran habitualmente minimizados frente a los beneficios de la propuesta. Hoy la situación ha cambiado completamente.

¿Qué puede hacer usted si infelizmente es uno de los damnificados por una pésima gestión de su promotora?. En principio, reclamar legalmente el dinero adelantado y una indemnización por el retraso y los gastos que genere el incumplimiento de contrato, ya que usted mientras tanto deberá seguir alquilando, por ejemplo.

Lo importante a tener en cuenta, en principio, es guardar toda la documentación que pueda servir legalmente hablando. Esto incluye el contrato con la promotora, los planos de la casa y todo papel que deje en claro el compromiso que había asumido la constructora y que no cumplió. En la próxima entrega seguiremos detallando los pasos a seguir para recuperar su señal.

Entradas relacionadas

• Viviendas sobre plano: no perder la señal (II) (0)
• Cuidado con el crédito a promotoras (2)
• Créditos para el alquiler: características (2º Parte) (1)

La crisis parece no detener a quienes se encontraban concluyendo su vivienda. Durante los primeros 8 meses del año, se finalizaron en España 429.711 viviendas, frente a las 427.720 de los mismos meses de 2007, lo que indica un aumento del 0,5%.

De ese total, el 98,9% de las viviendas finalizadas entre enero y agosto fueron construidas por promotores privados. Aunque el incremento es menor a los porcentajes que se venían registrando hasta hace unos meses, no se ha detenido el avance.

Por supuesto, aún quedan un par de meses para saber si podrá superarse el récord de viviendas terminadas registrado en 2007, cuando se alcanzó la cifra de 641.419 propiedades nuevas concluidas.

Es claro que la cifra de construcciones bajo vivienda protegida oficial es aún ínfima (un 1,1%). Sin embargo, el porcentaje viene en alza con respecto al período anterior, con un incremento del 41%.

Mientras las administraciones públicas habían concluido 3.313 viviendas en los primeros ocho meses de 2007, de enero a agosto de 2008 terminaron 4.688. Aunque aún se trata de cifras pequeñas, es importante el avance.

Por último, puede destacarse que de las viviendas desarrolladas por promotores privados 367.405 fueron construidas por sociedades mercantiles; 48.589 por personas físicas o comunidades de propietarios y 9.026 por cooperativas.

En tanto, el valor conjunto de los pisos terminados en los primeros ocho meses de 2008 ascendió a 30.380,5 millones de euros, lo que marca un incremento del 7,6% con respecto al mismo período de 2007.

Entradas relacionadas

• Viviendas de protección oficial: por qué pueden perderse (7)
• Viviendas de protección oficial: el tema de los sorteos (1)
• Nueva línea de avales a hipotecas de vivienda protegida inicia en julio (0)
• Buscan impulsar VPO en alquiler sobre suelos públicos (1)

La actividad principal de estas sociedades deberá ser la inversión en activos urbanos para el alquiler, con un 75% de sus activos destinados para ese fin. Asimismo, estarán obligadas a destinar al reparto de dividendo al menos el 90% del beneficio y tendrán limitada la participación máxima de sus accionistas, con el objetivo de evitar el control de la firma por parte de un único socio.

El capital mínimo deberá ser de 15 millones de euros, y podrán constituirse desde cero o a través de la transformación de una sociedad ya existente. Como indicábamos anteriormente, la iniciativa tiene como objetivo principal fomentar el mercado de alquiler y dinamizar el mercado inmobiliario.

Vale remarcar que esta clase de sociedad inmobiliaria ya existe en la mayoría de los países europeos y en Estados Unidos. Las mismas permiten la inversión en activos inmobiliarios de pequeños accionistas, con la posibilidad de contar con una cartera patrimonial diversificada, pocos costos fiscales y una atractiva rentabilidad desde el comienzo de la actividad.

Estas sociedades, conocidas también como REIT (Real Estate Investment Trust), fueron solicitadas por las mismas compañías del sector inmobiliario, para que puedan aportar más liquidez al mercado. También permitirían profesionalizar la actividad de alquiler residencial, que actualmente se encuentra en un 90% en manos de particulares.

La actividad básica de estas nuevas sociedades de inversión inmobiliaria será la gestión y alquiler de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales u otro tipo de edificios. En el mundo, las REIT invierten tradicionalmente en inmuebles que posteriormente alquilan, con lo cual logran flujos de ingresos recurrentes.

De acuerdo a los especialistas, estas sociedades logran contar con mayor liquidez y están más cubiertas ante las crisis y la inflación que otros tipos de grupos inversores. Aparentemente, la ley que regularía esta nueva figura podría ver la luz a principios de 2009.

El sector empresarial desea, por su parte, que el gobierno no limite tanto a las futuras sociedades en cuanto al porcentaje de inversiones requerido en el área residencial, para poder así diversificar en mayor medida sus activos. Aparentemente, el porcentaje que se exigiría de actuación en el área residencial llegaría al 75%.

