Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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Un detalle importante es que se limitarán a los primeros 4 o 6 años las garantías sobre el 50% del importe de las hipotecas de VPO, previendo que ese período es el que acarrea mayores problemas. Según diferentes estudios, la morosidad se concentra en dicho período.

La medida apunta a brindar a las familias con dificultades para adquirir una casa en otras condiciones una garantía temporal para adquirir una vivienda de protección oficial. Al mismo tiempo, se busca que las entidades financieras concreten nuevos préstamos y alivianen los requerimientos para acceder a la financiación.

Aunque la situación es similar a la que se vive en el otorgamiento de hipotecas para la compra de viviendas libres, es importante destacar que el riesgo de morosidad es menor en las viviendas de protección oficial o VPO. Mientras que en las propiedades comunes se ubica en alrededor del 2,36%, en el rubro de las viviendas de protección oficial el indicador no llega al 2%.

La línea de avales tendrá una duración limitada, con un plazo de ejecución que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se ubicará entre los cuatro y los seis años desde la firma de la hipoteca. La ampliación o reducción del plazo del aval dependerá de las condiciones establecidas por la entidad financiera otorgante de la financiación.

Se ha tomado esta medida porque los distintos estudios realizados permiten comprobar que el 69% de las hipotecas que entran en moratoria lo hacen durante los seis primeros años, en un período de pago que en las VPO puede extenderse habitualmente hasta los 25 años. Para ser más precisos, entre el tercer, cuarto y quinto año se registra el mayor índice de probabilidad de registrar deuda.

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Una hipoteca es un producto financiero de riesgo, ya que supone la pérdida del inmueble y el endeudamiento del titular en caso de impago. Por lo tanto, y aunque esto no signifique paralizarse o entrar en estado de pánico, debe tenerse en cuenta esta realidad y actuar con la seriedad del caso, una característica que ha brillado por su ausencia en muchos ciudadanos y bancos durante los últimos años.

Resulta fundamental que quien encare un proceso hipotecario lo haga con las máximas garantías posibles y con total conocimiento de las incertidumbres que lleva asociada esta figura financiera, sobretodo si se ha elegido una hipoteca a interés variable. De esperar que los bancos resuelvan sus problemas, el final puede ser muy perjudicial para las familias…

Por otra parte, además de hacer educación financiera para que los ciudadanos concreten hipotecas solamente si cuentan con la solvencia necesaria, los supervisores estatales deberían actuar con la suficiente celeridad para exigir a los bancos que no otorguen hipotecas a quienes no podrán cancelarlas el día de mañana y que, al mismo tiempo, informen adecuadamente a sus clientes sobre todas las cláusulas, sin obviar los famosos puntos de la “letra pequeña” que tantos estragos pueden causar.

En la actualidad, resulta importante saber que los mínimos del Euribor no se mantendrán para toda la vida, por lo tanto al concretar una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta que podrían llegar a registrarse fuertes subas en el futuro. Por todo esto, y si está pensando en concretar una hipoteca en este momento, asesórese convenientemente y no se deje llevar únicamente por las ofertas de los bancos.

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La funcionaria cree que llegan a 70.000 las hipotecas renegociadas hasta hoy durante 2009, lo que significa para Salgado que las familias españolas están normalizando sus finanzas y han salido de la situación ilusoria que se vivió previamente a la crisis. Sin embargo, recalcó fuertemente que las responsables finales de los planes de moratoria y refinanciación son las entidades financieras.

Salgado también destacó que según los números oficiales, las familias españolas han reducido su endeudamiento del 130% al 125% desde el 2007 hasta la fecha, mejorando su tasa de ahorro al 13% de la renta disponible. Esto marcaría una actitud más realista y moderada frente al gasto y el endeudamiento.

Como contrapartida, se registra un menor consumo y una desaceleración de la inversión de las familias, que llega al 3%. Evidentemente, la crisis y el desempleo tienen también mucho que ver en esto. Pero quizás el punto más importante que resaltó Salgado es la responsabilidad de los bancos en la refinanciación hipotecaria, frente a las quejas de distintos sectores con relación a que los planes del ICO no están llegando a familias y empresas y no han cumplido sus objetivos.

De esta forma, el gobierno español quiere dejar en claro que son las entidades financieras las que deben evaluar el riesgo de cada operación y determinar posteriormente si una operación específica puede o no ser cubierta por una línea del ICO.

