Aunque muchas veces los alquileres son tan elevados que la renta a pagar se aproxima o supera incluso a la cuota que se abona mensualmente por una hipoteca, puede llegar a ser una salida para quienes no estén en condiciones de afrontar la opción hipotecaria. No hay que olvidar que la hipoteca exige cierto ahorro, ya que es muy difícil que las entidades financien el 100% de la vivienda.

Frente a esta problemática, y buscando que más personas puedan acceder a la vivienda, organizaciones públicas y privadas han puesto en marcha distintas iniciativas crediticias, dirigidas a particulares, propietarios y promotores de vivienda. Por ejemplo, Caja Navarra presentó hace unos meses el crédito “CAN Alquiler”.

¿Qué características tiene este producto?. Los inquilinos pueden solicitar una cantidad entre 7.000 y 35.000 euros, que debe devolverse en un plazo de un año, sin intereses de por medio ni costos de financiamiento. Con este dinero se podrá hacer frente a los anticipos y gastos necesarios para el alquiler.

Sin embargo, el propietario deberá abonar una comisión a la entidad, aunque el mencionado costo de financiación puede destinarse a un fondo de inversión u otros productos similares. En el próximo post continuaremos desarrollando este tema, pero desde la perspectiva de los créditos que pueden obtener propietarios y promotores.

Ver 2ª parte:  Créditos para el alquiler

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El dinero otorgado en septiembre último, en consecuencia, constituye un 42,3% menos que la totalidad de las hipotecas concretadas en el mismo mes de 2007. En agosto de 2003, en tanto, la estadística había marcado una cifra de 5.995 millones de euros por las nuevas hipotecas, un número que posteriormente osciló entre los 6.000 y los 11.000 millones hasta este año.

Asimismo, el registro de septiembre es el segundo más bajo de 2008, solamente superado por el monto de agosto, que se ubicó en los 4.495 millones de euros en concepto de hipotecas y préstamos para la vivienda. En lo que va del año, en tanto, las nuevas hipotecas y créditos han descendido un 37%.

Esto evidencia las mayores restricciones que están llevando adelante las entidades financieras, en un momento en el que buscan recuperar liquidez más que prestar dinero. Sin embargo, los bancos y cajas de ahorro expresan que el problema se debe a que los postulantes no califican en cuanto a los requisitos para obtener las hipotecas.

De continuar este camino, 2008 se constituirá en el segundo año consecutivo en el que se registra un descenso en la concesión de préstamos para la vivienda e hipotecas, ya que en 2007 los mencionados productos financieros cayeron un 14%. En total, habían registrado una cifra anual de 145.296 millones de euros, cuando en 2006 el monto anual llegó a los 170.297 millones de la moneda única europea.

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Teniendo en cuenta esto, y si su objetivo es defender su interés personal o el de su familia, estará en usted informarse convenientemente, hacer las preguntas necesarias, leer con detenimiento cada cláusula del contrato y buscar asesoramiento externo si es necesario. Nada puede quedar librado al azar, porque estamos hablando de su futura vivienda, de su dinero y de su historial crediticio, nada más y nada menos.

