Más precisamente, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la que trata este tema y se ocupa de la protección de la familia cuando muere el inquilino. Este órgano legal es el que establece que familiares pueden subrogarse y que orden debe seguirse en caso que existieran varias personas interesadas.

Las posibilidades

• La primera opción la tiene el cónyuge del inquilino, siempre y cuando hubiera estado conviviendo con la persona fallecida en forma continua. El cónyuge debe demostrar como mínimo dos años de convivencia, salvo que tengan hijos en común. También es posible esto en parejas de hecho, y no importa el sexo de los concubinos.
• El segundo escalafón lo ocupan los descendientes menores de edad del inquilino fallecido.
• Por último, pueden reclamar otros familiares directos que hubieran convivido con la persona en cuestión también un mínimo de dos años, ya sea hijos mayores, nietos, padres, abuelos o hermanos.

La resolución

Si no existe acuerdo entre las partes, el derecho a continuar con el contrato se otorgará de acuerdo a la lista de prioridades anterior, pero con algunas consideraciones:

• Cuando existan ascendientes y descendientes que hayan convivido con el inquilino, los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los hijos y nietos.
• Si existen múltiples ascendientes y descendientes en pugna, siempre será beneficiado el familiar con lazo más directo.
• En caso de hermanos, siempre habrá prioridad del hermano de doble vínculo por sobre el hermano de padre y/o madre únicamente.

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La primera opción es la denominada arras confirmatorias. En ella se entrega un dinero en forma anticipada como parte del valor pautado por la venta, confirmando de esta manera el contrato de compraventa. En este caso, ninguno de los dos implicados podrá echarse atrás por su cuenta, siempre la decisión deberá ser de común acuerdo. De lo contrario, la otra parte podrá reclamar por vía judicial el cumplimiento del pacto legal.

La segunda posibilidad es la llamada arras penitenciales. Si se establece este tipo de acuerdo, ninguna de las dos partes está obligada a cumplir el contrato. Si el mismo se incumple, la parte en falta deberá pagar una multa. En el caso del vendedor, deberá devolver la señal al comprador, mientras que si fue éste quien incumplió, no tendrá derecho a reclamar la cantidad de dinero entregada de antemano.

La tercera y última opción es la llamada arras penales. Aquí vuelve a existir la obligación de cada parte de cumplir el contrato, pero fijando con anterioridad cual será la indemnización por daños y perjuicios que deberá pagar cualquiera de las dos partes que incumpla. De esta forma, queda establecido el monto a abonar en este caso.

Pero la señal no es la única opción para “reservar” una vivienda que nos interese adquirir. También es posible firmar un contrato con opción a compra, en el cual queda establecido que el interesado podrá adquirir la vivienda definitivamente si así lo desea. Con esta modalidad, el vendedor estaría resguardando la propiedad para el comprador, siempre dentro de un plazo determinado y con un precio ya fijado que deberá respetarse.

Para concluir, lo más importante es entender que más allá de la elección de cualquiera de estas opciones, entre las que se deberá optar de acuerdo al interés y seguridad que exista en la compra del inmueble, siempre lo primordial es fijar las condiciones por escrito y en forma legal.

En el contrato debe figurar:

1. La descripción de la vivienda.
2. La modalidad de la señal.
3. La cantidad que se entrega con ese fin,
4. La forma en la que se pagará el resto del valor del inmueble
5. La fecha en la que se firmará la escritura pública o el contrato de compraventa correspondiente.

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Consejos básicos

• Una primera cuestión es el tipo de contrato por el cual se establece la renta. Aunque pueden estilarse arreglos de palabra, siempre es preferible suscribir un contrato por escrito. De no ser posible, es vital archivar y resguardar los distintos comprobantes de pago, como por ejemplo los recibos de depósitos bancarios realizados para abonar la renta.
• La cuestión de la fianza es también muy importante. Si la misma no se ha utilizado, usted tiene el derecho a reclamarla al finalizar el período de alquiler. Si el propietario demora más de un mes en devolverle el importe correspondiente, también podrá exigir el pago de los intereses relacionados.
• Lo más común es que se solicite un mes de fianza, pero también existen posibilidades que en algunos puntos turísticos o ciertos propietarios pidan dos mensualidades por ese concepto.

Alquilar el garaje

Al mismo tiempo, en vacaciones es muy habitual que se alquile una plaza de garaje, si la misma no viene anexada al alquiler de la vivienda. En este caso (al igual que si alquilamos un garaje fuera del período vacacional) es necesario considerar que:

• Las plazas de garaje independientes de una vivienda se encuentran sometidas al régimen general del Código Civil. Cómo en esa norma está permitida la libertad de pacto, es muy importante estar atento a la redacción del contrato y verificar todos sus ítems.
• Si el garaje es independiente a la vivienda le cobrarán el 16% de IVA. Si se trata de una plaza que corresponde a una propiedad determinada, no podrán facturarle por este concepto. Preste atención a lo que se establezca sobre este punto en el contrato.
• En caso de no utilizar la plaza por un tiempo, debe asegurarse que la misma no pueda subalquilarse. También es vital estar al tanto de todas las disposiciones, como por ejemplo si es posible colocar una moto en la plaza junto al coche, horarios del estacionamiento, etc.

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Viviendas de Protección Oficial

Si la propiedad alquilada pertenece a la denominación VPO, o viviendas de protección oficial, la renta podrá revisarse en forma anual, de acuerdo a las variaciones en el porcentaje del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo (IPC).

