Los bancos parecen decididos a ganar clientes que busquen mejorar las condiciones de sus hipotecas. Para ello, reducen los diferenciales que aplican en las hipotecas para seducir a los clientes de otras entidades, aunque por otro lado y en algunos casos estos diferenciales implican una mayor vinculación del cliente con la entidad, mediante la conocida contratación de servicios anexos. Por eso, antes de cambiarse de entidad siempre es vital afinar los números lo máximo posible.

Esta necesidad de los bancos, que al no poder tomar clientes con hipotecas nuevas se han decidido a presentar seductoras ofertas de subrogación hipotecaria, debe ser tomada con mucha cautela por los titulares de hipotecas. Es que en muchas ocasiones podemos salir fuertemente beneficiados, pero en otras no tanto…

En consecuencia, no hay que dejar de leer la letra pequeña y usar la calculadora para saber si la subrogación evidentemente conviene, sin dejarse apabullar por la oferta de diferenciales más económicos sin antes confirmar si los gastos y servicios anexos de la nueva hipoteca no significarán una erogación aún más grande que la anterior.

Algunos ejemplos:

Deutsche Bank ofrece actualmente un diferencial de Euribor + 0,27% a partir del segundo año, con un tipo fijo del 2,99% durante los primeros doce meses. Sin embargo, la Hipoteca Rompedora también incluye la domiciliación de nómina, seguro de vida y de hogar, tarjeta de crédito por no menos de 3.000 euros al año y planes de pensiones o fondos de inversión de 3.000 euros en adelante.

Hipotecambias de Caja España ofrece un diferencial de Euribor + 0,25%, pero además se exige domiciliar nómina o pensión (mínimo 600 euros mensuales) y contratar un plan de pensiones, con un ingreso mínimo anual de 600 euros. De no cumplirse estas condiciones, el diferencial pasa a + 0,75%, con un TAE del 4,284%.

Barclays ofrece un diferencial de Euribor + 0,35%, exigiendo un seguro de vida.

ING ofrece Euribor + 0,75% (TAE 2,92%), siendo necesario domiciliar la nómina en el banco y contratar un seguro de hogar. Sin embargo, cada mes ING devuelve el 2% de los principales recibos y brinda tarjetas de crédito y débito gratuitas para sacar dinero a débito gratis en los cajeros de la red 4B. Todas estas operaciones no registran ningún tipo de comisiones.

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Es que desde octubre pasado se han venido registrando continuos descensos en el valor del dinero, hasta ubicarlo actualmente en el 2%. Como si esto fuera poco, el Euribor lleva 69 días a la baja y, a pesar de todas estas cuestiones, el crédito continúa mermando y los diferenciales siguen incrementándose.

En otras palabras, Trichet exigió a los bancos que muestren en los productos que ofrecen a sus clientes las nuevas condiciones del mercado, expresando además que las entidades se encuentran obligadas a otorgar crédito a particulares y empresas, ya que esto forma parte de sus funciones básicas.

Aunque por otro lado el titular del BCE expresó que la situación en el mercado financiero está mejorando, también remarcó que muchos bancos no se deciden a realizar algunos tipos de operaciones y que 2009 será, evidentemente, un año complejo en este punto. La calma volvería en el 2010, de acuerdo a las declaraciones del funcionario.

Asimismo, aunque el Euribor va camino a cerrar enero en torno al 2,7%, lo que significaría un ahorro de 147 euros al mes y 1.760 al año para los titulares de hipotecas, otras cuestiones tornan más compleja la situación de las familias hipotecadas. Hablamos del diferencial Euribor.

Esto provoca que se abonen intereses bastante más abultados que los que deberían pagarse de acuerdo al comportamiento del indicador. Es que de acuerdo a los tipos de interés promedio que calculan entidades como la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el diferencial Euribor puede llegar hasta los 2,438 puntos.

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Mientras en agosto de 2008 el tipo de interés promedio que aplicaban bancos y cajas empardó en el 6,18%, en los meses siguientes los números comenzaron a favorecer a las cajas. En noviembre, el último dato disponible, las cajas aplicaban un interés del 6,17% y los bancos un 6,19%.

Sin embargo, el escenario de restricción al crédito es similar en ambos casos. Además, llama la atención la ubicación de los diferenciales Euribor. Antes de la crisis económica la mayoría de las alternativas ofrecían diferenciales entre un 0,2% y un 0,5%, mientras que en la actualidad pueden hallarse diferenciales próximos a un 1%.

Algo completamente diferente sucede en cuanto a los créditos para el consumo, donde las cajas son más caras que los bancos, con tipos del 13,15% y 11,31%, respectivamente. Aparentemente, esto se debería a la incapacidad de las cajas para manejar la fuerte morosidad que se registra en este tipo de productos.

