Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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Volviendo al plan oficial, que es quizás el más conocido por la población y el que permite una generalización (ya que cada banco puede efectuar convenios particulares de acuerdo a sus intereses), podemos decir que estas serían más o menos las condiciones de un titular de hipoteca que se decida a solicitar la moratoria:

• Los montos que se dejen de abonar entre el 1º de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011 se compensarán desde el 1º de marzo de 2012.
• Los mismos se efectivizarán mediante un prorrateo entre las mensualidades que falten para terminar de pagar la hipoteca, pero con un límite máximo de 10 años.
• Por ejemplo, si se atrasó el pago de 10.000 euros durante la moratoria y solamente quedan cinco años para concluir las obligaciones, el titular de la hipoteca deberá abonar la cuota habitual más 166 euros por el monto adeudado, desde marzo de 2012 hasta finalizar el pago.

En otro orden, es importante tener en cuenta el tema de los intereses. Como indicábamos en la entrega anterior de este tema, los intereses por este concepto son superiores a los que se encuentran atados al Euribor, por lo menos en su actual comportamiento.

Es así que una moratoria a abonarse en el transcurso de cinco años puede suponer el pago de 1.500 euros en concepto de intereses. Si se llegara a optar por un plazo de diez años para pagar las cuotas adeudadas, los intereses podrían trepar a una cifra superior a los 2.500 euros en este concepto.

Recuerde que debe analizar todas estas cuestiones antes de decidirse por la moratoria. Si efectúa un convenio particular con su banco, no deje de consultar todas las cláusulas ligadas a esta operación (intereses, tiempo de prórroga, fecha en la que deben comenzar a abonarse las cuotas atrasadas, etc.).

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Habitualmente, el valor de tasación no se corresponde con el precio real del inmueble, sino que tiende a ser menor. Para poder calcular este índice, el tasador evalúa el estado del inmueble, los equipamientos que posee y cualquier otro punto que pueda marcar el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, tiene en cuenta otros condicionantes, como por ejemplo el precio de venta de inmuebles similares o la ubicación de la propiedad.

De acuerdo a la teoría, el tasador debe estudiar la vivienda in situ, aunque no todos los agentes trabajan de esta forma. Muchas veces, las tasaciones se concretan únicamente teniendo en cuenta datos como el precio de venta, la zona y otras informaciones que pueda aportar el comprador.

La primera acción del tasador es solicitar al propietario los planos de la vivienda. Al tasar una vivienda libre se tiene en cuenta la superficie total construida, mientras que en el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), solamente se consideran los metros útiles.

Otros parámetros importantes son la antigüedad de la vivienda y su conservación, si la misma está alquilada o en ella reside actualmente el propietario, la conservación de las instalaciones de carpintería, alicatado y pintura, la ubicación del inmueble, la cantidad de habitaciones y ambientes y otros puntos más.

También se consideran los servicios anexos a la vivienda, como por ejemplo si el inmueble cuenta con portero automático, línea teléfonica, conexión a Internet, agua caliente, calefacción, aire acondicionado, espacios exteriores, etc. En el caso de un edificio, se tiene en cuenta la cantidad de ascensores y los espacios comunes que posee el mismo.

En todos los casos, además de la presencia de estos elementos, será un condicionante importante la calidad de la construcción, de los equipamientos y de los servicios. Todos estos factores terminarán constituyendo un conjunto de información que determinará finalmente el valor de tasación de la vivienda.

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Como ya hemos explicado en otras ocasiones, las hipotecas no recogen las bajadas en los tipos de interés hasta que el Banco de España oficializa los indicadores, algo que puede retrasar su aplicación en uno o dos meses. Para comenzar a ser efectivo, el nuevo indicador debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Por ejemplo, aunque el Euribor cerró enero en el 2,622%, el Banco de España confirmará este índice sobre fines de este mes o marzo, haciéndose efectivo el descenso recién en esa fecha. Por lo tanto, hasta ese momento los hipotecados no advertirán la diferencia.

