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Baja el IVA para el leasing y las viviendas protegidas

Hipoteca Inmobiliaria .es — Fri, 19 Jun 2009 21:50:13 +0000

Con el propósito de estimular esta figura de comercialización inmobiliaria, la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados de España ha aprobado un proyecto de ley tendiente a bajar el IVA para los alquileres de vivienda con opción a compra, desde el 16% al 7%. También se aplicará la medida para las viviendas protegidas, en este caso con una reducción del 7% al 4%.

El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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Sostienen que las viviendas deberían bajar un 30%

Pablo — Mon, 02 Feb 2009 21:56:02 +0000

Según un estudio presentado recientemente por la Confederación Española de las Cajas de Ahorro, para que el mercado inmobiliario pueda ajustarse es necesario concretar una caída extra del 30% en el precio de la vivienda en el país. La investigación fue realizada por el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José García Montalvo.

El especialista también concluyó que las viviendas actualmente en venta en España tardarán tres años en ubicarse. Vale recordar que existe más de un millón de viviendas libres en venta en este momento. Pero lo crucial para recuperar la actividad del sector parece ser la temática de los precios.

En ese marco, desde finales de 2007 hasta hoy el valor de la vivienda habría descendido entre un 8% y un 10%. De acuerdo a las estimaciones realizadas por Montalvo para la Confederación Española de las Cajas de Ahorro, la rebaja tendría que ubicarse entre un 40% y un 50% para poder ser efectiva.

Por consiguiente, estaría faltando alrededor de un 30% de descenso para llegar a esos valores. El estudio citado se titula “De la quimera inmobiliaria al colapso financiero”, y sostiene que solamente una caída de los precios de estas proporciones podría hacer recuperar las condiciones normales del mercado inmobiliario español.

Esto supondría, por ejemplo, que una familia podría adquirir una propiedad en cuatro años y no en más de siete como sucede de acuerdo a los números actuales, dedicando toda la renta disponible. El impacto también se observaría en la rentabilidad de los alquileres, que se incrementaría del 2% al 3,8%.

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Renta Básica de Emancipación: crece el número de beneficiarios

Pablo — Thu, 08 Jan 2009 21:56:46 +0000

Un número superior a los 63.000 jóvenes ya están cobrando la Renta Básica de Emancipación, un estímulo que el gobierno español otorga a los jóvenes para que puedan alquilar y, de esa manera, se independicen de su familia de base. Lógicamente, la medida también apunta a movilizar el alicaído mercado de alquileres.

El número de beneficiarios se ha incrementado en gran manera durante el último trimestre de 2008, sumándose 18.552 nuevas ayudas efectivas. Estos jóvenes comenzaron a cobrar las asignaciones entre octubre y noviembre del pasado año, en una suma que asciende a los 210 euros mensuales.

El aumento en la cantidad de personas que reciben esta asignación oficial asciende al 41,58%, al comparar los números actuales con los del trimestre anterior. En todo 2008, la Renta Básica de Emancipación (RBE) fue solicitada por 196.141 jóvenes, de acuerdo a datos oficiales del Ministerio de Vivienda.

De las solicitudes presentadas, 130.113 obtuvieron una resolución positiva, un porcentaje que llega al 79,16% de la totalidad de las presentaciones. Ya se ha comenzado a abonar la ayuda en un 97% de los casos, luego de comprobar la existencia del recibo de alquiler.

En cuanto a la división de comunidades autónomas, Cataluña es la región con más beneficiarios (8.117), seguida de Andalucía (7.515) y Castilla y León (6.062). Con relación a las solicitudes presentadas, Madrid es la comunidad con más postulantes, con un número exacto de 34.372.

Asimismo, se informó que próximamente se tramitará un decreto que permitirá agilizar los trámites para obtener estas ayudas, lo que también permitirá que la contribución económica llegue más rápido al bolsillo de los beneficiarios y postulantes.

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Bajan los precios de venta y suben los alquileres

Pablo — Tue, 16 Dec 2008 21:56:10 +0000

Dos tendencias que marcan la actualidad del sector, en medio de la crisis mundial. Mientras el precio de la vivienda en España baja un 7,8% en noviembre y se sitúa en valores de 2006, los alquileres suben un 4,3% y se sitúan dos puntos por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC).