Fechas

Para las restantes propiedades, la revisión de la renta estará marcada por la fecha de suscripción del contrato de renta:

• Si el contrato fue suscripto antes del 9 de mayo de 1985: vale el pacto libre entre propietario e inquilino, y generalmente se emplea una actualización anual conforme a la variación del Índice de Vivienda en Alquiler en el plazo de los 12 meses anteriores a cada revisión.
• Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994: el caso es similar al anterior, ya que no existe una reglamentación específica que ate la variación a un índice o instrumento concreto. Por lo tanto, se emplea generalmente la revisión anual en base al Índice de Vivienda en Alquiler, como en el ejemplo anterior.
• Contratos suscriptos a partir del 1º de enero de 1995: en principio se dividen dos cuestiones: si el contrato es hasta 5 años o superior a éste período. En los contratos por 5 años o menos, puede efectuarse una revisión anual en función del Índices de Precios al Consumo (IPC). Por el contrario, cuando el contrato de alquiler es por un plazo superior a los 5 años, a partir del 6º año la actualización anual será pactada en forma libre entre propietario e inquilino, siendo lo más habitual estipular una variación del doble a la que correspondería de acuerdo al IPC, índice que rige los primeros 5 años de renta.

Un caso especial: viviendas suntuosas

La ley determina de esta forma a las viviendas que superan los 300 m2 o cuya renta anual inicial es superior en más de 5,5 veces el SMI (Salario Mínimo Interprofesional), que en 2008 fue fijado en 8.400 euros. En estos casos, las variaciones anuales de la renta se regirán por la libre voluntad de las partes, sin existir un índice específico de referencia.

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Es importante tener en cuenta que la aseguradora fijará el monto de la indemnización de acuerdo al valor en el que se encuentra tasada la propiedad. De esta forma, si usted paga una cuota menor en su seguro no debe estar contento sin antes averiguar si la cantidad que está pagando se corresponde con el valor de su vivienda. De lo contrario, de poco valdrá ese seguro, ya que en caso de un accidente se le entregará una cantidad claramente inferior al que correspondería realmente.

Las principales razones para que suceda este inconveniente, y a las cuales deberá prestar especial atención si no quiere que su vivienda sea infravalorada, son:

• Una mala tasación desde el primer momento: en ocasiones, las compañías de seguros cometen errores u omisiones en la tasación inicial del inmueble, aunque en ella haya participado un profesional matriculado. Por ejemplo, si la categoría del emplazamiento donde se encuentra la vivienda o la calidad de la construcción no son correctamente catalogadas, la propiedad arrojará como resultado un valor claramente menor. Para evitar este problema, es ideal que como propietario pida asesoramiento de dos profesionales como mínimo, para no quedarse con una única apreciación.
• Mejoras sin aviso: otro inconveniente puede ser que se hayan efectuado mejoras o arreglos en la vivienda o en el edificio, provocando en consecuencia que el valor de la propiedad se incremente, y que usted como propietario no haya cumplido con la obligación de informarlo. Si el propietario no comunica a la aseguradora los cambios en su propiedad, ésta no realizará los correspondientes ajustes en la valoración.
• Los beneficios que presta la aseguradora: es muy importante, por otro lado, elegir una compañía de seguros que le garantice reales condiciones beneficiosas como propietario. Por ejemplo, es clave que la aseguradora se rija por el Índice de Costes de la Construcción y que tome los valores actuales de éste en el momento en que suceda un accidente con su vivienda.
• El contenido de la propiedad: mientras el continente de un inmueble es la estructura física que lo sustenta y todos los elementos incorporados en forma fija a éste, el contenido son todos los objetos que se encuentran dentro de la propiedad, como muebles, cuadros y objetos de arte, por ejemplo. Ese contenido debe estar también convenientemente inventariado y tasado, para que sea tomado como parte del valor total del inmueble, con la excepción de aquellos objetos que exceden cierto valor y que requieren un seguro particular.

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Una de las posibilidades es la compra directa de inmuebles (casas, locales, campos, etc.). En éste caso, los especialistas indican que los mayores beneficios se ven a mediano y largo plazo, sobretodo considerando los costos que insume la compra, que pueden llegar al 10% del valor de la vivienda. El tiempo aproximado para saber que rendimiento se obtiene de una venta es de 10 años, momento en el que podrá analizarse el valor del inmueble al adquirirlo y el que registra en ese entonces. Mientras tanto, los alquileres son una buena opción para obtener ganancias.

Igualmente, este tipo de operación directa también conlleva ciertos riesgos. Los mismos tienen que ver con la evolución del mercado inmobiliario: nadie puede asegurarnos que el valor de las viviendas vaya a incrementarse con el tiempo. En cuanto al alquiler, el riesgo siempre latente es toparse con un inquilino moroso o que maltrate la propiedad.

Teniendo en cuenta que no es tan fácil ni tan rápido transformar en efectivo un inmueble para recuperar el dinero invertido, este tipo de operaciones deben ser convenientemente analizadas y estudiadas, realizándose en la medida de lo posible en el momento indicado y con las condiciones justas. Asimismo, los expertos recomiendan no destinar todo el dinero a invertir en el sector inmobiliario, sino diversificar las inversiones incorporando otros rubros o mercados.

Por otra parte, el camino alternativo es la inversión indirecta en inmuebles. Esto incluye la adquisición de acciones de empresas inmobiliarias o constructoras que cotizan en bolsa. Aquí disminuyen las comisiones y gastos legales, de gestión y de mantenimiento, aumentado a su vez la posibilidad de obtener dinero en efectivo en forma más rápida. En este caso, el riesgo (presente en cualquier tipo de operación financiera) se relaciona con la caída de las acciones compradas en el mercado bursátil.

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