Una hipoteca es un producto financiero de riesgo, ya que supone la pérdida del inmueble y el endeudamiento del titular en caso de impago. Por lo tanto, y aunque esto no signifique paralizarse o entrar en estado de pánico, debe tenerse en cuenta esta realidad y actuar con la seriedad del caso, una característica que ha brillado por su ausencia en muchos ciudadanos y bancos durante los últimos años.

Resulta fundamental que quien encare un proceso hipotecario lo haga con las máximas garantías posibles y con total conocimiento de las incertidumbres que lleva asociada esta figura financiera, sobretodo si se ha elegido una hipoteca a interés variable. De esperar que los bancos resuelvan sus problemas, el final puede ser muy perjudicial para las familias…

Por otra parte, además de hacer educación financiera para que los ciudadanos concreten hipotecas solamente si cuentan con la solvencia necesaria, los supervisores estatales deberían actuar con la suficiente celeridad para exigir a los bancos que no otorguen hipotecas a quienes no podrán cancelarlas el día de mañana y que, al mismo tiempo, informen adecuadamente a sus clientes sobre todas las cláusulas, sin obviar los famosos puntos de la “letra pequeña” que tantos estragos pueden causar.

En la actualidad, resulta importante saber que los mínimos del Euribor no se mantendrán para toda la vida, por lo tanto al concretar una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta que podrían llegar a registrarse fuertes subas en el futuro. Por todo esto, y si está pensando en concretar una hipoteca en este momento, asesórese convenientemente y no se deje llevar únicamente por las ofertas de los bancos.

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Muchos siguen sin poder advertir este descenso en sus hipotecas, pero la caída del indicador es realmente muy pronunciada y sorprendente. Recordemos que hace exactamente un año, en mayo de 2008, el Euribor se ubicaba en torno al 4,994%, un tercio de su valor actual.

El indicador por excelencia de las hipotecas españolas ya viene destrozando récords en los últimos meses. Primero fue en marzo, cuando llegó al 1,909%, y posteriormente en abril, cuando se ubicó en el 1,771%, de acuerdo a datos confirmados por el Banco de España.

Pero el retroceso no culminaría aquí, ya que muchos analistas prevén que el Euribor cierre el mes en relación al 1,5%. Esto significaría en teoría para aquellas hipotecas a revisar en junio y con aplicación del indicador de mayo que el abaratamiento debería rondar entre los 3.300 y 6.600 euros anuales, ya se trate de una hipoteca por 150.000 ó 300.000 euros, los números tomados como hipotecas promedio.

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El descenso en los tipos de referencia de las hipotecas se mantendría por las distintas inyecciones de capital realizadas por los gobiernos de los países que conforman la Unión Europea y los programas de garantías concretados, junto a los constantes recortes de tipos de interés que se llevaron a cabo en el último tiempo.

Para las organizaciones del sector hipotecario, estos descensos permitirán mantener la demanda del crédito y hacer resurgir la confianza en los diferentes actores del mercado europeo. Al mismo tiempo, marcarían el regreso a una situación económica más normal y previsible.

Esta visión optimista se sustenta en que las consecuencias de la crisis no afectaron tanto a la Unión Europea como en el caso de los Estados Unidos. Por lo tanto, ambas instituciones se animan a indicar que los mercados nacionales europeos comenzarán a recuperar en el período indicado algo de su fuerza y vitalidad.

Para ello, sin embargo, se requiere efectuar diferentes correcciones en el mercado y que los consumidores y prestamistas recuperen la confianza necesaria para crear un nuevo círculo económico virtuoso. Esto en el marco de una renovada escena, en la cual el crédito vuelva a ser una realidad concreta.

Como contrapartida, podemos decir que muchos especialistas sostienen que el descenso en el Euribor ha comenzado a tornarse menos profundo y que, como máximo, podría llegar a bajar hasta el 1,5%. Como siempre, habrá que esperar para ver quien tiene la razón…

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Según explica la organización denunciante, en el momento de renegociar las hipotecas para alargar su plazo, muchas entidades financieras colocaron una cláusula en la que se establecía un límite para el Euribor del 3%, sin que fueran tenidos en cuenta porcentajes menores para aplicar descuentos.

Lógicamente, esto estaba dispuesto en la llamada “letra chica” del contrato, que mucha gente no lee y, en consecuencia, ata su suerte a lo que allí haya indicado la entidad financiera en cuestión. Para Adicae, este comportamiento no es leal y muestra una decisión concreta de las instituciones para no permitir que sus clientes se beneficien con los descensos del Euribor.

