Subrogación y novación de hipotecas

Vamos a echar un poco de luz sobre estos dos conceptos tan importantes en el mecanismo de las hipotecas, y generalmente desconocidos para gran parte del público.

Se denomina subrogación de hipoteca a la operación de cambio de nuestra hipoteca a otra entidad financiera, con el fin de conseguir una disminución en el tipo de interés que nos vienen aplicando. Otro tipo de subrogación se concreta cuando al vender una propiedad el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la misma, absorbiendo la deuda.

En tanto, la novación de hipoteca es la modificación y cambio de la misma en cuanto a sus condiciones en el mismo banco o caja de ahorros donde hemos tomado la hipoteca. En este caso, entonces, no hay un cambio de entidad sino una “renegociación” y renovación de las condiciones de la hipoteca en la misma institución original.

Características

¿Cómo plantear estos mecanismos?. ¿En qué momento optar por uno u otro?. En principio, pasado un tiempo de la negociación inicial por nuestra hipoteca deberemos analizar si las condiciones siguen siendo favorables para nosotros. Si no es así, en primer término hay que tratar de renegociar los términos con la entidad en la que estamos insertos.

Por supuesto, la entidad podrá o no estar de acuerdo con nuestro planteamiento. Si accede, se efectivizará en consecuencia una novación de hipoteca, planteándola mediante un escrito con el banco o una escritura notarial de novación (necesaria si se registra un cambio en el tipo de interés de variable a fijo, por ejemplo). De lo contrario, estaremos en nuestro derecho de buscar otra entidad para concretar una subrogación.

En el caso de obtener una propuesta mejor, el banco interesado deberá presentar una oferta vinculante al banco originario, para poder tomar nuestra hipoteca como propia. En este caso, el trámite a concretar será también una escritura notarial, cuyos gastos seguramente serán asumidos por la entidad que toma el “nuevo cliente”.

En síntesis, estos serían los conceptos centrales de estas dos modalidades que habitualmente pueden darse al contratar una hipoteca. Recuerde que siempre debe informarse convenientemente antes de tomar cualquier decisión o cambio, no sólo con respecto a las comisiones e intereses sino además con relación a los gastos y riesgos que conlleve la consiguiente novación o subrogación.

9 comentarios en “Subrogación y novación de hipotecas

  1. muy interesante, es bueno saber de nuestros derechos.tengo una pregunta si el dueño q alquila fallece, hay q hacer un contrato de novación???… como es?????
    gracias Mónica.

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