Algunas claves que permiten concluir a algunos expertos que se van a vender más propiedades en 2009 que en 2008 son, entre otras, que los tipos de interés han descendido, que los precios de los inmuebles se han retraído a valores de 2003 y que los bancos comenzarán a entregar más hipotecas, por ejemplo.

Asimismo, también destacan que las inversiones volverán al mismo tiempo que los bancos comiencen a prestar más dinero nuevamente, pasada la parte más compleja de la crisis. Esto llevará a que mucha gente que había planificado alquilar se decida ahora por la compra de un inmueble.

Es así que incluso ciertos especialistas creen que en lo que llevamos de 2009 se han comercializado entre un 25% y un 40% más de viviendas llave en mano con respecto a 2008. De acuerdo a sus opiniones, esta situación se agudizará durante el segundo semestre del año en curso, momento en el que comenzarán a observarse los indicadores marcados con anterioridad.

La explicación para este pronóstico positivo se sustenta también en que los precios han descendido entre un 20% y un 25%, junto a los valores de las cuotas hipotecarias. Lógicamente, esto insume un menor esfuerzo de compra, tanto para quien adquiere una vivienda en efectivo como para aquel que concreta una hipoteca.

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En enero se registraron en España 37.931 operaciones de compraventa, un 38,6% menos que en el mismo período de 2008. Este número es la cuarta cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2007. En el caso específico de las viviendas de segunda mano, la compraventa disminuyó un 47,2%.

En este rubro, las operaciones concretadas fueron 17.096. En cuanto a las viviendas nuevas, el descenso fue bastante menor, con un 29,1% de caída y 20.835 operaciones concretadas. Sin embargo, hay un dato positivo: respecto a diciembre de 2008, la compraventa de viviendas creció un 17%.

Las viviendas protegidas siguen sin despuntar por completo, ya que el 88,4% de las operaciones de compraventa efectuadas en enero se realizaron con vivienda libre, y solamente el 11,6% restante con los distintos tipos de viviendas protegidas. La compraventa de viviendas protegidas descendió así a nivel interanual un 40,9%.

En cuanto a las diferencias entre Comunidades Autónomas, en enero el 56,5% de la compraventa de viviendas se registró en Andalucía, con 8.418 operaciones, seguida de la Comunidad Valenciana (4.762); Cataluña (4.095) y Comunidad de Madrid (4.170).

Por otro lado, también descendió el precio del suelo. Durante el cuarto trimestre de 2008 se situó en 248 euros el metro cuadrado, un 10,5% menos respecto al mismo período de 2007, en este caso según datos del Ministerio de Vivienda.

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Las cifras marcan que en 2008 se realizaron alrededor de 604.400 tasaciones, según datos del Ministerio de Vivienda. Esto signfica un 23,3% menos que en 2007 y un 36% por debajo de las tasaciones efectuadas durante 2006. Cuatro comunidades autónomas acumularon más del 80% del total de tasaciones en 2008: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.

Existe un grupo de especiales perjudicados: las sociedades de tasación. Las mismas obtuvieron un 21,5% menos de ingresos en 2008, con un total de 433 millones de euros facturados, el nivel más pobre desde 2004. Lógicamente, estos números se relacionan con las cifras de transacciones inmobiliarias, que se redujeron un 34% durante el año pasado.

Esta realidad ha llevado a las firmas del sector a aplicar descensos en los aranceles. Hoy, una tasación hipotecaria ronda los 250 euros de media. Esto podría ser una buena noticia para propietarios y compradores, sin embargo marca fuertemente la dura recesión en la que se encuentra inmersa la industria inmobiliaria española.

El precio de la tasación de una vivienda se obtiene de acuerdo al valor de la propiedad, y ronda entre el 0,8 y 1 por mil. Las tasaciones inmobiliarias son obligatorias para todo aquel que desee comprar un inmueble, y solamente pueden ser realizadas, de acuerdo a la legislación vigente, por sociedades de tasación.

Son un punto clave a la hora de solicitar una hipoteca, ya que el informe que firme el tasador marcará la cantidad de dinero que el banco preste para financiar la compra. De esta manera, la entidad financiera constata que el crédito no resulta superior al valor de la vivienda.

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Para muchos españoles, la idea de comprar es seductora en este momento, frente a la posibilidad de adquirir una vivienda a un menor costo que el habitual. Vale recordar que pueden hallarse viviendas con descuentos de entre el 5% y el 40% con respecto a los precios de fines de 2008, lo que significa un importante ahorro.

Siguiendo con la idea de comprar, otros prefieren esperar un tiempo. Es que como decíamos anteriormente, se espera al finalizar este año una caída aún mayor en los valores de las propiedades. Esto ha llevado también a que exista un importante porcentaje del parque inmobiliario en situación de indefinición.

Otro punto importante a tener en cuenta en esta situación es la limitación del crédito por parte de las entidades financieras. Esto puede desembocar en un número considerable de propiedades que no puedan concretar su venta, por lo tanto los propietarios requerirán en forma excluyente disminuir los precios o dejar la operación para más adelante.

