El proyecto aprobado es el de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), el cual incluye los descensos mencionados en el IVA y una elevación hasta el 70% del porcentaje de financiación ajena permitido en estas sociedades, que facilita un mayor grado de endeudamiento con vistas a reactivar la actividad.

Este proyecto también contempla que las Socimi podrán encargarse de la rehabilitación de viviendas, aplicando allí también un tipo reducido de IVA del 7%, cuando actualmente este rubro tributaba el 16%. Las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas, cuando lleguen al 50% de los activos de las sociedades, gozarán de una excepción impositiva sobre el 20% de las mencionadas rentas.

Otras ventajas que se entregan a las Socimi para que puedan potenciar el mercado del alquiler en España es la ampliación del 15% al 20% en el porcentaje de inversión destinado a actividades accesorias, reduciendo también del 85% al 80% el porcentaje obligatorio a invertir en inmuebles y activos relacionados.

Es de esperar que la actividad de estas sociedades pueda brindarle un nuevo impulso al sector de los alquileres en España, un país en el que solamente un 13% de las familias alquila en forma permanente, cuando en toda Europa ese promedio se ubica en torno al 40%.

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En esta región, el plan Hipoteca Joven financiará VPO en régimen concertado, pactado y de alquiler. Para estas hipotecas se fija un interés de Euribor + 0,35%, con operaciones que alcanzan hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en cuestión. El plazo de pago puede extenderse hasta los 30 años.

Este producto financiero está dedicado a la población joven de La Rioja, que podrá contar con un diferencial Euribor un tanto menor al que se ofrece en el mercado actualmente. Esto posibilitará un mayor acceso a la financiación para la compra de viviendas.

Vale destacar que el Ministerio de Vivienda español ha fijado un tipo de interés para las hipotecas VPO de Euribor +0,65 %, lo que permite concluir que la alternativa riojana es interesante desde el punto de vista económico. Por otro lado, se mantendrán las características básicas de la Hipoteca Joven, a saber:

• Pago principal únicamente durante los primeros tres meses.
  
• Pago solamente de Euribor en el transcurso de los tres primeros años.
  
• Colaboración para gastos notariales y registrales y pago de la tasación.
  
• Pago del seguro multirriesgo del hogar durante tres años.
  
• Ausencia de comisiones por estudio, apertura y amortizaciones parciales o totales.

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Caja Vital es la tercera entidad que se decide a encarar un plan de este tipo en España, junto a Caja Madrid y La Caixa. Mediante este proyecto, Caja Vital se compromete ante el ICO a reinvertir el monto del fondo indicado en la financiación para el sector de VPO, en un plazo máximo de 24 meses.

Vale recordar que Alava, la zona en la que actúa Caja Vital, es una de las regiones de España que registra un mayor auge de las viviendas protegidas. Alava participa en un porcentaje del 80% en la edificación de viviendas VPO que se realiza en toda la Comunidad Autónoma del País Vasco.

En 2008, Caja Vital inyectó al sector de las VPO un total de 166 millones de euros en financiación. De acuerdo a lo indicado por las autoridades del Instituto de Crédito Oficial, Caja Vital fue elegida por su fuerte compromiso con el sector, aún en tiempos de crisis económica.

El ICO aclaró además que se ha realizado un profundo proceso de revisión por parte de una consultora independiente y un análisis de solvencia a cargo de las agencias de calificación crediticia Fitch y Moody’s antes de entregar estas financiaciones. Se espera que estas medidas puedan reactivar en España el mercado de las viviendas de protección oficial.

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Ya antes de la crisis era complicado hallar una hipoteca con un salario de 1.000 euros mensuales. ¿Ahora es directamente imposible?. Así parecería, si nos dejamos guiar por las ofertas de bancos y cajas o por las respuestas que obtienen los solicitantes al dirigirse a cualquier entidad.

Sin embargo, existen algunas salidas posibles. Mayormente, encarar hipotecas con el objetivo de adquirir viviendas protegidas por el estado (VPO) o aquellas propiedades ubicadas en sectores rurales o en áreas cercanas a las playas. ¿Por qué?. En estos casos, los números y precios hacen más factible la hipoteca.

En situaciones normales, o sea en propiedades que ronden los 200.000 euros, por ejemplo, las cuotas para una hipoteca a 30 ó 40 años estarían rondando los 800 ó 900 euros, una cifra a todas luces inalcanzable para un mileurista. Pero en las excepciones mencionadas, la situación puede cambiar.

Los casos posibles

En el caso de las viviendas de protección oficial (VPO) pueden llegar a valores correspondientes a la mitad de una propiedad comercializada en el mercado, abaratando en consecuencia las cuotas a abonar por la hipoteca. Por supuesto, habrá que disponer aproximadamente del 20% del valor de la propiedad, ya que las hipotecas no suelen superar el 80% de financiación.

