En primer término, vamos a definir brevemente el proceso de embargo. En una fase inicial, el inmueble está en proceso de embargo a la espera de la formalización del trámite. Concretado este punto, la propiedad es embargada y pasa a estar bajo el control de la entidad bancaria correspondiente.

Sin embargo, mientras dura el proceso de embargo, los propietarios intentan poner a la venta la propiedad para poder evitar el embargo definitivo. En caso de venderse antes de concretarse la segunda fase del embargo, el deudor puede pagar la deuda y frenar el proceso.

Esto lleva a que los propietarios estén urgidos por vender la propiedad. Sin embargo, en ocasiones esto puede significar un precio más económico y en otras no tanto. Resulta vital comparar precios antes de adquirir una propiedad embargada, sin pensar que solamente por su condición será más económica.

Los especialistas también aconsejan conocer a fondo las condiciones de compra del inmueble. Esto incluye cargas y gravámenes que tenga la vivienda, la existencia de cuotas o gastos de la comunidad a abonar, la presencia de impuestos impagos y otras características que pueden encarecer la operación.

Muchas veces no está de más contratar los servicios de un gestor inmobiliario en estos casos, que podrá asesorar y conducir los trámites hasta llegar a buen puerto. Los cuidados deben extremarse, ya que incluso se han registrado casos de viviendas embargadas vendidas que seguían siendo ocupadas por sus anteriores dueños o por usurpadores. En otras palabras, no hay que confiar en nadie y guiarse solamente por los datos que podamos comprobar en la realidad.

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Un primer punto central a la hora de adquirir una vivienda en obra es conseguir toda la información relacionada con la promotora encargada del proyecto y sobre las empresas o los profesionales que lo ejecutarán. Significa un gran esfuerzo pagar una propiedad, por lo tanto debemos asegurarnos que la entidad  y los arquitectos en los que confiaremos la construcción de la vivienda son realmente idóneos, responsables y cuentan con un buen historial profesional.

Al mismo tiempo, hay que actuar en forma idéntica con relación a la propiedad. Consultar cada detalle: terminación, materiales, dimensiones, acabados y, además, informarse convenientemente sobre las ventajas y desventajas relativas al barrio o sector en el que se ubicará el proyecto. Manejar la suficiente información es aquí una cuestión vital, de la que dependerá en gran manera el éxito de nuestra compra.

El entorno y las promesas

No viene mal consultar además, en la municipalidad correspondiente, que tipo de planificación urbanística existe para la zona donde se construirá nuestra propiedad. Esto nos servirá para conocer cómo se presentará el entorno de nuestra vivienda, no solamente cuando ésta termine de construirse sino además en un futuro a corto y mediano plazo.

La publicidad que se entrega por parte de la promotora también es un gran tema. Muchas veces los datos no se corresponden posteriormente con la realidad a la hora de entregar las llaves de la vivienda, ya que por ejemplo los materiales de una determinada calidad que se habían prometido se reemplazan por otros de menor calidad o, incluso, no se respeta el plano propuesto en cuanto a dimensiones o disposiciones de ambientes.

Plantear los puntos legalmente

Es preciso que usted reclame y verifique en el contrato de términos y condiciones la existencia de una cláusula que exija a la promotora a respetar lo indicado en los planos de construcción, fijando además un reembolso determinado de dinero en caso que las condiciones no se puedan cumplir en un 100%. Lo mismo en cuanto a los tiempos de ejecución. Recuerde que el principal interesado en obtener lo que desea es usted. Por eso, nunca deje un tema en el tintero ni de por sobreentendida ninguna cuestión.

Por otra parte, en aquellos casos en los cuales el daño ya ha sido realizado, las leyes españolas establecen los plazos para reclamaciones, las garantías y la responsabilidad civil por los daños materiales en caso de deterioro de la vivienda o imperfectos en la misma. Lo mismo sucede en los perjuicios derivados de una deficiente ejecución de la construcción. Para exigir esa responsabilidad, el propietario dispone de dos años desde el momento en que se produzcan los desperfectos.

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Una primera cuestión a considerar es no guiarse por la fachada o la imagen general de la casa. Será necesario sacarse todas las dudas y observar cada detalle, porque muchas veces los defectos están ocultos (o se ocultan). No es mala idea, además, recorrer por completo el barrio y consultar con el portero o los vecinos sobre la seguridad, las características del edificio u otros puntos de importancia.

