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Sigue el descenso en la cantidad de hipotecas y en las construcciones

Hipoteca Inmobiliaria .es — Fri, 26 Jun 2009 21:55:09 +0000

Aparentemente, la crisis que desde hace un año castiga al sector inmobiliario español no se detiene, por lo menos así lo continúan evidenciando las estadísticas. Sobre fines de junio, se registraron fuertes descensos en los importes y la cantidad de hipotecas concretadas, junto a importantes caídas en la cantidad de inmuebles que se construyen en el país.

Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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Baja el IVA para el leasing y las viviendas protegidas

Hipoteca Inmobiliaria .es — Fri, 19 Jun 2009 21:50:13 +0000

Con el propósito de estimular esta figura de comercialización inmobiliaria, la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados de España ha aprobado un proyecto de ley tendiente a bajar el IVA para los alquileres de vivienda con opción a compra, desde el 16% al 7%. También se aplicará la medida para las viviendas protegidas, en este caso con una reducción del 7% al 4%.

El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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Buscan impulsar VPO en alquiler sobre suelos públicos

Pablo — Fri, 24 Apr 2009 21:56:56 +0000

Una nueva regulación elaborada por los Ministerios de Economía y Hacienda y de Vivienda de España permite estimular la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) para alquilar sobre suelos públicos, o sea aquellos otorgados bajo el sistema de derecho de superficie.

Los promotores que llevan adelante proyectos que se encuadren en esta realidad podrán disponer de mejores condiciones de financiación, incluso con la posibilidad de titularizar los créditos. Lógicamente, la medida apunta a reactivar un mercado con escaso movimiento, que acusa el golpe de la crisis económica.

Asimismo, la reforma de la institución superficiaria (derecho de superficie), que establece la nueva legislación de suelo, es otro elemento que actúa en este sentido. Quizás la novedad más importante se relaciona con que los promotores con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie podrán formar parte (por primera vez) de las cédulas y bonos hipotecarios.

Con estas modificaciones se logra mejorar la financiación a los promotores interesados en construir viviendas de protección oficial para posteriormente explotarlas en alquiler. El desarrollo de proyectos relacionados con el derecho de superficie es una figura muy utilizada en varios países de Europa, pero que en España aún no ha sido aprovechada.

La principal ventaja es que las entidades financieras podrán conceder créditos a los promotores y posteriormente refinanciarlos en el mercado de capitales, algo que significará una importante reducción en los costos de estas operaciones. Como lógica consecuencia, se potenciará la construcción de un mayor número de viviendas de protección oficial.

Vale aclarar que el régimen plantea un tiempo máximo de 20 años para prolongar el derecho de superficie en los proyectos. De acuerdo a los especialistas, esta medida podría atraer especialmente a los promotores interesados en construir viviendas colectivas para alquiler, como podría ser el caso de las residencias estudiantiles.

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Viviendas de protección oficial: el tema de los sorteos

Pablo — Wed, 25 Feb 2009 21:56:44 +0000

Hay una realidad ineludible: el elevado precio de las viviendas de venta libre y la crisis económica ha llevado a que mucha gente en España deba volcarse a las viviendas de protección oficial como única posibilidad para acceder a la propiedad, tanto en cuanto a la venta o al alquiler de un inmueble. Sin embargo, hay un tema controversial en el medio: el sistema de sorteos.

Sucede que la cantidad de viviendas de protección oficial disponible es sensiblemente menor al número de personas interesadas, por lo tanto debe realizarse un sorteo para seleccionar a los afortunados que podrán iniciar el proceso para comprarlas o alquilarlas. Para muchos, este es el método más equitativo, pero sin embargo algunos especialistas creen que sería mucho más justo un sistema de baremación.

En esta oportunidad alternativa, en vez de darle la misma posibilidad a todos mediante un sorteo, se establecería una relación jerárquica para brindarle prioridad a quienes vivan en una situación económica más compleja, de modo que obtener una vivienda protegida sea un derecho en el cual predomine la necesidad de cada ciudadano, y no una mera cuestión de suerte.

También es importante recordar algo: no todos los ciudadanos pueden participar en el sorteo de una VPO. Para poder formar parte del concurso se requiere reunir las condiciones que estén estipuladas en las bases. Algunas de ellas son:

Estar empadronado en el municipio en el que se sortea la vivienda.
En ocasiones, se piden diez años de residencia en la localidad en la que se ha construido la casa.
Las personas titulares de una casa tampoco pueden participar en el sorteo.
Los ingresos son otro de los criterios, que generalmente deben superar (como mínimo) los 1.000 euros mensuales.

