• Calcular un monto menor al necesario: cuando se pide una hipoteca, muchas veces no se recuerda que es necesario contar con un 30% del valor de la vivienda, para afrontar el 20% del valor que no se financia con el préstamo y el 10% correspondiente a los gastos varios, que incluyen notario, impuestos y registraciones.
• No beneficiarse con las ventajas fiscales: si la casa a comprar va a funcionar como vivienda habitual, existen una serie de beneficios impositivos a tener en cuenta, que incluso pueden hacer más atractivo económicamente pagar un préstamo hipotecario que abonar la vivienda en efectivo, si se dispone del dinero.
• Entregar cantidades a cuenta sin garantías: cuando se adquiere una propiedad en régimen de cooperativa, de comunidad o en el marco de un plan de viviendas a construir, siempre hay que exigir un seguro de caución o aval sobre el dinero que se entrega por adelantado, ante cualquier inconveniente que pueda surgir con la construcción, la entrega de tierras o el proyecto en cuestión.
• Escriturar barato para ahorrar impuestos: no es beneficioso a largo plazo, porque las sumas no declaradas no podrán deducirse de otros impuestos y, a la hora de vender la casa, se deberá abonar una plusvalía mayor.
• No analizar a fondo el contrato: para no llevarse sorpresas, es vital leer hasta el último punto del contrato.
• Olvidarse de verificar las facturas del notario y del registrador: en ocasiones pueden existir errores en las facturas de estos profesionales, por lo tanto es muy importante verificar si no le están cobrando de más.
• No reclamar el procedimiento de seguridad: el notario y el registrador colaboran mediante un sistema específico para proteger la seguridad del comprador, realizando los trámites correspondientes en tiempo y forma. Exija la realización de dicho procedimiento, que es voluntario.

Por último, hay dos cuestiones importantes que también hay que tener en cuenta. Si se compra la casa a través de una cooperativa, es vital seguir de cerca las decisiones de la misma, participar en las reuniones y verificar que se cumplan los plazos estipulados de construcción y los montos establecidos, que muchas veces se incrementan argumentando gastos extraordinarios.

Asimismo, si su intención es comprar una vivienda pequeña y luego ampliarla, siempre debe verificar en el ayuntamiento correspondiente si el terreno correspondiente permite ampliaciones, ya que en ocasiones existen diferentes limitaciones al respecto.

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Desde el momento en que el propietario confía en la agencia para la venta de su inmueble, por ejemplo, se transformará en un cliente de la misma. De esta forma se evitará la realización de determinados trámites, pero por otro lado deberá acordar ciertas cosas en conjunto con la agencia y pagar el correspondiente porcentaje o comisión.

Una de las primeras cuestiones que encaran las agencias es la exclusividad de venta sobre el inmueble. Si el propietario acepta esta condición, la inmobiliaria en cuestión será la única autorizada para vender la propiedad. Incluso algunas agencias piden una exclusividad absoluta, que incluye al mismo propietario, que no podrá vender el inmueble por su cuenta. Si lo hace, deberá pagar la comisión correspondiente.

Para los especialistas en estos temas, la mejor opción es denegar cualquier tipo de exclusividad con una agencia y ofrecer en venta el inmueble en varias inmobiliarias al mismo tiempo. En ese caso, se pagará la comisión a la agencia que concrete la venta. Esta metodología permite abarcar mayores posibilidades y negociar con más libertad.

En cuanto a las comisiones por ventas, existen dos opciones básicas: fijar un monto determinado o cobrar un porcentaje específico sobre el precio final. La opción más empleada por las agencias es que el vendedor fije el precio de la propiedad y, con posterioridad, la agencia determine sus honorarios por la comercialización y sume ese monto al precio de venta, incrementando así el valor de la vivienda.

Otras agencias cobran un porcentaje determinado, mientras que algunas facturan comisiones al vendedor y al comprador al mismo tiempo. En estos casos, es vital comparar varias posibilidades y elegir la inmobiliaria que cobre menores comisiones, para evitar que la vivienda se encarezca en demasía. Si es comprador o futuro inquilino, busque su propiedad en agencias que no le cobren comisiones, porque el cliente de la inmobiliaria es el vendedor o propietario y no usted.

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Al ser el sector hipotecario uno de los más activos, moviendo importantes sumas de dinero en España, resulta vital que el comprador esté al tanto de sus obligaciones impositivas.
En este punto, los impuestos a tener en cuenta son:

• El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Se abona únicamente en la compra de viviendas nuevas (primera transmisión), aplicándose un 7% para viviendas nuevas y un 4% para vivienda nueva de VPO (viviendas de protección oficial).

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Éste gravamen se aplica únicamente en las compraventas de viviendas de segunda transmisión o posterior. El índice se ubica actualmente en el 6% ó 7%, según la Comunidad Autónoma en la que se efectúe la operación.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Éste impuesto grava los documentos notariales, que en este caso es la escritura de compraventa. Aquí se aplica un tipo del 0,5% a un 1% del valor de la operación, dependiendo de la jurisdicción.

• Desgravaciones fiscales a la vivienda (Impuesto sobre la renta IRPF). Es importante saber que luego de la compra de una vivienda, en su declaración de la renta podrá desgravar algunas de las inversiones y gastos relacionados con esta operación.

Considerar todos los puntos

Luego de adquirir la vivienda llegará el momento de abonar los impuestos, que deben ser siempre considerados para no llevarse ninguna sorpresa. Estos impuestos, junto a los diferentes gastos de tramitación, pueden llegar a incrementar en un 10% el costo de la vivienda. Nunca olvide esto y súmelo al valor inicial de compra del inmueble cuando esté eligiendo su vivienda.

Es muy importante no terminar pagando impuestos que corresponden al vendedor. Recuerde que son obligación del comprador solamente el IVA, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Tramitaciones Patrimoniales, si es una vivienda de segunda mano.

Sepa que el vendedor no puede exigirle el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al año de compra ni el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava la llamada plusvalía. Este gravamen es abonado por el comprador únicamente en el territorio de Navarra.

Informándose correctamente podrá realizar una compra justa, tanto sea en efectivo como mediante un préstamo hipotecario, de acuerdo a los parámetros de la ley y sin pagar de más por impuestos que no le corresponden.

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