Y si decimos que el derecho a la vivienda es un derecho que un Estado Moderno debe ocuparse de hacer cumplir, no lo decimos a boca de jarro: el artículo 47 de la Constitución Española y la Declaración Universal de los Derechos Humanos así lo establecen. Independientemente de la naturaleza de nuestro lazo con la vivienda (esto es, como dueños de la misma, inquilinos, etc.) o de sus características propias (precio, superficie, etc.), el hombre debe tener su vivienda. Es su derecho.

Cómo acceder a una vivienda

Las formas de acceder a una vivienda y de así poder hacerle justicia a este derecho universal son variadas. Hay quienes cuentan con el poder adquisitivo para acceder directamente a ella, comprarla y ser de esta manera dueños de su propio hogar. Pero esta manera de llegar a la vivienda propia admite algunas variantes: si se cuenta con poco dinero, se puede acceder o incluso constituir una cooperativa.

Por otro lado, existe la opción de la vivienda social. Aquí habrá que estar listo a esperar algún tiempo, puesto que este tipo de iniciativas de los Estados suele tener sus bemoles: entre burocracia y asignación suele pasar un buen trecho de tiempo. Y también es bueno saber que no sólo el Estado Español ofrece este tipo de planes de viviendas, sino que muchas veces son los ayuntamientos y las diferentes comunidades autónomas quienes tratan de ayudar para que este derecho esencial se vea satisfecho.

Por último, también están aquellos que deciden no adquirir su vivienda de alguna de estas maneras y se deciden por alquilar o incluso por alquilar con opción a compra (una buena forma de convencerse antes de dar el gran paso con tu propia casa).

En conclusión, ya sea a través de la compra directa de una casa ya construida o un terreno donde construirla, ya sea a través de las cooperativas o con la ayuda del Estado y las viviendas sociales o a través del alquiler, todo ciudadano tiene derecho a contar con aquello que le da seguridad y a lo que poder denominar “hogar”.

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Los datos que citamos pertenecen al Instituto Nacional de Estadística (INE). Las cifras indican que en abril último (período analizado), el capital prestado para hipotecas registró un descenso interanual récord, con un 52,6 por ciento en comparación al mismo mes de 2008. En la anterior medición, el descenso había llegado al 37,4 por ciento.

No se quedan atrás los números en cuanto a la construcción de nuevas viviendas. En ese punto, el Ministerio de Vivienda confirmó una caída de casi el 70% en el inicio de construcción de vivienda libre durante el primer trimestre del año en curso. También pasó algo similar con el importe involucrado en hipotecas.

Es que durante abril, el importe medio por hipotecas constituidas alcanzó los 142.817 euros, marcando un descenso del 12 por ciento, con una suma por capital total prestado de 5.805.351 millones de euros. En cuanto a los cambios en las hipotecas, las hipotecas que variaron sus condiciones crecieron en un 26,3 por ciento y las cancelaciones registrales cayeron un 37,8 por ciento.

La incertidumbre de la crisis ha provocado también cierta inactividad en promotoras y constructoras. Las viviendas libres iniciadas descendieron un 68,4 por ciento, alcanzado un número de 31.244. Por otro lado, el alquiler tampoco parece repuntar, ya que solamente un 13,2 por ciento de los pisos en primera vivienda se encuentran alquilados.

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El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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Esta hipoteca de Caixa Galicia puede solicitarse solamente a través de Internet, y tiene las siguientes condiciones o características:

• Sin comisiones de apertura, cancelación, amortización ni gastos de estudio.
• Plazo de pago hasta 40 años.
• Diferencial inicial, durante los primeros seis meses, de Euribor + 0.25%. Luego de ese período, Euribor + 0,49%.
• Es posible beneficiarse actualmente con un tipo de interés especial: 4,99% durante los 6 primeros meses.
• Cuota orientativa (sobre 120.000 euros): 499 euros, durante los primeros seis meses, y 577,84 euros en el resto del período de pago.
• Se financia como máximo el 80% del valor de tasación.

Para beneficiarse con estas condiciones, la compra debe orientarse a vivienda habitual. Si se trata de una segunda vivienda, las características son:

• Financiamiento del 70% del valor de tasación como máximo.
• Plazo de pago, 30 años.
• Euribor +0,25% (primeros seis meses) y Euribor +0,57% (resto del plan de pago).
• Tipo de interés: 5,96%.