Para saber en qué momento comenzaremos a pagar una suma menor en nuestra cuota hipotecaria, también es vital conocer el período de revisión de nuestra hipoteca: mensual, trimestral, semestral o anual. Esto debe figurar expresamente en la escritura de la hipoteca.

Con el propósito de averiguar con exactitud cuando se concretará el descenso en las cuotas, vale tener en cuenta estos puntos:

• Observar qué interés se está pagando en los recibos actuales.
  
• Habrá que restarle luego el diferencial Euribor aplicado, obteniendo en consecuencia el valor del índice de referencia europeo de un mes específico.
  
• Posteriormente habrá que ubicar ese valor en la tabla de los meses del índice europeo, para verificar así el mes de la última revisión aplicada.
  
• Teniendo este dato, se podrá calcular de acuerdo al período de revisión de nuestra hipoteca cuando nos toca una nueva actualización, conociendo en consecuencia sobre qué valores se fijará la revisión.

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Asimismo, el aumento del desempleo y las condiciones económicas han provocado que el 90% de los hogares españoles crea que no es el momento para ir a buscar la ayuda de un banco. Para aquellos que están pagando sus hipotecas, queda la sensación de no saber por cuanto tiempo será posible sostener la situación.

Durante enero pasado, habría aumentado en un 7% el porcentaje de ciudadanos españoles con hipotecas solicitadas denegadas, de acuerdo a la investigación citada. No hay confianza en la gente, pero tampoco los bancos parecen confiar en los consumidores…

Por supuesto, siempre hay indicadores positivos. El miedo a quedar en paro ha descendido, ya que este indicador se ubicaba en un 50% en diciembre de 2008 y, durante enero de 2009, descendió al 38% entre los asalariados. Pero parece que esta condición no excluye el miedo a no poder abonar la hipoteca.

Como resulta lógico pensar, el estudio de GfK concluye que los colectivos más proclives a imaginar que tendrán dificultades con el pago de sus hipotecas son, justamente, las clases sociales menos favorecidas y los desempleados.

Por otra parte, la investigación también señala dos puntos positivos que podrían comenzar a revertir la tendencia negativa de la economía: el descenso de los precios y la inflación y el crecimiento de las expectativas de ahorro de los españoles.

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Lo que hay que tener claro en primer término es que no hay que esperar a último momento para negociar la revisión de la hipoteca. De seguir los plazos a rajatabla, las opciones de las que dispondremos serán menores. Es bueno recordar que siempre está la alternativa de la novación o la subrogación.

Es que a pesar del descenso en el indicador, los titulares de hipotecas que han revisado en diciembre no se han visto beneficiados, porque los bancos han aplicado la media del Euribor de dos meses atrás (octubre), dependiendo de las condiciones con las que se haya firmado el contrato. Además, algunas entidades han aplicado incrementos en los diferenciales.

Para beneficiarse desde ahora con la caída del Euribor y no esperar a que los bancos se enteren de las novedades y se dignen a “leer las noticias”, las organizaciones de consumidores aconsejan optar por la novación. Esto significa cambiar las condiciones del préstamo sin retirarse de la entidad actual.

Aunque esta operación insumirá algunos costos, serán mínimos frente a la reducción que se logrará en las cuotas. Sin embargo, es casi seguro que los bancos no aceptarán la novación cuando la misma se solicite. Pero la misma figura en el contrato, por lo tanto si sabemos insistir y nos informamos convenientemente no le quedará otra opción a la entidad financiera que sentarse a negociar…

Si a pesar de esto la novación no se concreta o no nos convencen las alternativas propuestas, habrá que salir a recorrer el mercado para hallar una subrogación hipotecaria que nos permita lograr una disminución en las cuotas. Esto también sirve como presión para el banco, que ante la posibilidad de perder un cliente quizás reconsidere la posibilidad de la novación. De realizarse la subrogación, aunque insume costos elevados, será igualmente conveniente ante la posterior disminución en las cuotas.