Para estar alerta

• Cláusulas en los tipos de interés: en el caso de las hipotecas de interés variable, muchas entidades ofrecen condiciones ventajosas en este tipo de préstamos. Sin embargo, algunas incorporan cláusulas limitando la disminución de los intereses aplicables ante una gran baja en los indicadores (principalmente el Euribor). Esto quiere decir que colocan un tope mínimo de intereses a pagar, provocando que si el Euribor retrocede esa disminución no se refleje fielmente en la cuota. Tenga cuidado con estas cláusulas.
• Claridad en el sistema para recalcular las cuotas: sobretodo en los préstamos a interés variable, pero también en los fijos, muchas entidades no dejan claramente establecido frente al cliente todas las variantes que pueden llegar a intervenir a la hora de recalcular las cuotas. De esta forma (incluso en las hipotecas a tipo fijo) es posible encontrarse con algunas “sorpresas” a mitad de camino…Verifique al detalle estas cuestiones.
• Plazos no cumplidos: muchas veces las entidades no respetan los plazos fijados para la confirmación del otorgamiento del préstamo hipotecario. Esto puede acarrear distintos problemas al cliente, desde perder la propiedad que tenía en mente hasta sufrir recargos y penalizaciones por no poder cumplir con la firma de la escritura de compraventa, para la cual se había comprometido en una fecha específica. Es conveniente, en consecuencia, comenzar los trámites con el suficiente tiempo.
• Gastos: esté atento a lo establecido en el contrato en cuanto a que parte debe pagar cada impuesto o hacerse cargo de determinados gastos. Coteje lo indicado en el contrato con lo que corresponde por ley. En el mismo sentido, elija libremente el notario de acuerdo a su conveniencia, ya que si lo selecciona el banco es posible que no sea el más económico o el más beneficioso para usted.

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En principio, casi todas las entidades bancarias entregan como máximo el 80% del valor del terreno y el proyecto de la casa, sin incluir IVA. Pero al no existir concretamente la casa aún, el banco sólo adelanta un 10% de la cifra antes de comenzar la construcción, para luego ir sumando en partes (de alrededor de un 15%) el resto del préstamo, mientras la casa va tomando forma en sus diferentes etapas de construcción.

Las entidades financieras van cobrando las cuotas a partir de la realización de la primera entrega del préstamo. Generalmente, durante la construcción se abonan intereses y no se devuelve capital. Aunque esto provoca que la primera etapa de pago sea más cómoda, al mismo tiempo aumenta el valor de la totalidad del préstamo. Las mensualidades irán subiendo a medida que el banco entrega el dinero, para quedar en un valor fijo cuando se cobre la totalidad del efectivo.

Los seguros son un tema aparte, ya que muchas entidades financieras colocan como requisito para la entrega de un préstamo para la construcción de una vivienda la suscripción de algunos seguros. Mayormente, los solicitados son un seguro a todo riesgo para la construcción y un seguro de vida.

Asimismo, las entidades van requiriendo los correspondientes certificados de obra, que acreditan la culminación de las distintas etapas de la construcción y permiten habilitar una nueva entrega de efectivo. Algunos bancos piden además que un tasador evalúe cada fase de la obra.

Otras características

• La mayoría de este tipo de préstamos cuenta con un plazo de devolución que no excede los 25 años.
• El “período de carencia” (pago exclusivo de intereses hasta culminar la obra) suele tener una duración de dos o tres años, y coincide con un límite impuesto para finalizar la construcción.
• Se cobra generalmente una comisión de apertura entre el 1% y el 2%.
• Las entidades que requieren la tasación de las obras incluyen este requisito como un costo más, a pagar con la devolución del préstamo.

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Aunque a veces resulte incómodo, lo ideal es firmar un contrato de cesión de vivienda. Sabemos que en ocasiones es complicado pedirle a un hijo que garantice por escrito que entregará la propiedad a su padre cuando éste la requiera, pero dejar las cosas en claro evita problemas futuros. Sobretodo cuando se trata de parejas jóvenes, ya que nunca se sabe si la misma se consolidará en el tiempo o se truncará rápidamente, dando lugar a una lucha de intereses que puede derivar en problemas legales.

Un caso práctico

Supongamos el caso de un matrimonio mayor con un solo hijo. El joven está en pareja pero tanto él como su novia no cuentan con el dinero como para alquilar o comprar una vivienda. Ante esto, los padres del joven deciden prestarle un piso deshabitado que usaban anteriormente para escapadas de fin de semana, en una pequeña localidad cercana a la ciudad en la que residen.

Si el día de mañana ellos quisieran recuperar la propiedad pero el joven matrimonio la está utilizando como vivienda familiar, sin la existencia de un contrato de cesión, la justicia podría entender que se trata de un préstamo en comodato, por lo tanto el trámite de desalojo sería largo y dificultoso. En ocasiones, los tribunales fallan a favor de los ocupantes por cuestiones de “necesidad familiar”.