A la vez, existen diferentes modalidades en los sorteos de acuerdo al municipio. Algunos valoran ciertas características del solicitante, como por ejemplo formar parte de una familia monoparental, padecer alguna discapacidad, ser víctima de violencia de género, conformar una familia numerosa o vivir en condiciones de marginalidad, entre otras.

En estos casos, se otorgan varios números a estas personas, que en consecuencia corren con ventaja frente a otros participantes del sorteo. Igualmente, las contradicciones en el sistema surgen solas: ¿qué sentido tiene entregarle una vivienda de protección oficial en alquiler o venta a préstamo a una persona en situación de marginalidad, si luego no podrá pagarla?.

Quizás sería más indicado plantear un sistema jerarquizado de acuerdo a las necesidades de cada persona, dentro de aquellas que sean solventes para abonar los montos mensuales, privilegiando a las familias con mayores necesidades. Y, por otra parte, para las personas que no cuenten con los ingresos necesarios, plantear un sistema diferente mediante moratorias u otras alternativas.

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¿Es posible que subarrendar parte de una vivienda sea legal?

Pablo — Thu, 19 Feb 2009 21:56:38 +0000

Aunque todos pensemos que esta práctica es ilegal, la legislación española posibilita esta figura en caso que el propietario de la vivienda brinde su consentimiento expreso y por escrito. En un marco de crisis económica, puede ser una opción para algunos de los grupos más desfavorecidos, como jóvenes e inmigrantes.

Si un inquilino se decide a alquilar parte de la vivienda que renta a otras personas, podrá hacerlo de un modo legal solamente contando con la anuencia del propietario. Es un fenómeno que puede observarse en las grandes ciudades, donde se transforma en una alternativa interesante debido a la dificultad para acceder a la vivienda por parte de algunos sectores de la sociedad.

Es además una salida cuando la única posibilidad de conseguir una vivienda es compartiendo gastos. De esta manera, el inquilino inicial comparte la casa con otras personas y, al mismo tiempo, abona solamente una parte del alquiler. En otro sentido, también puede tomarse como un negocio especulativo, en el cual el inquilino alquila las habitaciones y obtiene incluso una ganancia por sobre el gasto de su mensualidad.

La legislación es clara, ya que permite el subarriendo solamente cuando el propietario del inmueble brinda su consentimiento expreso y por escrito. En el 98% de los casos estás prácticas no se habilitan y se prohíben expresamente en el contrato, ya que el propietario no ve con buenos ojos el acceso a su vivienda de gente no conocida y que además podría causar perjuicios en la propiedad y luego no hacerse cargo.

En aquellos casos en los que no esté estipulada la prohibición, el inquilino está habilitado a subarrendar si es que el propietario lo autoriza. El subarriendo se concreta mediante un nuevo contrato de arrendamiento, protagonizado por el inquilino y un tercero, cuyo objeto puede ser la totalidad o parte de la vivienda arrendada.

Una posibilidad interesante para el propietario que se decida a aceptar esta figura es la de establecer algunos límites. Por ejemplo, fijar el subarrendamiento a un período determinado de tiempo o hacerlo sólo para un número máximo de personas u ocupantes.

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Se incrementa el rechazo de solicitudes de hipotecas

Pablo — Wed, 11 Feb 2009 21:56:48 +0000

Siguiendo los números que marca un estudio realizado por Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), durante 2008 se rechazaron más de la mitad de las hipotecas solicitadas en bancos por personas que podrían ser catalogadas como “solventes”, o sea que cumplen los requisitos indicados por las entidades.

Esto marca la fuerte paralización de la concesión de créditos que puede observarse en España. Y las consecuencias no se sintieron únicamente en las hipotecas. Al mismo tiempo, la mitad de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano se tuvieron que cancelar por la falta de financiación.

Según explicó en conferencia de prensa el Consejero de Comunicación de API, Germán Navarro, en algunas zonas del país el rechazo a las solicitudes de hipotecas en casos viables llega hasta un 80%, como por ejemplo en Levante. Una situación a todas luces problemática.

Durante 2008 también se ha depreciado el valor de las viviendas. En ese aspecto, el precio de cierre de las ventas de viviendas de segunda mano se situó un 20% por debajo del obtenido en 2007, a la vez que el plazo de venta promedio se situó casi en 12 meses, cuando en 2007 se necesitaban 6 meses para vender una propiedad.