Por último, Salgado expresó que el período anterior a la crisis marcó un acceso demasiado liberado al crédito, lo que permitió a muchas familias concretar hipotecas que luego acarrearían problemas de endeudamiento, muchas de las cuales se concedieron a valores superiores al 100% del precio de la vivienda.

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Este 10% de contracción es otro indicio más sobre el fuerte parate en la especialidad, que va de la mano con el freno en la construcción y con el crecimiento del desempleo. No parece haber tenido demasiada importancia en estas cifras el fuerte descenso en el Euribor, que continúa batiendo récords mínimos históricos, y la bajada en el valor del dinero en la Eurozona.

Quizás la única buena noticia es que la desaceleración no desembocó en un decrecimiento interanual, ya que aún pudo mantenerse la tendencia alcista. El sector cerró marzo con 21.291 millones de euros de saldo hipotecario extra con respecto a marzo de 2008 y con 4.183 millones de euros más en relación a febrero del corriente.

De este saldo, 605.473 millones de euros pertenecen a las cajas de ahorro, que han aumentado un 1,3% con respecto al ejercicio anterior. En tanto, 396.161 millones pertenecen a los bancos (un incremento del 3,0%) y 69.249 millones a las cooperativas de crédito, con un alza del 4,4%.

El saldo hipotecario ha decrecido en el caso de los llamados establecimientos financieros de crédito, que alcanzaron los 17.089 millones de euros en marzo de 2009 sufriendo un descenso del 6% con relación a 2008. Los activos hipotecarios titulizados, por su parte, crecieron un 35,3%. La mayor cantidad de estos activos correspondió a los bancos, con un 42,1% de incremento.

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Luego de la reducción aplicada en este mes, el Banco Central Europeo ha concretado más de tres puntos de descenso en los tipos de interés en un período de diez meses. Como es sabido, muchas veces la política monetaria es aplicada como una herramienta veloz para concretar la reactivación de una economía en recesión. Habrá que ver si esta vez se repite la historia…

Aunque un gran número de familias aún no lo noten en sus cuotas hipotecarias, el descenso en los tipos de interés ha traído cierto alivio en cuanto al pago de las hipotecas, porque promueve revisiones favorables para los deudores que posibilitarán (en muchos casos) evitar moras, devoluciones o embargos.

Además de este impacto sobre las cuotas de las hipotecas, resta ver que reacción provocarán los descensos en los tipos de interés en la oferta y demanda de nuevas hipotecas y créditos. Vale destacar que el descenso en el costo de la financiación no garantiza una ampliación de la disponibilidad o del requerimiento de nuevas hipotecas.

Varios puntos juegan en contra de esta posibilidad, como por ejemplo la disminución de los proyectos de inversión inmobiliaria, aquejados por la caída de las ventas y la profunda incertidumbre económica. Otro tanto han hecho el aumento del paro y la disminución de ingresos.

Muchos se preguntan por qué el descenso del Euribor o del precio oficial del dinero no se refleja en las nuevas hipotecas que presentan los bancos. Hay dos puntos claves: la prima de riesgo, que subió un punto y medio e influye en las propuestas bancarias, y el coste de refinanciación mayorista, que también se incrementó alrededor de un punto y medio. Estos factores también son tomados en cuenta por los bancos para fijar los valores de las nuevas ofertas.

Para resumir, puede decirse que aunque la disminución en los tipos de interés puede ser muy positiva desde diferentes puntos de vista, no significa la salida automática de la crisis. Se requerirán de otros factores que actúen en conjunto como para poder lograr una verdadera reactivación económica.

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Muchos siguen sin poder advertir este descenso en sus hipotecas, pero la caída del indicador es realmente muy pronunciada y sorprendente. Recordemos que hace exactamente un año, en mayo de 2008, el Euribor se ubicaba en torno al 4,994%, un tercio de su valor actual.

El indicador por excelencia de las hipotecas españolas ya viene destrozando récords en los últimos meses. Primero fue en marzo, cuando llegó al 1,909%, y posteriormente en abril, cuando se ubicó en el 1,771%, de acuerdo a datos confirmados por el Banco de España.

Pero el retroceso no culminaría aquí, ya que muchos analistas prevén que el Euribor cierre el mes en relación al 1,5%. Esto significaría en teoría para aquellas hipotecas a revisar en junio y con aplicación del indicador de mayo que el abaratamiento debería rondar entre los 3.300 y 6.600 euros anuales, ya se trate de una hipoteca por 150.000 ó 300.000 euros, los números tomados como hipotecas promedio.