En cuanto a los requisitos, se exigen los siguientes puntos:

• Importe mínimo a financiar: 60.000 euros.
• Domiciliación de ingresos mensuales superiores o iguales a 1.500 euros en la On Cuenta, una cuenta corriente sin comisiones.
• Contratar Seguro de Hogar Caixa Galicia.
• Los titulares de la hipoteca deben ser mayores de edad y residentes en el territorio español.

Si le pareció una alternativa interesante, el primer paso para solicitar esta hipoteca es cumplimentar y enviar el formulario on-line. Posteriormente se le irá solicitando la distinta documentación necesaria, en una comunicación que se centralizará mediante correo electrónico o teléfono celular.

Una vez concluidos y aprobados todos los pasos, se efectivizará la firma de la escritura frente a un notario. Durante los últimos pasos de la gestión, se podrá contar con la ayuda y asesoramiento de la oficina local de Caixa Galicia más cercana a su domicilio.

En conclusión, puede decirse que en el marco de la crisis actual resulta una alternativa interesante, sobretodo por el ahorro en comisiones y el plazo inicial de 6 meses con un diferencial Euribor y tipo de interés relativamente económico. Definitivamente, esta propuesta confirma que la alternativa de gestionar una hipoteca por Internet puede llegar a ser beneficiosa.

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Estos productos están pensados para cubrir todos los bienes y propiedades de una comunidad de propietarios, incluyendo accidentes e incidentes de todo tipo y, en algunos casos, coberturas opcionales por daños causados por agua, rotura de cristales o accidentes particulares de alguno de los propietarios.

Estas pólizas tienen algunos puntos particulares que las diferencian de otros tipos de seguros. Así, por ejemplo, pueden anexarse reclamaciones si alguno de los copropietarios no abona los gastos de comunidad. Por otro lado, los costos de las reparaciones se determinan en base a valores actuales, sin tener en cuenta descuentos por antigüedad de los elementos o las estructuras.

Además de los daños provocados por incendios o siniestros de ese tipo, estas pólizas cubren también daños y hurtos efectuados en las zonas comunes del edificio, que pertenecen a todos los copropietarios: hall, terrazas, pasillos y otras. Otra opción es agregar una protección particular al presidente de la comunidad o a cualquier persona que resguarde los intereses del edificio.

Es posible adaptarse a todas las necesidades, ya que mientras los seguros más básicos de este tipo solamente cubren las contingencias más habituales que pueden registrarse en el edificio, como puede ser un incendio, una explosión o desperfectos en el mobiliario, otras ofertas incluyen hurtos, perjuicios de tipo estético, consecuencias negativas relacionadas con el agua o asesoramiento jurídico, entre otros puntos.

Tres opciones en cajas de ahorro y seguro:

• Caixa Terrassa: cubre los riesgos más habituales hasta 300.000 euros. Además, permite contratar coberturas adicionales. La cuota anual del servicio más básico ronda los 320 euros.
  
• Caja de Burgos: vende la póliza denominada “Multirriesgo Comunidades”, que protege el edificio, las instalaciones comunes de agua, gas, electricidad, calefacción, antenas e incluso instalaciones anexas. Además de las coberturas más tradicionales, incluye coberturas opcionales para rotura de cristales, daños por agua o fontanería, por ejemplo.
  
• Caja Madrid: incluye cobertura de robo, daños estéticos, responsabilidad civil y la asistencia en la administración del inmueble y la defensa jurídica. Contempla las reparaciones de pequeñas o grandes averías y roturas e incluye asistencia telefónica diaria para aclarar cualquier duda.

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Es sabido que los alquileres en temporada alta son siempre muy elevados en las zonas de mayor demanda turística. Esto es aprovechado por los propietarios, que obtienen en un par de meses de renta prácticamente lo mismo que obtendrían por alquilar la vivienda durante todo el año.

Una buena forma de hallar inquilinos es inscribiendo la propiedad en los distintos portales web que existen al respecto, que se especializan en recopilar las distintas ofertas de este tipo. Evidentemente, los precios elevados ya restringen o recortan el espectro de potenciales inquilinos.

Esto tiene su lado positivo desde el punto de vista económico, ya que el propietario contará con un segmento de inquilinos que se ubicará en un nivel económico medio o alto. Asimismo, el riesgo de impago no es muy grande ya que la mayoría de estos contratos se pagan por adelantado.