¿Cuáles son los detalles a investigar?. La lista es muy larga, pero aquí van los principales puntos:

• Descartar fallos en los cimientos y la estructura (fisuras, suelos o paredes imperfectas).
• Ver si existen zonas con humedad o pérdidas de agua, por ejemplo en una última planta de un edificio. Éstas pueden originarse por filtración o condensación. También hay que estar atento para ver si gotean los vidrios o hay manchas en las ventanas.
  
• Prestar atención a los solados, alicatados y acabados.
• Verificar que en los suelos las baldosas se encuentren fijas, o si se usan cerámicos que no existan zonas huecas.
• Observar los revestimientos, su calidad y estado.
  
• Comprobar si existe un buen aislamiento térmico y acústico.
• Si se requieren entradas especiales para discapacitados o ancianos, observar si las aberturas y la disposición de la vivienda lo permiten.

Por último, siempre es una buena idea concurrir a la cita con el propietario o con la promotora acompañado de otras personas, porque sin dudas varias opiniones podrán enriquecer la mirada y el análisis sobre la propiedad. Hay que pensar que podremos pasar allí buena parte de nuestra vida, por lo tanto deberemos sentirnos completamente a gusto en la vivienda, sintiendo que puede ser realmente nuestro refugio cotidiano.

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Si su decisión es adquirir una propiedad en una subasta, o si ha advertido una posibilidad interesante de este tipo y quiere aprovecharla, es bueno seguir los siguientes consejos, que remarcan la mayoría de los especialistas:

• Valorar el inmueble a adquirir de la manera más objetiva posible. Puede informarse en las inmobiliarias sobre los valores de las propiedades en esa zona, por ejemplo.
• Vea con sus propios ojos el inmueble, vaya al lugar concreto donde supuestamente está ubicado.
• Verifique que no existan inquilinos o personas con derecho de uso del inmueble, ya que en ese caso no se podrá tomar posesión de la vivienda hasta que no caduquen esos derechos, por más que la casa haya sido adquirida en la subasta.
• Compruebe en las distintas reparticiones si la propiedad registra deudas o cargos anteriores. De comprarla en la subasta, usted deberá pagarlos.
• Concurra a la subasta y oferte usted mismo en vivo, no mediante un sobre cerrado.
• La estrategia de compra en la subasta dependerá de la cantidad de ofertantes. Si es el único, oferte el mínimo. Si hay muchos contrincantes puede arriesgarse a subir la apuesta, pero nunca lo haga más allá del valor de mercado sumado a los gastos.
• Una compra en subasta exige el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de notaría y registro, cuotas de la comunidad de propietarios e IBI. Téngalo en cuenta.

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La primera opción es la denominada arras confirmatorias. En ella se entrega un dinero en forma anticipada como parte del valor pautado por la venta, confirmando de esta manera el contrato de compraventa. En este caso, ninguno de los dos implicados podrá echarse atrás por su cuenta, siempre la decisión deberá ser de común acuerdo. De lo contrario, la otra parte podrá reclamar por vía judicial el cumplimiento del pacto legal.

La segunda posibilidad es la llamada arras penitenciales. Si se establece este tipo de acuerdo, ninguna de las dos partes está obligada a cumplir el contrato. Si el mismo se incumple, la parte en falta deberá pagar una multa. En el caso del vendedor, deberá devolver la señal al comprador, mientras que si fue éste quien incumplió, no tendrá derecho a reclamar la cantidad de dinero entregada de antemano.

La tercera y última opción es la llamada arras penales. Aquí vuelve a existir la obligación de cada parte de cumplir el contrato, pero fijando con anterioridad cual será la indemnización por daños y perjuicios que deberá pagar cualquiera de las dos partes que incumpla. De esta forma, queda establecido el monto a abonar en este caso.

Pero la señal no es la única opción para “reservar” una vivienda que nos interese adquirir. También es posible firmar un contrato con opción a compra, en el cual queda establecido que el interesado podrá adquirir la vivienda definitivamente si así lo desea. Con esta modalidad, el vendedor estaría resguardando la propiedad para el comprador, siempre dentro de un plazo determinado y con un precio ya fijado que deberá respetarse.

Para concluir, lo más importante es entender que más allá de la elección de cualquiera de estas opciones, entre las que se deberá optar de acuerdo al interés y seguridad que exista en la compra del inmueble, siempre lo primordial es fijar las condiciones por escrito y en forma legal.