Ante esta situación, han resurgido dos opciones hasta hace poco tiempo secundarias: el alquiler (incluso con opción a compra) y las permutas de inmuebles o trueques, que se incrementaron considerablemente en el último año. En el primer caso, se registró un importante auge en 2008 y se prevé un mayor crecimiento en 2009, sobretodo teniendo en cuenta el descenso que se estima en los precios durante los próximos meses.

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¿Qué importancia tiene el proyecto de ley para fomentar el alquiler?

Pablo — Tue, 03 Feb 2009 21:56:16 +0000

Desde fines del año pasado, el proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y Eficiencia Energética de los Edificios, que reformará la Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Enjuiciamiento Civil y la de Propiedad Horizontal, se encuentra avanzando en las distintas instancias ejecutivas y legislativas. ¿Qué beneficios traerá?.

Esta legislación intentará agilizar los desahucios y el cobro de impagos en alquileres, lo que en otras palabras significará una mayor seguridad jurídica para los propietarios que deseen alquilar y para los inquilinos con prácticas responsables. En un momento de crisis, en el cual el alquiler parece una salida interesante para muchas familias, esta medida podría ser evidentemente un importante apoyo.

La normativa se plantea principalmente impulsar el alquiler de viviendas con nuevos procesos para llegar a la rescisión de los contratos y con el recorte y abaratamiento de los procesos de desahucio de inquilinos morosos y reclamos por cantidades impagadas. Evidentemente, indicadores que podrían hacer cambiar de idea a muchos propietarios reacios a alquilar.

La agilización de los trámites es bastante importante. El proceso para desalojar a un inquilino moroso y cobrar los alquileres impagos puede durar actualmente entre nueve y 18 meses, con un gasto mínimo en asesores jurídicos y trámites varios de entre 2.000 y 3.000 euros.

Con la nueva legislación, estas reclamaciones de desahucio y rentas se resolverán mediante juicios orales, que suponen un procedimiento más simple y rápido. Además, en la mayoría de las ocasiones no es imprescindible la presencia de abogados o procuradores, lo que también abaratará los trámites.

Por otro lado, la nueva norma habilitará a los propietarios a rescindir el contrato de alquiler en el caso que la vivienda deba ocuparse para uso propio (como hasta hoy) y además por padres o hijos. Sin embargo, esa posibilidad tendrá que figurar expresamente en el contrato. Además, si el propietario no ocupa la vivienda transcurridos tres meses desde la rescisión del contrato, el inquilino podrá reclamar una indemnización.

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Créditos para el alquiler: características (2º Parte)

Pablo — Thu, 29 Jan 2009 21:56:21 +0000

Continuamos la serie iniciada en el anterior artículo con respecto a los créditos para alquiler. En este caso, vamos a centrarnos en las opciones dirigidas a los propietarios y a las promotoras, que al igual que en las medidas especializadas para los inquilinos buscan estimular este mercado en España.

Las alternativas para los propietarios se centran en préstamos para mejorar la vivienda. Es que muchas veces las modificaciones o arreglos necesarios para poder alquilar una propiedad son los que traban la decisión del dueño, ante la necesidad de hacer una inversión en este sentido.

Para lograr superar estos inconvenientes, el Ministerio de la Vivienda, a través de la Sociedad Pública de Alquiler, pone a disposición de los propietarios un préstamo para realizar las obras, por supuesto si aceptan alquilarlo a través del mencionado organismo público.

En el préstamo colaboran el BBVA y la Sociedad Pública de Alquiler. El importe máximo a entregar es 20.000 euros y puede devolverse hasta en cinco años. No se cobran comisiones de apertura y puede gestionarse en cualquier sucursal del BBVA o a través de Internet.

Para los promotores

Por otra parte, para atender las necesidades de los promotores dispuestos a desarrollar viviendas destinadas al alquiler, el Instituto de Crédito Oficial ha puesto en marcha la “Línea ICO-Vivienda 2009″. El plan contempla la colocación en el mercado de alquiler de unas 25.000 viviendas.

El crédito para cada promotor no puede superar los 50 millones de euros, en una o varias operaciones. El tipo de interés es variable, bajo referencia ICO más 1,44%, con un plazo de pago de siete años. Se aplica amortización única al vencimiento de la operación.

En resumen, podemos ver a lo largo de estos dos artículos que existen opciones para que todos los actores que pueden desarrollar el mercado de alquileres en España potencien su actividad, en momentos en los cuales las financiaciones de este tipo no abundan precisamente.