En cambio, si la ocupación se realiza sin alquiler de por medio, tan sólo con la anuencia del propietario, y el tribunal no considera que es un caso de vivienda familiar ocupada por necesidades de algún integrante de la familia, si puede efectuarse el desalojo en forma más rápida. Pero sin contrato de por medio, la decisión siempre dependerá de la posición del juzgado y de las estrategias de cada parte.

La importancia del contrato

Al propietario siempre le conviene redactar un contrato de cesión gratuita que establezca que la propiedad se presta por propia voluntad del dueño. En él se establece que se “cede en precario” la propiedad, dejando en claro que el tiempo de cesión no está fijado concretamente, por lo cual el propietario puede requerir que se le reintegre la propiedad en cualquier momento.

Con previo aviso al cesionario, el propietario puede reclamar la propiedad, que deberá reintegrársele en un plazo máximo de 30 días. En caso contrario, se deberá indemnizar al dueño del inmueble con 100 euros por cada día extra. Asimismo, en el contrato se establece que servicios e impuestos deberá pagar el cesionario durante su estadía.

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Lo importante es saber que los bancos y cajas de ahorro ofrecen un grupo exclusivo de préstamos a los que sólo puede accederse por Internet. A esos hay que apuntar, porque cuentan con interesantes condiciones y las aprobaciones se dan con mucha agilidad. Una vez analizadas las distintas alternativas y elegidos los préstamos a los que vamos a apuntar, es hora de comenzar a llenar los formularios online.

Los pasos

La mayoría de los préstamos hipotecarios por Internet incluyen un formulario que hay contestar desde el ordenador, donde se solicitan los datos personales, la cantidad de ingresos mensuales y/o anuales, los bienes que se poseen, las características de la familia, el tipo de actividad laboral o profesional desarrollada, si la misma se lleva a cabo en relación de dependencia o en forma independiente y otras cuestiones.

Una vez completados esos datos, según la entidad financiera en cuestión se obtendrá un tipo de respuesta. En la actualidad, la mayoría de los sistemas responden inmediatamente, luego de culminar el formulario, si la persona reúne o no los requisitos necesarios para solicitar el préstamo hipotecario y continuar los trámites. En otros casos, se envía una respuesta por correo electrónico a las 48 horas o un promotor de la compañía se pone en contacto con el interesado.

Si todo continúa correctamente, con posterioridad la entidad solicitará el envío de la documentación requerida, generalmente en forma gratuita para el cliente. A continuación, el pedido de la provisión de fondos, el envío de la oferta vinculante exigida por la ley y la firma de las escrituras culminarán el trámite.

Las ventajas

Junto a la mencionada comodidad y a la rapidez del trámite, algunos de los préstamos hipotecarios que se ofrecen exclusivamente por la web registran menores comisiones que aquellos otorgados en cada sucursal bancaria.

Otra de las ventajas es que a través de Internet pueden analizarse con una visión más panorámica e integral un gran número de opciones en corto tiempo, algo que resulta más complejo de efectuar visitando cada entidad financiera, salvo que se disponga de mucho tiempo libre.

Los puntos negativos

Una de las principales desventajas de este canal a la hora de solicitar un préstamo hipotecario es la mayor rigidez en los requerimientos y la imposibilidad de negociar cara a cara. Por ejemplo, un aspirante a préstamos online debe cumplir en forma excluyente con todos los requisitos. En forma personal, en cambio, si falta alguno de ellos es probable que pueda ser subsanado con otro punto más favorable.

Evidentemente, se trata de cosas que pueden convenirse en el contacto directo del cliente con la entidad financiera. Algo similar sucede en el caso de los plazos de financiación. En los préstamos online los períodos son estrictos y no hay forma de solicitar un mayor plazo. Personalmente, en cambio, es posible negociar con la entidad algún tipo de excepción para poder alargar el período de pago.

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