En el marco del noveno descenso consecutivo del valor de las casas en España, el precio de las propiedades cayó un 7,8% en noviembre pasado respecto al mismo mes de 2007. Esto lo hace regresar a los niveles registrados desde mayo-junio de 2006, de acuerdo al Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), que ofrece la firma Tinsa.

Dentro de las diferentes zonas y regiones del país, el sector denominado “Costa Mediterránea” y el llamado “Áreas Metropolitanas” alcanzó el mayor descenso, con un 8,5%. Muy cerca de ellos, las zonas “Capitales y Grandes Ciudades” y “Baleares y Canarias” registraron un retroceso del 8,4%.

Un amplio grupo denominado “Resto de Municipios” presenta una tasa algo inferior a la media general, con un descenso interanual del 6,3%. En general, la mayoría de las viviendas acentúan la baja iniciada hace algunos meses, previéndose incluso mayores descensos aún.

Los alquileres, por el cielo

En tanto, los alquileres de vivienda han crecido dos puntos por encima del IPC general, de acuerdo en este caso a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En ese marco, los mayores incrementos se registran en Melilla, Cantabria, Aragón y País Vasco. En general, la suba interanual llega al 4,3%.

En comparación a octubre, el precio de los alquileres aumentó además un 0,4%. En lo que va de 2008, el incremento acumulado alcanza el 4,1%. En las zonas de mayores aumentos, los incrementos en noviembre con respecto a igual mes de 2007 llegaron al 8,1% (Melilla), al 6,2% (Cantabria y Aragón) y al 5,1% (País Vasco).

En el otro extremo se ubican Galicia (3,3%), Navarra (2,7%) y Ceuta (2,5%), los sitios con menor incremento en el país, siempre de acuerdo a estos datos. Sin embargo, la media nacional de los alquileres se ubica en consecuencia dos puntos arriba del indicador nacional de precios de consumo.

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Alquileres: una opción para muchos en medio de la crisis

Pablo — Fri, 24 Oct 2008 21:56:30 +0000

Cuando hasta muy poco tiempo nadie pensaba en alquilar, ante la amplísima posibilidad de ofertas para comprar una vivienda, el surgimiento de la crisis mundial y nacional ha reactivado la opción de los alquileres. Es que actualmente puede rentarse una propiedad al 50% de lo que se pagaría por la cuota mensual de una hipoteca.

Por supuesto, el sueño de la propiedad queda para otro momento, pero también es verdad que ante una necesidad acuciante de vivienda no puede desestimarse, y más aún en estas condiciones, la posibilidad de alquilar. Asimismo, los extensos plazos de pago de las hipotecas, los indicadores fluctuantes y las elevadas cuotas también llevan a muchos a inclinarse por la renta.

Hay números del mercado inmobiliario que hablan por sí solos: cuando dos años atrás las consultas por alquileres eran apenas de un 20%, hoy ya instalada la crisis las mismas llegan al 80%. Se estima, según datos del Ministerio de Vivienda, que actualmente en España existen 1.791.475 propiedades alquiladas. De ellas, más de un cuarto han sido alquiladas en los dos últimos años.

Una realidad muy apreciable es la del “doble propietario que alquila”. Se trata de personas que acaban de recibir un nuevo inmueble gracias a una hipoteca, pero que en vez de vender su anterior propiedad la alquilan, para poder hacer frente así a las cuotas hipotecarias a través de la renta obtenida.

Para estimular los alquileres, el gobierno español encara actualmente distintos proyectos que buscan agilizar legalmente los procesos de desalojo, cuando se producen impagos. Es que justamente la lentitud de estos procesos, si los comparamos por ejemplo con los que se dan en los países anglosajones, eran hasta el momento una traba para el crecimiento del mercado de alquileres.