Ver 1ª parte: Créditos para el alquiler

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Créditos para el alquiler: características (1º Parte)

Pablo — Tue, 27 Jan 2009 21:56:23 +0000

Es una alternativa más para aquellos que estén en la búsqueda de su vivienda. Es que diferentes instituciones públicas y privadas ofrecen préstamos para el alquiler, tanto sea para inquilinos, propietarios o promotores inmobiliarios. De esta forma, se busca incentivar un sector importante del mercado de la vivienda.

Aunque muchas veces los alquileres son tan elevados que la renta a pagar se aproxima o supera incluso a la cuota que se abona mensualmente por una hipoteca, puede llegar a ser una salida para quienes no estén en condiciones de afrontar la opción hipotecaria. No hay que olvidar que la hipoteca exige cierto ahorro, ya que es muy difícil que las entidades financien el 100% de la vivienda.

Frente a esta problemática, y buscando que más personas puedan acceder a la vivienda, organizaciones públicas y privadas han puesto en marcha distintas iniciativas crediticias, dirigidas a particulares, propietarios y promotores de vivienda. Por ejemplo, Caja Navarra presentó hace unos meses el crédito “CAN Alquiler”.

¿Qué características tiene este producto?. Los inquilinos pueden solicitar una cantidad entre 7.000 y 35.000 euros, que debe devolverse en un plazo de un año, sin intereses de por medio ni costos de financiamiento. Con este dinero se podrá hacer frente a los anticipos y gastos necesarios para el alquiler.

Sin embargo, el propietario deberá abonar una comisión a la entidad, aunque el mencionado costo de financiación puede destinarse a un fondo de inversión u otros productos similares. En el próximo post continuaremos desarrollando este tema, pero desde la perspectiva de los créditos que pueden obtener propietarios y promotores.

Ver 2ª parte: Créditos para el alquiler

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Las ventajas de los alquileres de vacaciones

Pablo — Mon, 06 Oct 2008 21:56:40 +0000

Si usted posee una segunda vivienda en un sitio turístico, es muy probable que ya haya intentado alquilarla en el período vacacional o esté pensando en hacerlo. Evidentemente, se trata de una forma sencilla de ganar una buena cantidad de dinero, sin embargo hay que tener en cuenta ciertos puntos para no terminar lamentando la elección.

Es sabido que los alquileres en temporada alta son siempre muy elevados en las zonas de mayor demanda turística. Esto es aprovechado por los propietarios, que obtienen en un par de meses de renta prácticamente lo mismo que obtendrían por alquilar la vivienda durante todo el año.

Una buena forma de hallar inquilinos es inscribiendo la propiedad en los distintos portales web que existen al respecto, que se especializan en recopilar las distintas ofertas de este tipo. Evidentemente, los precios elevados ya restringen o recortan el espectro de potenciales inquilinos.

Esto tiene su lado positivo desde el punto de vista económico, ya que el propietario contará con un segmento de inquilinos que se ubicará en un nivel económico medio o alto. Asimismo, el riesgo de impago no es muy grande ya que la mayoría de estos contratos se pagan por adelantado.

Momentos claves

Una buena medida para proteger sus intereses como propietario es que en el momento de concretar la reserva se le transfiera la mitad del alquiler contratado. Para fijar las diferentes condiciones, como el precio, las fechas y demás, es posible manejarse a través del e-mail, el fax y otras alternativas de comunicación a distancia.

Sin embargo, es vital que durante la entrega de llaves (o sea el día que comienza el alquiler) se firme un contrato por escrito, se abone la renta por adelantado y en efectivo (nunca es conveniente aceptar cheques) y se pague una suma determinada en concepto de fianza.

Tampoco hay que olvidarse el tema de los desperfectos que pueda ocasionar el inquilino. Ante esto, es importante realizar un inventario escrito en el cual se detallen todos los elementos que posee la casa en el momento de su entrega. También puede ser muy beneficioso contar con un seguro del hogar.

Períodos extensos

Por último, vale destacar la importancia de intentar conseguir inquilinos por períodos más largos, ya que esto supone una menor cantidad de visitas para realizar trámites y menos trabajo, porque de lo contrario hay que realquilar la vivienda en varias ocasiones durante todo el período vacacional.

Para ello puede estimularse el alquiler por largos períodos, por ejemplo haciendo rebajas en la renta para quienes contraten por toda la temporada. Otra opción es dejarlo en manos de una inmobiliaria, aunque vale tener en cuenta que cobran comisiones y que deberán abonarse otros gastos anexos.