Los que decidan disminuir los valores, según los principales analistas inmobiliarios, deberán hacerlo entre un 20% o un 30% durante el transcurso de este año. Y aunque no sea el momento más propicio para vender, la crisis económica ha puesto en una situación compleja a muchos propietarios, que se verán en consecuencia obligados a disminuir los valores y vender rápidamente sus inmuebles, incluso con disminuciones que pueden llegar hasta el 40% del valor real.

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El especialista también concluyó que las viviendas actualmente en venta en España tardarán tres años en ubicarse. Vale recordar que existe más de un millón de viviendas libres en venta en este momento. Pero lo crucial para recuperar la actividad del sector parece ser la temática de los precios.

En ese marco, desde finales de 2007 hasta hoy el valor de la vivienda habría descendido entre un 8% y un 10%. De acuerdo a las estimaciones realizadas por Montalvo para la Confederación Española de las Cajas de Ahorro, la rebaja tendría que ubicarse entre un 40% y un 50% para poder ser efectiva.

Por consiguiente, estaría faltando alrededor de un 30% de descenso para llegar a esos valores. El estudio citado se titula “De la quimera inmobiliaria al colapso financiero”, y sostiene que solamente una caída de los precios de estas proporciones podría hacer recuperar las condiciones normales del mercado inmobiliario español.

Esto supondría, por ejemplo, que una familia podría adquirir una propiedad en cuatro años y no en más de siete como sucede de acuerdo a los números actuales, dedicando toda la renta disponible. El impacto también se observaría en la rentabilidad de los alquileres, que se incrementaría del 2% al 3,8%.

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El índice es interanual, o sea que se compara con los volúmenes de octubre 2007. Estas cifras marcan el fuerte freno de la actividad inmobiliaria, en un escenario de incertidumbre económica, restricción de créditos y poca confianza en el sistema financiero local e internacional.

El mayor descenso en cuanto a las ventas se registró en el rubro vivienda usada, con un 43%, mientras que en el caso de las viviendas a estrenar la caída solamente fue del 8,7%, registrando a su vez el mayor número de operaciones concretadas: un 56,2% del total de las mismas.

Las hipotecas, en tanto, cayeron aún en mayor medida que las ventas. También bajó el importe medio, que se ubicó en los 135.202 euros, el 10,4 % menos que en 2007. El monto total financiado descendió un 40,7%, hasta los 8.710,9 millones de euros.

Con respecto al origen de las hipotecas, las cajas de ahorro concedieron el 55,5% de las hipotecas, los bancos un 35,1% y otras entidades financieras el 9,4%. En relación al capital prestado, el 45,7% fue concedido por las cajas, el 44,6% por los bancos y el 9,7% por las demás entidades.

Un dato muy importante es el tipo medio de interés de las hipotecas, que en el caso de las cajas se ubicó en el 5,44%, con un plazo medio de pago de 24 años. En el caso de los bancos, el tipo de interés medio fue del 5,56%, con un plazo promedio de 22 años.

Del total de hipotecas, un 3,6% se concretó a tipo fijo y un 96,4% a interés variable, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, con el 87,1% de los casos. Siguiendo estos números, la cuota mensual media de una hipoteca se ubicó en octubre 2008 en los 841,7 euros.

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Sin embargo, algunas ciudades registran valores más elevados, bastante por encima de la media nacional. Es el caso de Barcelona (4.243 euros por metro cuadrado), San Sebastián (3.918 euros) y Madrid (3.658 euros). Se trata de las tres localidades con valores más elevados.

De acuerdo a los especialistas, los valores generales seguirían en descenso hasta tanto no vuelva la confianza en la economía. El informe mencionado hace especial énfasis en que durante el segundo semestre del 2008 la caída llegó al 5,5%, logrando el descenso más fuerte desde 1985.

Por supuesto, estos datos se reflejan en las construcciones de nuevas viviendas. De acuerdo al informe, la cifra de permisos para construir en 2008 (23.200) fue la más baja de los últimos 23 años. Además, solamente se han iniciado 285.400 viviendas, la cifra más baja desde 1997.

Teniendo en cuenta estas cifras, y las posibilidades existentes para construir en diferentes puntos del país, los expertos creen que el precio de la vivienda en España continuará su marcha descendente como mínimo hasta finalizar el primer semestre del 2009.

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En el marco del noveno descenso consecutivo del valor de las casas en España, el precio de las propiedades cayó un 7,8% en noviembre pasado respecto al mismo mes de 2007. Esto lo hace regresar a los niveles registrados desde mayo-junio de 2006, de acuerdo al Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), que ofrece la firma Tinsa.

Dentro de las diferentes zonas y regiones del país, el sector denominado “Costa Mediterránea” y el llamado “Áreas Metropolitanas” alcanzó el mayor descenso, con un 8,5%. Muy cerca de ellos, las zonas “Capitales y Grandes Ciudades” y “Baleares y Canarias” registraron un retroceso del 8,4%.