En resumen, será imprescindible perder el miedo y reclamar todo aquello que nos pertenece por contrato. Las entidades bancarias suelen poner muchas trabas en el camino, pero si estamos decididos es muy probable que terminemos obteniendo mejores condiciones en nuestra hipoteca.

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Esta hipoteca de Caixa Galicia puede solicitarse solamente a través de Internet, y tiene las siguientes condiciones o características:

• Sin comisiones de apertura, cancelación, amortización ni gastos de estudio.
• Plazo de pago hasta 40 años.
• Diferencial inicial, durante los primeros seis meses, de Euribor + 0.25%. Luego de ese período, Euribor + 0,49%.
• Es posible beneficiarse actualmente con un tipo de interés especial: 4,99% durante los 6 primeros meses.
• Cuota orientativa (sobre 120.000 euros): 499 euros, durante los primeros seis meses, y 577,84 euros en el resto del período de pago.
• Se financia como máximo el 80% del valor de tasación.

Para beneficiarse con estas condiciones, la compra debe orientarse a vivienda habitual. Si se trata de una segunda vivienda, las características son:

• Financiamiento del 70% del valor de tasación como máximo.
• Plazo de pago, 30 años.
• Euribor +0,25% (primeros seis meses) y Euribor +0,57% (resto del plan de pago).
• Tipo de interés: 5,96%.

En cuanto a los requisitos, se exigen los siguientes puntos:

• Importe mínimo a financiar: 60.000 euros.
• Domiciliación de ingresos mensuales superiores o iguales a 1.500 euros en la On Cuenta, una cuenta corriente sin comisiones.
• Contratar Seguro de Hogar Caixa Galicia.
• Los titulares de la hipoteca deben ser mayores de edad y residentes en el territorio español.

Si le pareció una alternativa interesante, el primer paso para solicitar esta hipoteca es cumplimentar y enviar el formulario on-line. Posteriormente se le irá solicitando la distinta documentación necesaria, en una comunicación que se centralizará mediante correo electrónico o teléfono celular.

Una vez concluidos y aprobados todos los pasos, se efectivizará la firma de la escritura frente a un notario. Durante los últimos pasos de la gestión, se podrá contar con la ayuda y asesoramiento de la oficina local de Caixa Galicia más cercana a su domicilio.

En conclusión, puede decirse que en el marco de la crisis actual resulta una alternativa interesante, sobretodo por el ahorro en comisiones y el plazo inicial de 6 meses con un diferencial Euribor y tipo de interés relativamente económico. Definitivamente, esta propuesta confirma que la alternativa de gestionar una hipoteca por Internet puede llegar a ser beneficiosa.

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Los especialistas auguran (y pocos quieren que se equivoquen) un descenso de más de 3.200 euros al año de promedio en las hipotecas, con lo que se terminarían así los tres años consecutivos de alza que se vienen registrando desde 2006. Sería en este caso el recorte más importante en la historia del Euribor.

Para que esto se confirme definitivamente, el indicador debería ubicarse sobre el 2% el próximo año, lo que insumiría un ahorro para una hipoteca media (150.000 euros, 25 años de plazo y un diferencial de 0,75%) de 273 euros al mes y 3.276 euros al año. Este descenso correría para las hipotecas suscriptas sobre fines de 2007.

El volumen de hipotecas

En septiembre último, el volumen total de hipotecas llegaba en España a los 1,08 billones de euros, de acuerdo a datos difundidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). 607.955 millones corresponden a cajas de ahorros y 394.074 a bancos. En un menor porcentaje, las restantes hipotecas se dividen entre cooperativas de crédito y otros establecimientos financieros.

Evidentemente, estos números marcan la importancia que ha tomado el sector hipotecario en la economía española, gracias a las facilidades crediticias brindadas durante el boom inmobiliario, que se acabaron bruscamente con el surgimiento de la crisis financiera mundial.

Es así que el peso de las hipotecas en el PIB se ha incrementado en gran manera, pasando de un 17,12% en 1995 al 61,06% promediando 2008, más concretamente durante el tercer trimestre del año. Esto marca que el volumen se ha triplicado en poco más de una década.

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