En las zonas costeras hay otra buena opción: sucede que en esas regiones muchas propiedades están bajando abruptamente su precio debido a que no encuentran a sus habituales compradores: las familias que buscaban una residencia veraniega. Lógicamente, habrá que estar dispuesto y tener todo lo necesario para vivir en alguna de esas zonas.

También podemos remarcar el tema de las zonas rurales. En algunas áreas alejadas de los grandes centros urbanos es posible hallar propiedades a precios que rondan los 50.000 euros, lo que llevaría a abonar cuotas por una hipoteca que rondarían los 200 ó 300 euros, algo un poco más lógico para un mileurista…

Por último, quedará la vieja solución de la compra del lote y la construcción independiente de la vivienda. Seguramente llevará un poco más de tiempo, pero permitirá una solución económica con menor presión mensual.

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Son habituales las confabulaciones de todo tipo en los sorteos de viviendas protegidas. El arreglo para dejarle la vivienda a un familiar, por ejemplo, o la venta prematura del inmueble con fines especulativos son acciones consideradas delictivas y que significan la automática pérdida de la propiedad.

Otras de las medidas condenables son no utilizar la vivienda para residencia permanente o realquilar la propiedad a un precio mayor, por ejemplo. Estas conductas ilegales desembocan en multas, que en el peor de los casos implican la pérdida de la VPO, cuando los incumplimientos contractuales llegan a una determinada gravedad.

El aumento en el valor de la vivienda libre ha llevado a que la VPO, con su menor valor, sea vista como un paraíso para el desarrollo de determinadas acciones fuera de la ley, tendientes a beneficiarse con el acceso a una propiedad con iguales prestaciones que una de compra libre pero a un precio hasta tres veces menor.

Para contrarrestar estos fraudes, tanto el Ministerio de Vivienda de España como los organismos correspondientes de las diferentes comunidades autónomas buscan incrementar los controles al respecto y endurecer además la legislación que marca la normativa sobre este tema.

Vale remarcar además que otro causante de pérdida de la VPO luego de ser sorteada es el impago del 20% de su valor, ya que solamente se financia mediante hipoteca el 80% de su precio. Al no abonar este porcentaje, automáticamente se entregará la vivienda a otro interesado que participe en el sorteo y cumpla con las condiciones requeridas.

En conclusión, es necesario ser consciente acerca de la importancia social de las VPO, como intervención del estado para solucionar la problemática de la vivienda. Por lo tanto, deben emplearse para los fines que fueron entregadas y no caer en cuestiones ligadas con la especulación y la avaricia.

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Ante el enorme crecimiento en el precio de la vivienda, y las dificultades que suscita el acceso a una hipoteca en la actual realidad del mercado, los métodos alternativos para comprar casa han ganado terreno. Entre ellos, dos de los más solicitados son las viviendas de protección oficial (VPO) y el sistema cooperativo.

En ambos casos, se reducen los costos de manera significativa con respecto a una compra tradicional. Vale remarcar también que existen propuestas mixtas, que combinan ambas posibilidades. Las principales normativas, ofertas y condiciones en este punto son las siguientes:

• Las posibilidades básicas son tres: VPO que gestiona la administración española, cooperativas que construyen en suelos propios y cooperativas que consiguen edificar en terrenos protegidos por el estado, combinándose aquí ambos modelos.
  
• En el caso de las VPO 100% estatales, el ahorro en comparación a una vivienda convencional puede superar el 45%. Sin embargo, las desventajas son que los tiempos pueden alargarse y que no es posible tomar decisiones por cuenta propia.
  
• Las cooperativas con terrenos propios permiten un ahorro de entre el 20% y el 30%, aunque el comprador y socio es también promotor de la cooperativa, por lo tanto debe implicarse fuertemente en el proyecto. Los tiempos de espera suelen ser menores que en las VPO, aunque evidentemente habrá un mayor esfuerzo y compromiso.
  
• En tanto, las cooperativas que trabajan sus proyectos sobre terrenos con protección estatal ofrecen la alternativa más económica de todas, y también una menor implicación en las tareas. Sin embargo, los tiempos suelen alargarse, tanto para conseguir el terreno como para la construcción de la vivienda, donde generalmente se aplica la metodología del sorteo.

En resumen, el sistema cooperativo implica la posibilidad de elegir entre los socios aquellos proyectos constructivos más beneficiosos, pero como contrapartida exige un fuerte compromiso con la entidad. Las VPO, en tanto, son económicas pero requieren de paciencia hasta poder hacerse de la vivienda. El sistema mixto, por otra parte, integra los beneficios y las desventajas de los dos modelos anteriores. En cualquier caso, se trata de caminos alternativos para llegar a la vivienda propia que sin dudas deben tenerse en cuenta y analizarse en profundidad.

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