Momentos claves

Una buena medida para proteger sus intereses como propietario es que en el momento de concretar la reserva se le transfiera la mitad del alquiler contratado. Para fijar las diferentes condiciones, como el precio, las fechas y demás, es posible manejarse a través del e-mail, el fax y otras alternativas de comunicación a distancia.

Sin embargo, es vital que durante la entrega de llaves (o sea el día que comienza el alquiler) se firme un contrato por escrito, se abone la renta por adelantado y en efectivo (nunca es conveniente aceptar cheques) y se pague una suma determinada en concepto de fianza.

Tampoco hay que olvidarse el tema de los desperfectos que pueda ocasionar el inquilino. Ante esto, es importante realizar un inventario escrito en el cual se detallen todos los elementos que posee la casa en el momento de su entrega. También puede ser muy beneficioso contar con un seguro del hogar.

Períodos extensos

Por último, vale destacar la importancia de intentar conseguir inquilinos por períodos más largos, ya que esto supone una menor cantidad de visitas para realizar trámites y menos trabajo, porque de lo contrario hay que realquilar la vivienda en varias ocasiones durante todo el período vacacional.

Para ello puede estimularse el alquiler por largos períodos, por ejemplo haciendo rebajas en la renta para quienes contraten por toda la temporada. Otra opción es dejarlo en manos de una inmobiliaria, aunque vale tener en cuenta que cobran comisiones y que deberán abonarse otros gastos anexos.

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Entre las materias pendientes en España en esta trascendental cuestión de la vivienda, que toca muy de cerca la realidad cotidiana de cada español, los principales especialistas mencionan las siguientes como más importantes:

• La necesidad de impulsar el alquiler, sobretodo enfocado hacia los jóvenes, ya sea creando viviendas públicas destinadas a tal efecto o aumentando las condiciones de seguridad jurídica del arrendador.
• En este tema, debería efectuarse al mismo tiempo una revisión de las ayudas para el alquiler de viviendas, intentando extenderlas a otros colectivos (como en el caso mencionado de los jóvenes, o también para mayores, divorciados, etc.).
• La promoción de viviendas sociales para alquiler es una salida sobre la que concuerdan muchos especialistas (agentes inmobiliarios, economistas, etc.).
• Volviendo al tema de las ayudas, se remarca la necesidad de establecer un control más estricto y transparente, para evitar engaños y fraudes y optimizar el dinero destinado a tal fin.
• Al mismo tiempo, se cree que otra buena opción es igualar los beneficios impositivos para alquileres con los que se aplican en el caso de compras de propiedades, estimulando en consecuencia la disponibilidad de viviendas con este fin.

Otros caminos

En otro orden, también se establece que la firma de convenios por parte del estado con entidades financieras podría facilitar mejoras en las condiciones hipotecarias y las comisiones para los jóvenes, como puede advertirse en los planes para este colectivo que ya han lanzado algunas entidades.

Para otros analistas, una medida eficaz sería igualar el precio de los pisos protegidos con su costo real, e instrumentar al mismo tiempo una separación entras las VPO (viviendas protegidas) y las viviendas sociales, destinando éstas últimas a los sectores más desprotegidos.

Por último, pueden remarcarse otras cuestiones señaladas, como por ejemplo combatir el fraude inmobiliario y el blanqueo de capitales en el sector y, además, la imperiosa necesidad de atacar el desempleo, ya que según concuerdan la mayoría de los analistas la mejor manera de estimular la inversión en vivienda es con pleno empleo.

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Las solicitudes de hipotecas con tipo de interés fijo crecieron un 42% en los últimos seis meses, mientras que también registraron un aumento notable las peticiones de préstamos hipotecarios en otras divisas, con un alza del 15%.

Según los principales especialistas, se trata de movimientos típicos en tiempos de crisis financiera e incertidumbre, destacando que no sería un comportamiento que podría agudizarse o mantenerse en el tiempo.

Sin embargo, no todas son rosas en el caso de optar por alguna de estas dos alternativas. En el caso de las hipotecas en otras divisas, permiten pagar bajos tipos de interés, de hasta el 2% en el caso de suscribirla en yenes.