Un amplio grupo denominado “Resto de Municipios” presenta una tasa algo inferior a la media general, con un descenso interanual del 6,3%. En general, la mayoría de las viviendas acentúan la baja iniciada hace algunos meses, previéndose incluso mayores descensos aún.

Los alquileres, por el cielo

En tanto, los alquileres de vivienda han crecido dos puntos por encima del IPC general, de acuerdo en este caso a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En ese marco, los mayores incrementos se registran en Melilla, Cantabria, Aragón y País Vasco. En general, la suba interanual llega al 4,3%.

En comparación a octubre, el precio de los alquileres aumentó además un 0,4%. En lo que va de 2008, el incremento acumulado alcanza el 4,1%. En las zonas de mayores aumentos, los incrementos en noviembre con respecto a igual mes de 2007 llegaron al 8,1% (Melilla), al 6,2% (Cantabria y Aragón) y al 5,1% (País Vasco).

En el otro extremo se ubican Galicia (3,3%), Navarra (2,7%) y Ceuta (2,5%), los sitios con menor incremento en el país, siempre de acuerdo a estos datos. Sin embargo, la media nacional de los alquileres se ubica en consecuencia dos puntos arriba del indicador nacional de precios de consumo.

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Es verdad que dividir un gran piso, de un valor casi inaccesible, en dos departamentos más pequeños puede llegar a ser una alternativa interesante para concretar la venta de ambos. Sin embargo, el propietario debe tener en cuenta que existen permisos, licencias y convivencias de hecho que deben respetarse.

Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que la división material de un piso en dos o más partes debe ser aprobada por la Junta, quien deberá adjudicar las cuotas que correspondan a cada nuevo piso de acuerdo a las dimensiones resultantes, sin que esto signifique un cambio en las de los restantes propietarios.

Aunque no siempre los tribunales se ponen de acuerdo, en la mayoría de los casos se ha exigido un acuerdo unánime de los propietarios, aún en el caso en que los dos pisos resultantes sigan perteneciendo al mismo dueño y su división no sea inscripta en el Registro de la Propiedad. Tampoco sirve una autorización previa, salvo en Cataluña donde la legislación local establece esa excepción.

Si lo comunica previamente, el propietario tiene derecho a modificar en su piso los elementos arquitectónicos, las instalaciones y los servicios, por supuesto siempre que los elementos comunes no sufran alteraciones (por ejemplo si se abre una nueva puerta al pasillo), como así también que no haya cambios en la seguridad, la estructura y el aspecto exterior del edificio en cuestión.

Fuera de esto, el propietario puede efectuar las reformas que considere necesarias y hasta puede dividir internamente su casa para alquilar una de las partes. Después están los detalles constructivos, ya que al dividir un piso es probable que sea necesario habilitar una nueva cocina u otro baño, y no solamente levantar una pared para dividir la propiedad en dos.

En resumen, será necesario estudiar al detalle los costos de los trabajos de separación, para evaluar así si la operación puede resultar o no beneficiosa. Lo cierto es que si la propiedad es de grandes dimensiones, por lo que su valor se torna elevado, es probable que haya que esperar un buen tiempo para concretar su venta. Con dos departamentos más pequeños, en cambio, las cosas pueden cambiar bastante.

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Este fenómeno supera la desaceleración mencionada, ya que estas propiedades están en venta, en muchos casos, desde hace más de 5 años. ¿Qué características registran?. Generalmente son viviendas de lujo, sobre las que se han fijado valores exagerados, prácticamente imposibles de afrontar para cualquier comprador. Ahora, los dueños intentan disminuir los precios, pero el bajón en la actividad también les impide vender.

Hay algunos detalles muy curiosos en este tema. Por ejemplo, mientras hoy el promedio para vender una propiedad ronda los 240 días, en pleno auge del boom inmobiliario ese plazo era de 170 días, lo que habla de una mayor dificultad general para la venta.

Pero las casas “invendibles” van mucho más allá: tuvieron que bajar hasta un 40% su valor en muchos casos, y el promedio de venta en el sector de propiedades de mayor lujo alcanza a un plazo de 480 días, el doble que en el caso de las viviendas orientadas a compradores con menor poder adquisitivo.

Madrid es la zona que acumula mayor cantidad de “viviendas invendibles”, principalmente en los municipios de Pozuelo de Alarcón, Las Rozas y Madrid capital. Allí existen anuncios de venta que tienen varios años de vida, con casos extremos de propiedades que se encuentran a la venta desde el 2002.

Pero como hay de todo en la viña del señor, existen propiedades que, a pesar de permanecer a la venta por varios años y sin éxito, sufren aumentos en su valor en vez de disminuciones. En el mercado inmobiliario pueden registrarse ejemplos de subas de hasta un 80% del valor en algunas propiedades de este tipo. Todo es posible en el impredecible mundo del comercio…

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