Al mismo tiempo, la entidad que defiende a los usuarios ha expresado que muchos bancos y cajas colocan entre sus clientes productos de inversión con gran riesgo, que se camuflan como seguros. Estos estarían garantizando un tope máximo en caso de una subida de tipos.

Por otro lado, la fuerte necesidad de miles de consumidores de renegociar su hipoteca ante el aumento del desempleo y el cimbronazo de la crisis económica ha provocado que muchas entidades presionen para obtener límites en los descensos del Euribor, incluso en aquellas solicitudes que se alinean en la moratoria hipotecaria oficial, de acuerdo a lo manifestado por Adicae.

Todas estas cuestiones han provocado que la asociación de usuarios haya interpuesto las reclamaciones correspondientes ante el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), con el propósito de exigir a estos organismos que protejan a los consumidores frente a los supuestos abusos de las entidades bancarias.

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En hipotecas que rondan los 225.000 euros, ya pueden registrarse importantes descuentos en las cuotas mensuales, que superan incluso los 600 euros en aquellos créditos con revisión semestral. Ante esto, surge la posibilidad de ahorrar ese dinero y darle otro fin.

Los principales especialistas aconsejan ahorrar y resguardar el efectivo antes que amortizar deuda, teniendo en cuenta el escenario de la crisis actual y el crecimiento de los indicadores de desempleo. En otras palabras, estar preparado para tiempos de mayor zozobra económica…

Esto no significa que ningún porcentaje del dinero pueda ser inyectado en el consumo, sino que se reparta de una manera analítica y estudiada una fracción del ahorro en gastos de consumo y otra en crear una especie de “colchón” financiero contra nuevos embates de la crisis que pudieran surgir en un futuro próximo.

Otra buena salida para muchos expertos es adquirir bienes en efectivo y evitar así nuevos endeudamientos, como puede ser por ejemplo en el caso de los electrodomésticos o los automóviles. Vale aclarar que no se puede generalizar en esta cuestión, porque dependerá de las necesidades de cada familia.

Si se decide amortizar parte de la hipoteca, será imprescindible previamente estudiar en profundidad los beneficios y costos que esto supone, para saber si realmente es el momento indicado para tomar una decisión de este tipo. En definitiva, un conjunto de variables que será necesario considerar y evaluar.

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En consecuencia, habrá que calcular el riesgo que supone tomar una hipoteca con los valores actuales del Euribor, teniendo en cuenta que estos valores no serán eternos. Terminada la crisis, los especialistas creen que los tiempos de un Euribor en incremento constante pueden regresar.

Esto quiere decir que cada familia deberá evaluar en que condiciones se encuentra para poder afrontar posibles subas en las cuotas hipotecarias el día de mañana. Al mismo tiempo, resulta vital conocer al detalle las condiciones de la hipoteca a firmar, por ejemplo con respecto al posible “suelo” o “techo” hipotecario que puedan plantear.

Debe exigirse además la llamada oferta vinculante, que indica que todas las entidades financieras deben entregar a sus futuros clientes un texto igual al que se va a firmar ante notario por la hipoteca, con una anterioridad de 10 días hábiles. Allí deben quedar establecidas las condiciones de la operación, que posteriormente no podrán cambiarse.

En el mismo sentido, los analistas sostienen que es importante no dejarse engañar por los diferenciales Euribor que se ofrezcan u otras cuestiones publicitarias, ya que las mismas pueden esconder condiciones perjudiciales como por ejemplo la cuestión de los “techos” y los “suelos” hipotecarios.

Es así que los expertos aconsejan calcular que el monto mensual que se comienza pagando será el doble en el transcurso de un año y dos veces más de aquí a dos años. En consecuencia, no habrá que cometer los mismos errores que desembocaron en esta crisis. Habrá que analizar en profundidad si la familia puede pagar una cuota que, muy posiblemente, se incrementará en un futuro.

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¿Por qué el Euribor sube si el precio oficial del dinero en la eurozona baja, cuando antes pasaba todo lo contrario?. Porque se esperaba un descenso más pronunciado, y parece que los convulsionados mercados que protagonizan e intentan superar la crisis económica no vieron con buenos ojos la decisión de Jean Claude Trichet y compañía.

Pero esto no es para alarmarse ni mucho menos. Es solamente un condimento nuevo, algo de adrenalina para modificar tímidamente una situación que parecía estancarse en un descenso constante. Sin embargo, las hipotecas seguirán abaratándose y el Euribor seguirá descendiendo en los próximos meses, de acuerdo a los principales analistas.

