Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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Los especialistas auguran (y pocos quieren que se equivoquen) un descenso de más de 3.200 euros al año de promedio en las hipotecas, con lo que se terminarían así los tres años consecutivos de alza que se vienen registrando desde 2006. Sería en este caso el recorte más importante en la historia del Euribor.

Para que esto se confirme definitivamente, el indicador debería ubicarse sobre el 2% el próximo año, lo que insumiría un ahorro para una hipoteca media (150.000 euros, 25 años de plazo y un diferencial de 0,75%) de 273 euros al mes y 3.276 euros al año. Este descenso correría para las hipotecas suscriptas sobre fines de 2007.

El volumen de hipotecas

En septiembre último, el volumen total de hipotecas llegaba en España a los 1,08 billones de euros, de acuerdo a datos difundidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). 607.955 millones corresponden a cajas de ahorros y 394.074 a bancos. En un menor porcentaje, las restantes hipotecas se dividen entre cooperativas de crédito y otros establecimientos financieros.

Evidentemente, estos números marcan la importancia que ha tomado el sector hipotecario en la economía española, gracias a las facilidades crediticias brindadas durante el boom inmobiliario, que se acabaron bruscamente con el surgimiento de la crisis financiera mundial.

Es así que el peso de las hipotecas en el PIB se ha incrementado en gran manera, pasando de un 17,12% en 1995 al 61,06% promediando 2008, más concretamente durante el tercer trimestre del año. Esto marca que el volumen se ha triplicado en poco más de una década.

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Sin embargo, no todo es perfecto en una hipoteca multidivisa. Incluye algunos riesgos de importancia, por eso generalmente son tomadas por las personas con mayores conocimientos del mercado financiero, no así por aquellos individuos con escasa información sobre el sector.

¿A qué se debe esto?. Por un lado, el empleo de monedas como el dólar americano, el dólar australiano, el neozelandés, el yen japonés o el franco suizo (son las más utilizadas) puede permitir beneficiarse con los bajos tipos de interés que se utilizan en otros países.

Como contrapartida, es vital conocer la evolución histórica de la moneda elegida frente al euro y su estabilidad, ya que justamente en estas dos condiciones radica el mayor riesgo que supone la contratación de una hipoteca multidivisa. Recordemos que existen monedas de gran inestabilidad, lo que podría acarrear cambios negativos de importancia en el pago de las cuotas de la hipoteca.

Asimismo, teniendo en cuenta la inestabilidad del mercado internacional y de muchas divisas extranjeras, los principales analistas recomiendan contratar un porcentaje de la hipoteca en una divisa ajena y otra porción referenciada al euro, aminorando así el riesgo que significa tener el 100% de la hipoteca atada a una moneda con peligrosas fluctuaciones en su valor.

En este caso, si la moneda extranjera registrara una evolución negativa para nuestros intereses, podremos disminuir el perjuicio gracias a la otra fracción de la hipoteca contratada en euros. En todo esto, resulta vital informarse acerca de la evolución de la divisa extranjera y su comparación con la moneda única europea.

Igualmente, hay que tener en cuenta que aún la oferta de este tipo de hipotecas es muy limitada, ya que se encuentra dirigida a un tipo de cliente muy concreto, habitualmente profesionales conocedores del mercado y capaces de tomar los riesgos que supone esta nueva modalidad hipotecaria.

Por otro lado, las hipotecas multidivisa mantienen además algunas restricciones que no suelen ser normales en las variedades más clásicas. Por ejemplo, financian un máximo del 70% del valor de tasación del inmueble, solicitando un plazo máximo de pago que generalmente ronda entre los 20 y los 30 años. También existen gastos adicionales, relacionados con la apertura de la hipoteca y el cambio de moneda operado.

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