Asimismo, también se han encarado mayores beneficios fiscales para los propietarios que se decidan a alquilar. Por ejemplo, los arrendadores podrán deducir de sus declaraciones de la renta hasta un 100% de los ingresos que reciban por el alquiler, siempre y cuando el inquilino sea menor de 35 años, mientras que si es mayor podrán beneficiarse con una exención fiscal del 50% sobre los ingresos obtenidos.

Además, el Plan Estatal de Vivienda entrega ayudas económicas de hasta 6.000 euros para aquellos propietarios que decidan colocar sus viviendas en alquiler por un mínimo de cinco años. Para ingresar en este régimen de promoción, la vivienda debe ser libre, desocupada y alejada de cualquier actividad económica o profesional del propietario.

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Nuevas empresas de inversión inmobiliaria

Pablo — Wed, 15 Oct 2008 21:56:02 +0000

Un proyecto del gobierno español permite la creación de las nuevas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), una figura que estará exenta del Impuesto de Sociedades si las firmas cotizan en bolsa. Es un intento para estimular la llegada de nuevas inversiones y emprendimientos inmobiliarios, en el marco de un mercado detenido.

La actividad principal de estas sociedades deberá ser la inversión en activos urbanos para el alquiler, con un 75% de sus activos destinados para ese fin. Asimismo, estarán obligadas a destinar al reparto de dividendo al menos el 90% del beneficio y tendrán limitada la participación máxima de sus accionistas, con el objetivo de evitar el control de la firma por parte de un único socio.

El capital mínimo deberá ser de 15 millones de euros, y podrán constituirse desde cero o a través de la transformación de una sociedad ya existente. Como indicábamos anteriormente, la iniciativa tiene como objetivo principal fomentar el mercado de alquiler y dinamizar el mercado inmobiliario.

Vale remarcar que esta clase de sociedad inmobiliaria ya existe en la mayoría de los países europeos y en Estados Unidos. Las mismas permiten la inversión en activos inmobiliarios de pequeños accionistas, con la posibilidad de contar con una cartera patrimonial diversificada, pocos costos fiscales y una atractiva rentabilidad desde el comienzo de la actividad.

Estas sociedades, conocidas también como REIT (Real Estate Investment Trust), fueron solicitadas por las mismas compañías del sector inmobiliario, para que puedan aportar más liquidez al mercado. También permitirían profesionalizar la actividad de alquiler residencial, que actualmente se encuentra en un 90% en manos de particulares.

La actividad básica de estas nuevas sociedades de inversión inmobiliaria será la gestión y alquiler de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales u otro tipo de edificios. En el mundo, las REIT invierten tradicionalmente en inmuebles que posteriormente alquilan, con lo cual logran flujos de ingresos recurrentes.

De acuerdo a los especialistas, estas sociedades logran contar con mayor liquidez y están más cubiertas ante las crisis y la inflación que otros tipos de grupos inversores. Aparentemente, la ley que regularía esta nueva figura podría ver la luz a principios de 2009.

El sector empresarial desea, por su parte, que el gobierno no limite tanto a las futuras sociedades en cuanto al porcentaje de inversiones requerido en el área residencial, para poder así diversificar en mayor medida sus activos. Aparentemente, el porcentaje que se exigiría de actuación en el área residencial llegaría al 75%.

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Las ventajas de los alquileres de vacaciones

Pablo — Mon, 06 Oct 2008 21:56:40 +0000

Si usted posee una segunda vivienda en un sitio turístico, es muy probable que ya haya intentado alquilarla en el período vacacional o esté pensando en hacerlo. Evidentemente, se trata de una forma sencilla de ganar una buena cantidad de dinero, sin embargo hay que tener en cuenta ciertos puntos para no terminar lamentando la elección.

Es sabido que los alquileres en temporada alta son siempre muy elevados en las zonas de mayor demanda turística. Esto es aprovechado por los propietarios, que obtienen en un par de meses de renta prácticamente lo mismo que obtendrían por alquilar la vivienda durante todo el año.

Una buena forma de hallar inquilinos es inscribiendo la propiedad en los distintos portales web que existen al respecto, que se especializan en recopilar las distintas ofertas de este tipo. Evidentemente, los precios elevados ya restringen o recortan el espectro de potenciales inquilinos.