El mismo Trichet insinuó la firme posibilidad de implementar nuevos recortes en mayo en los tipos oficiales, lo que llevaría quizás a nuevos descensos del Euribor (si es que esta vez los índices conforman a los irascibles mercados). Por lo pronto, habrá que esperar para ver como evoluciona el Euribor a partir del próximo lunes.

Durante las tres jornadas hábiles de abril, la media del Euribor se ubicó en el 1,799%, por debajo del mínimo mensual de marzo, lo que marcaría un nuevo récord de descenso. Como podemos apreciar, este breve cambio en la tendencia del Euribor no parece ser preocupante para los titulares de hipotecas.

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Justamente un año antes, el Euribor cerraba en el 4,590%, lo que marca una diferencia abismal en tan sólo 12 meses. Para aquellos que revisen sus hipotecas en forma anual, la cuota pasaría de 867,98 euros al mes a algo más de 647 euros, en una hipoteca promedio de 150.000 euros.

Mejor suerte correrán aún las personas que hayan convenido una revisión semestral de su hipoteca. En este caso, el ahorro sería de 3.441 euros en un año, debido a que la diferencia es mayor, siempre considerando una hipoteca promedio en torno a los 150.000 euros.

A pesar de esta ventaja para los titulares de hipotecas, el descenso en el Euribor parece tener un correlato negativo en las nuevas hipotecas. En estos casos, a pesar del descenso en el precio oficial del dinero que el Banco Central Europeo (BCE) viene concretando desde hace varios meses, que se suma al del Euribor, las condiciones son cada vez más complejas para los solicitantes.

Es que no solamente se complica el acceso a las hipotecas sino que además los valores de las mismas, lejos de descender, han aumentado considerablemente en los últimos meses. Según las entidades financieras, esta actitud se sustenta en el miedo a la morosidad, motorizado por la crisis económica mundial que actualmente se atraviesa.

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Estos diez puntos de diferencia evidencian el fuerte descenso que registró la actividad desde el surgimiento de la crisis mundial. Al mismo tiempo, y a pesar de la fuerte caída del Euribor, el tipo de interés medio se situó en el 5,6%. En cuanto a montos, las hipotecas concretadas en 2008 significaron una suma de 1.064 billones de euros.

De acuerdo al informe de la AHE, durante el año pasado se formalizaron 551.118 operaciones hipotecarias, lo que supone un 35,5% menos que en 2007. Pero llama la atención el tipo medio de contratación que arroja el año, que se situó en el 5,6%, medio punto más que en 2007, aunque los tipos de interés de la eurozona y el Euribor han descendido fuertemente.

Por otra parte, hay otros datos que no dejan de ser importantes: el importe medio de las hipotecas se ubicó en los 139.780 euros, un 6,1% menos que en el período anual anterior. Asimismo, el porcentaje de los ingresos familiares dedicados a las hipotecas se ubicó en el 47%, dos puntos porcentuales más que en 2007.

El plazo de pago medio se situó en 27 años, mientras que en cuanto a los tipos de hipotecas sigue siendo abismal la diferencia a favor de las hipotecas a interés variable, que en 2008 acumularon el 97,9% del total de operaciones. En resumen, un escenario que refleja claramente la crisis instaurada en el sector.

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Al día de hoy, la media mensual del Euribor se ubica en el 1,922%, la más baja en sus diez años de historia. El piso anterior había sido del 2,014%, en junio de 2003. Estos números llevarían a que las hipotecas con revisión en abril lograrían un descenso de entre 2.500 y 5.000 euros al año.

Por ejemplo, en el caso de una hipoteca de 150.000 euros con plazo de pago de 25 años, la cuota mensual se ubicaría ahora en los 628 euros, cuando antes llegaba a los 841. Esto significaría un ahorro mensual de 213 euros y un descuento anual de 2556 euros. Lógicamente, al incrementarse el monto de la hipoteca también el ahorro será mayor. En una hipoteca de 300.000 euros, la rebaja superaría los 5.000 euros al año.

El Euribor ha marcado un pronunciado descenso desde octubre de 2008 hasta la fecha. En ese período ha perdido algo más de 3 puntos porcentuales, desde un 5,248% hasta el 1,9% actual. La preocupación por el Euribor se ha esfumado para los titulares de hipotecas, siendo reemplazada por la profunda crisis económica actual.

Hay muchos analistas que incluso vaticinan un Euribor al 1,6% sobre mediados de este año. Una situación radicalmente opuesta a la de junio pasado, cuando el indicador se ubicaba en el 5,393% y traía dolores de cabeza a un gran número de españoles. La continuidad en el descenso del valor del dinero fijado por el Banco Central Europeo parece ir en sintonía con estas predicciones.

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