En el contrato debe figurar:

1. La descripción de la vivienda.
2. La modalidad de la señal.
3. La cantidad que se entrega con ese fin,
4. La forma en la que se pagará el resto del valor del inmueble
5. La fecha en la que se firmará la escritura pública o el contrato de compraventa correspondiente.

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• Calcular un monto menor al necesario: cuando se pide una hipoteca, muchas veces no se recuerda que es necesario contar con un 30% del valor de la vivienda, para afrontar el 20% del valor que no se financia con el préstamo y el 10% correspondiente a los gastos varios, que incluyen notario, impuestos y registraciones.
• No beneficiarse con las ventajas fiscales: si la casa a comprar va a funcionar como vivienda habitual, existen una serie de beneficios impositivos a tener en cuenta, que incluso pueden hacer más atractivo económicamente pagar un préstamo hipotecario que abonar la vivienda en efectivo, si se dispone del dinero.
• Entregar cantidades a cuenta sin garantías: cuando se adquiere una propiedad en régimen de cooperativa, de comunidad o en el marco de un plan de viviendas a construir, siempre hay que exigir un seguro de caución o aval sobre el dinero que se entrega por adelantado, ante cualquier inconveniente que pueda surgir con la construcción, la entrega de tierras o el proyecto en cuestión.
• Escriturar barato para ahorrar impuestos: no es beneficioso a largo plazo, porque las sumas no declaradas no podrán deducirse de otros impuestos y, a la hora de vender la casa, se deberá abonar una plusvalía mayor.
• No analizar a fondo el contrato: para no llevarse sorpresas, es vital leer hasta el último punto del contrato.
• Olvidarse de verificar las facturas del notario y del registrador: en ocasiones pueden existir errores en las facturas de estos profesionales, por lo tanto es muy importante verificar si no le están cobrando de más.
• No reclamar el procedimiento de seguridad: el notario y el registrador colaboran mediante un sistema específico para proteger la seguridad del comprador, realizando los trámites correspondientes en tiempo y forma. Exija la realización de dicho procedimiento, que es voluntario.

Por último, hay dos cuestiones importantes que también hay que tener en cuenta. Si se compra la casa a través de una cooperativa, es vital seguir de cerca las decisiones de la misma, participar en las reuniones y verificar que se cumplan los plazos estipulados de construcción y los montos establecidos, que muchas veces se incrementan argumentando gastos extraordinarios.

Asimismo, si su intención es comprar una vivienda pequeña y luego ampliarla, siempre debe verificar en el ayuntamiento correspondiente si el terreno correspondiente permite ampliaciones, ya que en ocasiones existen diferentes limitaciones al respecto.

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Desde el momento en que el propietario confía en la agencia para la venta de su inmueble, por ejemplo, se transformará en un cliente de la misma. De esta forma se evitará la realización de determinados trámites, pero por otro lado deberá acordar ciertas cosas en conjunto con la agencia y pagar el correspondiente porcentaje o comisión.

Una de las primeras cuestiones que encaran las agencias es la exclusividad de venta sobre el inmueble. Si el propietario acepta esta condición, la inmobiliaria en cuestión será la única autorizada para vender la propiedad. Incluso algunas agencias piden una exclusividad absoluta, que incluye al mismo propietario, que no podrá vender el inmueble por su cuenta. Si lo hace, deberá pagar la comisión correspondiente.

Para los especialistas en estos temas, la mejor opción es denegar cualquier tipo de exclusividad con una agencia y ofrecer en venta el inmueble en varias inmobiliarias al mismo tiempo. En ese caso, se pagará la comisión a la agencia que concrete la venta. Esta metodología permite abarcar mayores posibilidades y negociar con más libertad.

En cuanto a las comisiones por ventas, existen dos opciones básicas: fijar un monto determinado o cobrar un porcentaje específico sobre el precio final. La opción más empleada por las agencias es que el vendedor fije el precio de la propiedad y, con posterioridad, la agencia determine sus honorarios por la comercialización y sume ese monto al precio de venta, incrementando así el valor de la vivienda.

Otras agencias cobran un porcentaje determinado, mientras que algunas facturan comisiones al vendedor y al comprador al mismo tiempo. En estos casos, es vital comparar varias posibilidades y elegir la inmobiliaria que cobre menores comisiones, para evitar que la vivienda se encarezca en demasía. Si es comprador o futuro inquilino, busque su propiedad en agencias que no le cobren comisiones, porque el cliente de la inmobiliaria es el vendedor o propietario y no usted.

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