Esto tiene su lado positivo desde el punto de vista económico, ya que el propietario contará con un segmento de inquilinos que se ubicará en un nivel económico medio o alto. Asimismo, el riesgo de impago no es muy grande ya que la mayoría de estos contratos se pagan por adelantado.

Momentos claves

Una buena medida para proteger sus intereses como propietario es que en el momento de concretar la reserva se le transfiera la mitad del alquiler contratado. Para fijar las diferentes condiciones, como el precio, las fechas y demás, es posible manejarse a través del e-mail, el fax y otras alternativas de comunicación a distancia.

Sin embargo, es vital que durante la entrega de llaves (o sea el día que comienza el alquiler) se firme un contrato por escrito, se abone la renta por adelantado y en efectivo (nunca es conveniente aceptar cheques) y se pague una suma determinada en concepto de fianza.

Tampoco hay que olvidarse el tema de los desperfectos que pueda ocasionar el inquilino. Ante esto, es importante realizar un inventario escrito en el cual se detallen todos los elementos que posee la casa en el momento de su entrega. También puede ser muy beneficioso contar con un seguro del hogar.

Períodos extensos

Por último, vale destacar la importancia de intentar conseguir inquilinos por períodos más largos, ya que esto supone una menor cantidad de visitas para realizar trámites y menos trabajo, porque de lo contrario hay que realquilar la vivienda en varias ocasiones durante todo el período vacacional.

Para ello puede estimularse el alquiler por largos períodos, por ejemplo haciendo rebajas en la renta para quienes contraten por toda la temporada. Otra opción es dejarlo en manos de una inmobiliaria, aunque vale tener en cuenta que cobran comisiones y que deberán abonarse otros gastos anexos.

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¿Qué es el alquiler con opción a compra o leasing inmobiliario?

Pablo — Thu, 10 Jul 2008 06:00:58 +0000

En el marco de las diferentes opciones que ofrece el mercado inmobiliario para aquellos interesados en adquirir una propiedad, el alquiler con opción a compra o leasing inmobiliario es una propuesta que puede llegar a ser conveniente en muchos casos.

Vale remarcar, además, que esta opción se ha transformado en una de las más empleadas últimamente por las inmobiliarias y las promotoras, como una posibilidad para comercializar las unidades en tiempos de contracción del mercado.

Utilizada en gran medida unos años atrás, la alternativa del alquiler con opción a compra fue un tanto olvidada en momentos de auge de la compra y venta de inmuebles, pero hoy parece retornar con fuerza como una forma de estimular las operaciones.

El sistema funciona generalmente dejando al inquilino un plazo de dos o tres años (el máximo es de cinco) para decidir si adquiere o no la propiedad, período en el cual abona el alquiler de la misma. Una de las grandes ventajas para el comprador es que en muchos casos se permite deducir la mitad o la totalidad de lo pagado en concepto de alquiler del precio final de la vivienda al comprarla.

Habitualmente, la financiación es sobre el 100% del inmueble, lo que elimina la necesidad de contar con una determinada cantidad de ahorros. Las cuotas (en este caso en concepto de alquiler) son similiares a las de una hipoteca en cuanto a la cantidad del ingreso mensual que pueden afectar. El costo financiero puede llegar a ser un tanto menor en el caso del leasing.

Asimismo, el posible comprador puede retirarse del plan en cualquier momento, perdiendo por supuesto la opción de compra. Cuando se cumple el plazo de opción, el inquilino hasta ese momento puede retirarse o continuar con otra operatoria de pago por la suma restante, quedando habilitado entonces para comprar el inmueble.

El vendedor, además, se beneficia al no tener su propiedad ociosa y al contar con una firme posibilidad de venta. La propuesta resulta ideal para parejas o personas jóvenes, que con este sistema pueden obtener una alternativa para adquirir una propiedad sin hacerlo en forma inmediata ni abonando todo el dinero de una sola vez.

Es de esperar que el alquiler con opción a compra, o leasing inmobiliario, comience a extenderse rápidamente y a presentar una mayor cantidad de alternativas para los futuros compradores. Sin ninguna duda, será vital para inyectar una renovación en el mercado y para enriquecer el arsenal de opciones en la materia.