En definitiva, el escenario parece marcado por el final de la búsqueda de clientes para financiación, que tanto interesaba a bancos y cajas antes de la crisis. Por el contrario, el objetivo actual es lograr mayores depósitos y restringir el crédito, incrementando además los diferenciales frente a la caída que ha registrado el Euribor en los últimos meses.

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Esta hipoteca de Caixa Galicia puede solicitarse solamente a través de Internet, y tiene las siguientes condiciones o características:

• Sin comisiones de apertura, cancelación, amortización ni gastos de estudio.
• Plazo de pago hasta 40 años.
• Diferencial inicial, durante los primeros seis meses, de Euribor + 0.25%. Luego de ese período, Euribor + 0,49%.
• Es posible beneficiarse actualmente con un tipo de interés especial: 4,99% durante los 6 primeros meses.
• Cuota orientativa (sobre 120.000 euros): 499 euros, durante los primeros seis meses, y 577,84 euros en el resto del período de pago.
• Se financia como máximo el 80% del valor de tasación.

Para beneficiarse con estas condiciones, la compra debe orientarse a vivienda habitual. Si se trata de una segunda vivienda, las características son:

• Financiamiento del 70% del valor de tasación como máximo.
• Plazo de pago, 30 años.
• Euribor +0,25% (primeros seis meses) y Euribor +0,57% (resto del plan de pago).
• Tipo de interés: 5,96%.

En cuanto a los requisitos, se exigen los siguientes puntos:

• Importe mínimo a financiar: 60.000 euros.
• Domiciliación de ingresos mensuales superiores o iguales a 1.500 euros en la On Cuenta, una cuenta corriente sin comisiones.
• Contratar Seguro de Hogar Caixa Galicia.
• Los titulares de la hipoteca deben ser mayores de edad y residentes en el territorio español.

Si le pareció una alternativa interesante, el primer paso para solicitar esta hipoteca es cumplimentar y enviar el formulario on-line. Posteriormente se le irá solicitando la distinta documentación necesaria, en una comunicación que se centralizará mediante correo electrónico o teléfono celular.

Una vez concluidos y aprobados todos los pasos, se efectivizará la firma de la escritura frente a un notario. Durante los últimos pasos de la gestión, se podrá contar con la ayuda y asesoramiento de la oficina local de Caixa Galicia más cercana a su domicilio.

En conclusión, puede decirse que en el marco de la crisis actual resulta una alternativa interesante, sobretodo por el ahorro en comisiones y el plazo inicial de 6 meses con un diferencial Euribor y tipo de interés relativamente económico. Definitivamente, esta propuesta confirma que la alternativa de gestionar una hipoteca por Internet puede llegar a ser beneficiosa.

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Un concepto central, más aún en estos tiempos convulsionados, es el diferencial de Euribor que nos ofrece el banco o entidad crediticia. Este diferencial actúa en las hipotecas y préstamos hipotecarios como un margen pactado que se aplica al índice de nuestra hipoteca.

Esto quiere decir que si nuestra hipoteca se regula por el euribor y tiene un diferencial del +0,50%, cuando el Euribor esté al 5,10% pagaremos un interés del 5,60% (euribor + 0,50 de diferencial). Funcionaría como un margen de beneficio de la entidad bancaria, que puede llegar a incrementar en gran medida el valor de nuestras cuotas.

Considerando esto, vamos a explorar y resumir un poco una reciente investigación realizada por el sitio Banqueando.com, que realmente puede ser muy útil a la hora de definir cuáles serían en la actualidad las hipotecas más convenientes:

• Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank: en su versión online ofrece un interesante diferencial Euribor de +0,17, que muy recientemente aumentó (se ubicaba en +0,12). El lado negativo es que resulta muy complicada de obtener, pero es una de las más convenientes sin ninguna duda.
• Hipoteca Golosa de Caja Navarra: ha decaido bastante dentro del grupo de las más potables, ya que el diferencial Euribor pasó de +0,20 a +0,39. Al mismo tiempo, financia solamente el 70% del valor de la vivienda, cuando antes lo hacía hasta el 75%.
• Hipoteca Uno-e: es una de las más potables, pero ha registrado una ligera suba en los intereses, sobretodo en la tasa anual.
• Hipoteca 0,33 de Oficina Directa: han subido recientemente el interés de los primeros seis meses de 4,95% a 5,25%, y otro tanto ha pasado con la tasa anual, que se ha incrementado en un 0,17%.

Estas son sólo algunas de las posibilidades, que usted deberá evaluar y cotejar con otras. Pero recuerde siempre observar el Diferencial Euribor, sobretodo ante la impresionante subida del indicador…

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