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Sucede que los bancos y cajas han sacado a la venta las mencionadas propiedades en precios promocionales, algo que lógicamente incomoda a las inmobiliarias al no poder competir con estos valores. Por eso, el llamado G-14, que agrupa a las grandes inmobiliarias del país, ha pegado el grito en el cielo.

Para poder estar a tono de la situación, las inmobiliarias exigen igualdad de condiciones frente a las entidades financieras, algo que permitiría una competencia más leal. Sin embargo, hasta el momento los bancos y las cajas han respondido con fuertes rebajas en los precios y buenas condiciones para las hipotecas, o sea todo lo contrario.

Con el propósito de hacer más equitativas las condiciones, el G-14 solicita que los parámetros de financiación en las ofertas de la banca sean similares a los que pueden obtenerse al comprar pisos directamente a las inmobiliarias. Nadie esperaría que las inmobiliarias se pongan a tono bajando ellas los precios o suavizando las condiciones de financiación…

Igualmente, aunque los bancos no sean precisamente entidades benéficas, es difícil que el mercado no se termine inclinando hacia ellos en una situación como la actual. Es que deben desprenderse en forma obligatoria de activos y, por otro lado, en un contexto de crisis cualquier rebaja o condición beneficiosa es muy valorada por los consumidores.

De esta manera, entidades como el Santander, Caja Madrid o Caixa Catalunya ya han anunciado descuentos de hasta el 40% en los precios de las propiedades disponibles. No les queda otra salida para desprenderse de activos inmobiliarios que en realidad no desean y para contener la fuerte tendencia a la suba de la morosidad hipotecaria.

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El descenso en los tipos de referencia de las hipotecas se mantendría por las distintas inyecciones de capital realizadas por los gobiernos de los países que conforman la Unión Europea y los programas de garantías concretados, junto a los constantes recortes de tipos de interés que se llevaron a cabo en el último tiempo.

Para las organizaciones del sector hipotecario, estos descensos permitirán mantener la demanda del crédito y hacer resurgir la confianza en los diferentes actores del mercado europeo. Al mismo tiempo, marcarían el regreso a una situación económica más normal y previsible.

Esta visión optimista se sustenta en que las consecuencias de la crisis no afectaron tanto a la Unión Europea como en el caso de los Estados Unidos. Por lo tanto, ambas instituciones se animan a indicar que los mercados nacionales europeos comenzarán a recuperar en el período indicado algo de su fuerza y vitalidad.

Para ello, sin embargo, se requiere efectuar diferentes correcciones en el mercado y que los consumidores y prestamistas recuperen la confianza necesaria para crear un nuevo círculo económico virtuoso. Esto en el marco de una renovada escena, en la cual el crédito vuelva a ser una realidad concreta.

Como contrapartida, podemos decir que muchos especialistas sostienen que el descenso en el Euribor ha comenzado a tornarse menos profundo y que, como máximo, podría llegar a bajar hasta el 1,5%. Como siempre, habrá que esperar para ver quien tiene la razón…

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Es el caso de Caja Madrid, por ejemplo, que vende pisos con hasta un 40% de descuento. La gran mayoría de estos inmuebles provienen de particulares que no han podido pagar. La entidad financia el 100% de la compra con una hipoteca con interesantes condiciones.

No es para menos, ya que la mencionada institución contaba, sobre el cierre del mes de marzo, con 800 millones de euros en activos inmobiliarios. Esto ha motivado la campaña de financiación de estos inmuebles, con hipotecas a Euribor +0,50 %, sin comisiones, posibilidad de 100% de financiación y hasta 40 años de plazo de pago.

Otro tanto sucede en el portal de subastas online Reser, propiedad de Caja Madrid, que ofrece inmuebles ubicados en distintos puntos geográficos, con precios de salida que incluyen un descuento de hasta el 40%. Pero las opciones no se acaban aquí ni mucho menos…

Santander posee alrededor de 4.000 millones de euros de activos inmobiliarios, lo que ha motivado el lanzamiento de una oferta para sus empleados de pisos de obra nueva con un 20% de descuento. Incluye el financiamiento del 100%, si el promotor lo rebaja un 20%.

Otra alternativa es La Caixa, que mediante su filial Servihabitat vende propiedades con descuentos del 25%. Caixa Catalunya, en tanto, ya se encuentra comercializando pisos con hasta el 30% de descuento. Sin dudas, una gran oportunidad para quien esté en condiciones de aprovechar estas ofertas…

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