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Alquileres: la subrogación

Pablo — Sat, 28 Jun 2008 08:00:19 +0000

Si una persona alquila una propiedad junto a su grupo familiar y antes del término del contrato, fallece, existe un mecanismo legal llamado subrogación que protege a la familia en estos casos, para que los integrantes de la misma puedan continuar con el contrato de renta si así lo desean.

Más precisamente, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que trata este tema y se ocupa de la protección de la familia cuando muere el inquilino. Este órgano legal es el que establece que familiares pueden subrogarse y que orden debe seguirse en caso que existieran varias personas interesadas.

Las posibilidades

La primera opción la tiene el cónyuge del inquilino, siempre y cuando hubiera estado conviviendo con la persona fallecida en forma continua. El cónyuge debe demostrar como mínimo dos años de convivencia, salvo que tengan hijos en común. También es posible esto en parejas de hecho, y no importa el sexo de los concubinos.
El segundo escalafón lo ocupan los descendientes menores de edad del inquilino fallecido.
Por último, pueden reclamar otros familiares directos que hubieran convivido con la persona en cuestión también un mínimo de dos años, ya sea hijos mayores, nietos, padres, abuelos o hermanos.

La resolución

Si no existe acuerdo entre las partes, el derecho a continuar con el contrato se otorgará de acuerdo a la lista de prioridades anterior, pero con algunas consideraciones:

Cuando existan ascendientes y descendientes que hayan convivido con el inquilino, los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los hijos y nietos.
Si existen múltiples ascendientes y descendientes en pugna, siempre será beneficiado el familiar con lazo más directo.
En caso de hermanos, siempre habrá prioridad del hermano de doble vínculo por sobre el hermano de padre y/o madre únicamente.

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Alquilar en vacaciones y alquilar un garaje

Pablo — Sat, 21 Jun 2008 12:00:43 +0000

Alquilar una vivienda en el período vacacional es una operación que habitualmente realizamos, pero que en muy pocas ocasiones efectuamos con la suficiente información previa. Conocer algunos puntos básicos nos posibilitará alquilar con mayor conocimiento de causa y seguridad, evitando así los problemas que puedan estar relacionados.

Consejos básicos

Una primera cuestión es el tipo de contrato por el cual se establece la renta. Aunque pueden estilarse arreglos de palabra, siempre es preferible suscribir un contrato por escrito. De no ser posible, es vital archivar y resguardar los distintos comprobantes de pago, como por ejemplo los recibos de depósitos bancarios realizados para abonar la renta.
La cuestión de la fianza es también muy importante. Si la misma no se ha utilizado, usted tiene el derecho a reclamarla al finalizar el período de alquiler. Si el propietario demora más de un mes en devolverle el importe correspondiente, también podrá exigir el pago de los intereses relacionados.
Lo más común es que se solicite un mes de fianza, pero también existen posibilidades que en algunos puntos turísticos o ciertos propietarios pidan dos mensualidades por ese concepto.

Alquilar el garaje

Al mismo tiempo, en vacaciones es muy habitual que se alquile una plaza de garaje, si la misma no viene anexada al alquiler de la vivienda. En este caso (al igual que si alquilamos un garaje fuera del período vacacional) es necesario considerar que:

Las plazas de garaje independientes de una vivienda se encuentran sometidas al régimen general del Código Civil. Cómo en esa norma está permitida la libertad de pacto, es muy importante estar atento a la redacción del contrato y verificar todos sus ítems.
Si el garaje es independiente a la vivienda le cobrarán el 16% de IVA. Si se trata de una plaza que corresponde a una propiedad determinada, no podrán facturarle por este concepto. Preste atención a lo que se establezca sobre este punto en el contrato.
En caso de no utilizar la plaza por un tiempo, debe asegurarse que la misma no pueda subalquilarse. También es vital estar al tanto de todas las disposiciones, como por ejemplo si es posible colocar una moto en la plaza junto al coche, horarios del estacionamiento, etc.