Entradas relacionadas

• Baja el IVA para el leasing y las viviendas protegidas (0)
• ¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler? (52)
• ¿Qué es el alquiler con opción a compra o leasing inmobiliario? (6)
• Sostienen que las viviendas deberían bajar un 30% (0)
• Revisión del alquiler (5)

En Málaga existen actualmente 24.000 viviendas sin vender terminadas o a punto de concluirse, junto a una caída de las ventas en torno al 70% en el último año y medio. Por consiguiente, las promotoras se han lanzado a aplicar en el salón SIMed una importante disminución en los precios de las viviendas. Para los que estén interesados, el Salón Inmobiliario del Mediterráneo (SIMed) se desarrolla del 9 al 12 de octubre en el Palacio de Ferias y Congresos de Málaga.

Se llegan a ofrecer (incluso) dos viviendas por el precio de una durante el tiempo de duración de la muestra. Además, existen departamentos de dos dormitorios a un valor de 170.000 euros y se ofrecen al mismo tiempo todo tipo de facilidades de pago. Verdaderas “gangas” para paliar la crisis.

Otras de las promociones que pueden observarse en esta feria son hipotecas con un interés muy inferior al Euribor, de un 3,9%, o alquileres con opción a compra por cuotas en torno a 500 euros. También hay inmobiliarias que escuchan las necesidades de los clientes, dejando la posibilidad de escribir en un panel aquellos elementos o características que les gustaría que tuviera su casa.

Precios desde 115.000 euros para las propiedades más pequeñas han podido observarse entre las ofertas, con inmobiliarias que han abandonado los grandes presupuestos en imagen y decoración para sus stands para concentrarse ahora en afilar las herramientas de venta. Entre los pedidos del público en cuanto a las viviendas, destacaron las terrazas y los jardines, ausentes en la mayoría de las propuestas.

En resumen, esta muestra puede darnos un importante dato: aunque para los vendedores no es una buena época, si puede ser la crisis una interesante oportunidad para personas que, disponiendo del dinero, estén interesados en adquirir una propiedad. Será cuestión de estar bien atento a las ofertas y comparar precios y calidades…

Web | http://www.fycma.com/

Entradas relacionadas

• ¿Conviene hoy el alquiler con opción a compra? (2)
• Es muy bajo el número de viviendas construidas (0)
• Caixa Galicia: On Hipoteca 0,49 (1)
• Bancos e inmobiliarias enfrentados por los precios en el sector (0)
• Andalucía: fuerte rechazo en hipotecas solicitadas y cierre de inmobiliarias (0)

Es necesario recordar que la normativa de protección al consumidor considera que toda cláusula incluida en un contrato que desequilibra los derechos y obligaciones de comprador y vendedor, y que no fuera consensuada de antemano entre las partes, es concretamente abusiva e ilegal.

Incluso en la propia Ley General de Defensa del Consumidor puede revisarse una serie de ejemplos al respecto, aunque por supuesto la lista no es exhaustiva y siempre queda abierta a la creatividad de los expertos en estas trampas. Es vital estar atento, ya que si uno firma un contrato con una cláusula abusiva las cosas se harán más complejas después.

Resulta central analizar convenientemente el contrato, ya que antes de firmarlo es posible indicar cualquier punto que desde nuestro punto de vista es perjudicial. En ese instante, si el promotor quiere seguir manteniendo esa cuestión, siempre queda el último recurso del juzgado, quien deberá fallar al respecto.

¿Cuáles son las cláusulas que hoy pueden rastrearse en el mercado como potencialmente perjudiciales para los compradores?. Veamos una breve lista:

• Se impone al comprador la obligación de pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como “plusvalía”. Este impuesto corresponde por ley al vendedor y el comprador debe negarse a abonarlo.
• El vendedor designa al notario que autoriza la escritura sin consultar previamente al comprador.
  
• Se obliga al comprador la subrogación obligatoria en el préstamo concertado por el promotor o a hacerse cargo de los gastos de cancelación.
  
• Se indica que con sólo recibir las llaves de la vivienda el comprador garantiza la conformidad sobre lo entregado, sin tener más derecho a reclamaciones.
  
• Ante cualquier reclamo, en el contrato se expresa que las partes deberán someterse a tribunales distintos de los que corresponden de acuerdo a la zona donde se asienta el inmueble.

Estos son solamente algunos ejemplos de los continuos reclamos que suelen escucharse sobre estas cuestiones. Por eso, es imprescindible estar alerta en el momento de concretar estas operaciones, negociando con fuerza cada punto para que el contrato sea realmente justo para cada parte implicada.

Entradas relacionadas

• No hay entradas relacionadas.