Pero al mismo tiempo hay que considerar los costos que insume la compraventa de divisas, su conversión a euros y el riesgo del tipo de cambio. Asimismo, otros inconvenientes son la exigencia de ingresos mínimos que debe tener el solicitante y la limitación en el porcentaje que se puede conseguir financiar del total del valor de la vivienda.

Cuando hablamos de una hipoteca a interés fijo, en tanto, debemos saber que aunque el precio no oscilará en el tiempo se paga más cada mes que en el caso de una hipoteca de tipo variable y en menor número de años.

Según informó la Agencia Aseguradora de Productos Bancarios, es posible hallar actualmente en el mercado español hipotecas a un interés fijo del 5,49% durante los primeros cuatro años. Luego de esa fecha, momento en el cual se piensa que la economía volverá a expandirse, se referencia al Euríbor con un diferencial de +0,43 puntos, en lo que constituiría una variable “mixta”.

En el mismo sentido, Caja Navarra lanzó recientemente una hipoteca a tipo fijo al 5,65%, inferior a la mayoría de las ofertas de tipo variable.

Asimismo, también crece el número de personas que opta por el aumento en los plazos de su hipoteca, considerando al mismo tiempo el plan lanzado por el gobierno español al respecto.

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Tomando los datos del estudio mencionado, únicamente las Comunidades Autónomas de Galicia y Cantabria registraron una suba en los precios durante los primeros tres meses del año, que ascendió al 5,3% y al 1,8%, respectivamente. En todas las otras regiones, la conducta generalizada fue la baja, encabezando el listado Extremadura, casi llegando al 10% de descenso, seguida de Baleares (9,1%), Murcia (8,1%) y Castilla- La Mancha (7,6%).

Fue mayo el mes en que se experimentó la mayor disminución en el precio de la vivienda española, con un indicador del 1,04%, mientras que en el otro extremo se ubicó febrero, con una baja que llegó solamente al 0,25%. Durante junio, el último mes analizado, la tendencia a la baja volvió a repetirse prácticamente en todas las Comunidades, con un fuerte liderazgo de Baleares, que llegó a registrar una caída del 5,6%.

Si tomamos en cuenta las opiniones de los principales especialistas, este comportamiento del mercado y la caida en las ventas de propiedades no tiene una relación específica con los precios sino con las mayores dificultades existentes para conseguir hipotecas en las distintas entidades financieras. La situación podría resolverse y volver a su ritmo habitual cuando los créditos hipotecarios vuelvan a ser más accesibles, en tanto pase la crisis financiera hoy instalada.

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Un concepto central, más aún en estos tiempos convulsionados, es el diferencial de Euribor que nos ofrece el banco o entidad crediticia. Este diferencial actúa en las hipotecas y préstamos hipotecarios como un margen pactado que se aplica al índice de nuestra hipoteca.

Esto quiere decir que si nuestra hipoteca se regula por el euribor y tiene un diferencial del +0,50%, cuando el Euribor esté al 5,10% pagaremos un interés del 5,60% (euribor + 0,50 de diferencial). Funcionaría como un margen de beneficio de la entidad bancaria, que puede llegar a incrementar en gran medida el valor de nuestras cuotas.

Considerando esto, vamos a explorar y resumir un poco una reciente investigación realizada por el sitio Banqueando.com, que realmente puede ser muy útil a la hora de definir cuáles serían en la actualidad las hipotecas más convenientes:

• Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank: en su versión online ofrece un interesante diferencial Euribor de +0,17, que muy recientemente aumentó (se ubicaba en +0,12). El lado negativo es que resulta muy complicada de obtener, pero es una de las más convenientes sin ninguna duda.
• Hipoteca Golosa de Caja Navarra: ha decaido bastante dentro del grupo de las más potables, ya que el diferencial Euribor pasó de +0,20 a +0,39. Al mismo tiempo, financia solamente el 70% del valor de la vivienda, cuando antes lo hacía hasta el 75%.
• Hipoteca Uno-e: es una de las más potables, pero ha registrado una ligera suba en los intereses, sobretodo en la tasa anual.
• Hipoteca 0,33 de Oficina Directa: han subido recientemente el interés de los primeros seis meses de 4,95% a 5,25%, y otro tanto ha pasado con la tasa anual, que se ha incrementado en un 0,17%.

Estas son sólo algunas de las posibilidades, que usted deberá evaluar y cotejar con otras. Pero recuerde siempre observar el Diferencial Euribor, sobretodo ante la impresionante subida del indicador…

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